[Calimero]

Ah ouais, quand même. Sur la durée, ca commence à chiffrer !

[Tango]

Je confirme : j'avais payé 0,15% l'assurance en direct et la banque de mémoire me proposait 0,30 ou 0,35%.

C'était un tarif quasi-forfaitaire ne prenant pas compte de l'age, de la santé, fumeur /non fumeur... bref si tous ces paramètres vous sont favorables, vous étiez perdant en passant par la banque.

Cependant certaines banques acceptent (il faut un peu insister) de ne pas prendre l'assurance proposée par eux par défaut.

Si je comprends bien les propos de Tcharli, la loi Lagarde faciliterait la négociation dés le départ et aurait au moins l'intérêt d'informer les non-informés d'une possible négociation sur ce sujet.

Par rapport à ma question d'origine sur la faisabilité des scénarii 1/ et 2/, certain d'entre vous ont-il eu à faire ce genre de montage ? Je pense davantage au scénario 2/ qui est moins classique/connu et pour lequel un retour d'expérience et/ou d'expertise serait très appréciable.

Merci d'avance

[Tcharli]

Tango a écrit:

1/ Cependant certaines banques acceptent (il faut un peu insister) de ne pas prendre l'assurance proposée par eux par défaut. 2/ Si je comprends bien les propos de Tcharli, la loi Lagarde faciliterait la négociation dés le départ et aurait au moins l'intérêt d'informer les non-informés d'une possible négociation sur ce sujet.

1/ Depuis 2 ou 3 ans, c'est vraiment très dur de l'obtenir.

2/ Exact. Je pense que quand la loi sera votée, les associations de consommateurs vont mettre les pieds dans le plat pour le faire savoir et que ça va faire du bruit.

[ultraeurl]

Je rebondis sur le sujet. Travaillant essentiellement avec un client belge, je pense aussi à acheter un appartement en Belgique (Bruxelles, très exactement). Je souhaite le faire via ma EURL car j'y installerai surement mon matos informatique. Je réfléchis aussi à l'idée de le faire en france. Est ce légalement interdit? Vaut il mieux que je crée une société immobilière?

[coachgirl]

Tango a écrit:

Bonjour HMG, Pour reprendre les propos de neoteksys, je me trouve également dans cette réflexion. Mon entreprise, EURL (IS) est domiciliée à mon domicile. Une pièce est réservée pour mon bureau où je travaille lorsque je suis au forfait ou sans mission et reste vacante lorsque je suis en mission extérieur. Cependant la situation actuelle ne me permet pas de recevoir des clients (standing) et d'éventuels futurs salariés (place, agencement des pièces). Je souhaiterais donc acheter un appartement plus grand qui aurait toujours les deux mêmes affectations : bureau + logement. Deux cas se présentent selon moi : 1/ J'achète via une SCI capital variable dont je suis le seul actionnaire et gérant : L'achat se fait via un emprunt 50% et un apport 50% (j'apporte un capital à la SCI lors de sa création) La SCI loue 50% de la Surface à l'EURL à un loyer conforme au marché. Loyer équivalent aux mensualités de remboursement de l'emprunt => pas de bénéficie de la SCI, pas d'impôts Avantages SCI : => Déduction des travaux => Déduction des frais de notaire => Récupération de la TVA des frais travaux, notaire Avantages EURL : => Diminution des impôts pour l'EURL (associé au loyer) Avantages Perso : => Constitution d'un capital 2/ J'achète via une SCI capital variable qui a deux actionnaires, l'EURL (personne morale) et moi-même (personne physique) : Le Capital de la SCI permet de payer l'appartement + les frais associés Le Capital de la SCI est composé à 50% par l'EURL et 50% par moi-même. L'apport de l'EURL vient d'une part de ses réserves, sa trésorerie et d'autre part d'un emprunt qu'elle effectue. Son actif est augmenté de 50% de la valeur de la SCI. Le remboursement annuel de l'emprunt est optimisé de façon à ce que le RCAI soit inférieur à la tranche des 38 120 pour que l'IS soit de 15%. Avantages SCI : => Déduction des travaux => Déduction des frais de notaire => Récupération de la TVA des frais travaux, notaire Avantages EURL : => Diminution des impôts pour l'EURL (associé au remboursement de l'emprunt) => Possibilité d'amortir la SCI sur 20 ans Avantages Perso : => Constitution d'un capital Le montage 2/ est plus compliqué pour l'aspect financement... cependant il est plus intéressant car la diminution du RCAI n'est pas tributaire du plafonnement du loyer mais du montant remboursé à la banque (qui pourrait être variable). Le montage 1/ est plus classique et offre moins de risque. Est-ce que ces deux cas de figures sont viables ? J'ai certainement fait de nombreuses erreurs, lesquelles ? Dans le 2ème cas, que se passe t'il en cas de dissolution de la société, dois-je payer des droits de notaire pour céder 50% de la SCI à moi-même, des droits éventuels de plus value ? J'imagine si la SCI vend le bien immobilier puis est ensuite dissoute avec restitution du capital et ensuite je dissouts l'EURL, le problème est le même ? Merci HMG pour vos réponses, je sais ce n'est pas quelque chose de simple...

Bonjour Tango

as-tu obtenu des infos sur ta question qui m'intéresse également?

As-tu calculé si le jeu en valait réellement la chandelle, le jour où tu souhaites être personnellement pleinement propriétaire de l'appartement? (rachat des parts de l EURL dans la SCI) et la fiscalité niveau taxe foncière/habitation, taxe professionnelle, impôts SCI?

