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Achat indivision particulier + entreprise, c'est possible ?


Achat indivision particulier + entreprise, c'est possible ?

  
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05/05/15 à 17:59
MathB
Freelance
discret
Inscrit le 05 Mai 2015
Messages: 15
Bonjour

je suis indépendant. Pas dans la prestation informatique mais dans la distribution, en EURL BIC.

Je souhaiterais acheter un bien immobilier avec mon entreprise dont je suis le gérant associé majoritaire pour un usage mixte à 50%.

Seriez-vous me dire si des propriétaires indivisaires pour l'achat d'un bien en indivision peuvent-être un particulier et une entreprise ?

Merci

Cordialement

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06/05/15 à 14:18
Olivier_M
Freelance
Grand Maître
Inscrit le 18 Mar 2010
Messages: 1146
Bonjour,

Oui, rien ne s'y oppose. Cependant ayez la prudence de faire valider ce montage par un expert comptable, afin d'écarter tout risque de vous voir reprocher un abus de bien sociaux.

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06/05/15 à 14:18
Olivier_M
Freelance
Grand Maître
Inscrit le 18 Mar 2010
Messages: 1146
Bonjour,

Oui, rien ne s'y oppose. Cependant ayez la prudence de faire valider ce montage par un expert comptable, afin d'écarter tout risque de vous voir reprocher un abus de bien sociaux.

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06/05/15 à 17:55
MathB
Freelance
discret
Inscrit le 05 Mai 2015
Messages: 15
Bonjour

merci pour votre réponse.

A ce niveau là, je n'ai aucune crainte, tout le rez de chaussé sera réservé à l'entreprise, le doute ne pourrait se faire.

Par contre comment cela se passe au niveau des remboursement de l'emprunt et des frais de notaires ? Faut-il tout diviser en compta au prorata des parts et déduire la tva pour la part de l'entreprise ?

Concrètement, comment sont distingués les propriétaires indivis lorsqu'ils n'ont pas les mêmes statuts ?

Ensuite au niveau des assurances, taxe d'habitation et foncière, comment cela s'organise ? à quelles personnes sont adressés les factures et formulaires de paiement ?

Par ailleurs, ne pourrai-je pas me retrouver fasse à un banquier (ce sera La Poste) ou un notaire qui ne connaisse pas du tout ce cas d'indivision en 2 personnes de statuts différents et ne sachent pas comment traiter ma demande d'achat d'un bien sous ce mode là ?

Merci

Cordialement

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06/05/15 à 20:27
Olivier_M
Freelance
Grand Maître
Inscrit le 18 Mar 2010
Messages: 1146
C'est pour répondre à ces questions qu'il serait judicieux d'interroger un expert comptable ou un notaire.
A priori (réponse à prendre avec des pincettes), oui il vous faudrait partager les frais. De plus, il est fort probable que votre banquier préfère mettre en place 2 crédits bien distincts, l'un pour vous, l'autre pour la société (les conditions sont bien plus profitables pour le banquier lorsqu'il s'agit d'un crédit professionnel). En supposant, comme vous l'évoquez, que le banquier ne refuse pas tout simplement ce montage inhabituel.
Ne serait-ce pas plus simple de tout acheter à titre personnel et de louer une partie à la société ?

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07/05/15 à 19:10
MathB
Freelance
discret
Inscrit le 05 Mai 2015
Messages: 15
Ce n'est pas tout simple donc...

Malheureusement, je suis en zone rurale, le premier expert comptable est à 30km, ce qui me ferait faire 60km pour avoir un rendez-vous, et je suis prêt à parier qu'il n'est encore jamais rencontré ce cas.

Je n'ai pas de comptable.

Les notaires me demanderaient peu-être une jolie somme et pas sûr non plus qu'ils sachent. Le premier doit aussi être à 30 km. Les forums de notaire, j'ai cherché, n'existent pas.

Mon plan est aussi d'arriver devant la banque puis le notaire en maitrisant mon sujet. Si je m'en remets seulement à leur connaissances, je serais peu-être mal conduit.

Je veux utiliser acheter en indivision car ça me permettrait de doubler mon apport, donc d'acheter un bien bien plus gros avec un délai d'emprunt bien plus court. Et comme le bien est pour 50% personnel, 50% société, je ne vois pas pourquoi je ne permettrait pas à l'entreprise de l'acheter à 50%. Ca serait trop bête de ne pas le faire.