[Tango]

Bonjour CoachGirl,

Malheureusement je n'ai pas eu de réponse à ma question. Par rapport aux nombres de questions plus ou moins similaires trouvées sur le forum, je vois bien que nous sommes de nombreux freelances concernés mais pas de réponses ont été publiées...

Je pense aller, comme Donpedro le conseille, au salon des notaires samedi prochain... si j'ai le temps

Pour les calculs, il me faut d'une part savoir si fiscalement c'est légale, d'autre part connaître les coûts cachés... bref cela n'est pas trivial sans inputs.

[coachgirl]

Tango a écrit:

Pour les calculs, il me faut d'une part savoir si fiscalement c'est légale, d'autre part connaître les coûts cachés... bref cela n'est pas trivial sans inputs.

En fait, pour que ce soit légal fiscalement, il s'agit essentiellement que tout soit en cohérence avec la réalité : savoir quelle est la destination et l'usage réel des locaux.
Si la SCI achète en pleine propriété, et que l'activité est en exercice libéral alors il s'agit d'établir un bail à usage mixte auprès du bailleur la SCI, et il faudra connaître précisément la répartition des parts lors de l'usage du bail à usage mixte (habitation et local professionnel) afin de déterminer le montant des parts du loyer respectives que doit verser chaque partie (EURL et personne physique).

[Calimero]

Tango a écrit:

Je souhaiterais donc acheter un appartement plus grand qui aurait toujours les deux mêmes affectations : bureau + logement.

C'est ce postulat de base qui me paraît discutable (mais je ne suis pas du tout expert en la question).

Est-ce que la société peut travailler dans un local d'habitation et non dans un local commercial ?
Il me semblait qu'il y avait des règles, genre code de l'urbanisme, décisions préfectorales ou municipales etc .... qui pouvaient imposer des locaux commerciaux avec un bail commercial pour l'exercice de l'activité.
Après, évidemment si on regarde du côté des médecins, par exemple, ils travaillent +/- "chez eux".

Bref, sachant qu'il ne s'agit pas simplement de domiciliation, mais d'exercice réel avec salariés (parce que sinon tu auras du mal à justifier 50% de la surface, à moins qu'on parle d'un studio), je pense qu'il faut surtout valider ce système de locaux mixtes, voir si c'est réellement possible au-delà de la domiciliation.

Parce que sans parler de la fiscalité des PV, des amortissements, etc ... si c'est pour se faire tauler sur la base...

[Tango]

Bonjour à tous,

Je suis allé au salon recommandé par DonPedro... pas mal.

Bref pour le scénario 2, les conclusions que j'ai trouvées sont les suivantes :

Montage possible mais non courant dans la pratique, car les biens "Perso" sont liés, via la SCI, aux risques encourus par la Société. Pas courant mais si la Société présente peu de risque de défaillance, montage réalisable, pourquoi pas...

Quant à la question subsidiaire concernant de démontage EURL + SCI :

En cédant ses parts de SCI à moi-même, l'EURL doit payer :
- La PV (estimée par des experts, notaire, agent immobilier) sur sa quotepart. Le calcul de la PV se fait en déduisant préalablement la valeur estimée de 15% car les parts d'une SCI étant moins liquides, elles sont moins bien valorisées.
- Droit de partage à payer pour les SCI, soit 1,1% de la valeur des parts cédées (calculées après l'abattement de 15%)

Le notaire que j'ai rencontré n'a pas su me dire si je devais payer à la valeur vénale (après abattement) les parts à la Société, ou si le don entre associés de SCI était possible. Si le paiement est obligatoire, l'intérêt est nul => Je dois trouver les fonds pour rembourser l'EURL et ensuite celle-ci se trouve avec un produit exceptionnel imposé à 33,33%.

Illustration avec un exemple du scénario 2/

Bien acheté année N = 200 000 € par la SCI détenue tel que :
50% Ma femme et moi (apport + emprunt = 100 000 €)
50% EURL (apport + emprunt = 100 000 €)

N+5 ans, EURL vends ses parts à ma femme et moi.
Expertise du bien = 260 000 €
Quote-part EURL = 130 000 €, abattement 15% => 110 000 €
PV = 10 000 €, IS à 33,33% = - 3 333 €

Droit de partage : 110 000 * 1,1% = - 1 210 €

Coût total = 4 543 €

Si à cela il faut ajouter le paiement du bien, perso, je devrai trouver :
110 000 €
EURL devra payer en charge exceptionnelle :
(110 000 - 4 543)*33,33% = 35 149 €

Bonne fêtes de fin d'année à tous.

[neaconsulting]

Bonjour,

Désolé de réouvrir ce post mais je n'ai pas bien compris le montage de Tango. et je serai très intérréssé de connaitre les différentes possibilités si quelqu'un maitrise réellement ce sujet ...

Je suis actuellement en EURL à l'IS que j'ai domicilié chez moi (comme beaucoup de gens à priori). Je précise que je suis locataire et non propriétaire. Jusqu'a là je déduisais une quota part "raisonnable" de mon loyer en charge de mon EURL.

Aujourd'hui j'envisage d'acheter un appartement (2 pièces de 50 m2) qui sera le nouveau siége de ma société dans son intégralité.

Mes questions sont les suivantes ;

1. Fiscalement parlant quel est le plus avantageux. J'achete cet appartement à titre perso et loue à ma société (Ai je le droit de le faire sans monter une SCI) ou alors c'est ma société qui achete directement le bien ?

2. Dans tous les cas, ai je le droit de considérer cet achat comme l'achat d'une résidence principale ? Bien entendu vous l'aurez compris le but étant de bénéficier de l'exonération fiscale sur les PV en cas de revente avant 5 ans.

Merci d'avance pour vos réponses.
NEA