S'il y 2 prêts, ça veut dire une perte d'avantage quelque part ? prêt plus couteux, plus long ? ou bien, cela revient au même ? 2 prêts, sur le principe, ça ne me dérange pas mais je ne veux pas y perdre.

Pour un notaire, ça changerait beaucoup entre un achat indivisaire basique et mon cas ? car l'achat indivisaire est banal en somme.

Comment se fait-il Oliver que vous avez quelques connaissances en la matière ?

Merci

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08/05/15 à 14:06
Olivier_M
Freelance
Grand Maître
Inscrit le 18 Mar 2010
Messages: 1146
L'achat en indivision coûtera un peu plus cher ne serait-ce que parce qu'il y aura un peu plus de paperasse, mais la différence ne devrait pas être significative.

Par contre, attention aux conditions d'emprunt pour la société : entre professionnels, la loi n'est pas si protectrice que lorsque l'emprunt est souscrit par un particulier. Ainsi, la banque pourrait en toute légalité inclure des pénalités de remboursement anticipé bien supérieur au maximum autorisé lorsque l'emprunteur est un particulier (j'ai déjà vu des pénalités de 10% du capital restant du).

Je comprends que vous souhaitez disposer de la trésorerie dont votre société dispose pour accroitre votre apport : vous pourriez peut être envisager la création d'une SCI entre vous et votre société. Ainsi face au banquier et au notaire, il n'y aurait qu'un seul intervenant et un seul emprunteur : la SCI (et c'est un schéma dont ils ont l'habitude).

N'oubliez pas non plus que la plus value éventuelle que vous réaliserez peut être si vous revendez le bien plus tard ne sera pas taxée de manière identique pour vous et pour la part détenue par votre société.

Difficile de vous indiquer les possibilités et les conséquences de celles-ci, car même si une indivision ou une SCI sont des montages classiques, il faut toujours veiller à ce que cela soit bien adapté à votre situation personnelle.

Beaucoup de notaires vous donneront des conseils, sans nécessairement les facturer (demandez avant. Si le notaire peut récupérer les actes correspondants à votre SCI, indivision et/ou achat, je pense qu'il vous conseillera gracieusement).

Et si j'ai quelques notions en la matière, c'est simplement parce que je n'ai pas toujours été consultant Smile

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08/05/15 à 17:51
MathB
Freelance
discret
Inscrit le 05 Mai 2015
Messages: 15
Merci pour votre réponse.

Je n'ai pas de crainte pour le paiement des annuités.

J'avais déjà lu des choses sur la sci, c'est, il me semble, quelque chose d'assez courant. Mais la sci présente le désavantage d'ajouter une structure suplémentaire, donc d'engendrer des frais et une comptabilité.

Par ailleurs, on conseil la sci par rapport à l'indivision pour se protéger vis à vis des autres propriétaires, en cas de différant. Etant donné que, dans mon cas, l'autre propriétaire c'est ma société, à ce niveau là, le choix de la sci ne se motive pas. Et c'est quand même ce point précis qui est privilégié dans le choix entre sci et indivision si je comprends bien.

Toutefois l'avantage de la sci c'est justement aussi qu'il y est qu'un seul propriétaire, comme vous le dites, ça semble donc plus simple pour l'acquisition et la revente et l'administratif lié à ces 2 phases. Au factures aussi sûrement. Mais je ne suis pas propriétaire, c'est la sci qui l'est.

Je serais donc plutôt favorable à l'indivision pour cette raison et pour les frais.

Tôt ou tard j'irais voir des notaires quoi qu'il en soit.

Cordialement

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08/05/15 à 18:44
denisvinciguerra
Freelance
discret
Inscrit le 23 Jan 2014
Messages: 22
Bonjour,

Je suis en train de me renseigner pour ce type de montage (à la différence que moi je n'aurai qu'une pièce comme bureau + des l'espace pour une baie info dédié à la partie pro, contrairement à ton 50%/50%). Visiblement cela peut sembler interessant à court-terme mais pas à long terme (et quand on parle d'immobilier, il faut voir à long terme).

En indivision 50% société / 50% perso: le problème majeur est: que devient le bien si tu dissous ta société (ou qu'elle fait faillite) ? Si tu veux garder ton bien pour un usage perso, il faudra racheter l'indivision, et donc repasser devant le notaire, et payer les droits et frais associés. Peut être que dans 5 ans on te proposera un super poste de directeur informatique et que tu n'auras plus d'intérêt de garder ta société ?

Par ailleurs, il y a aussi la plus value:
* Si le bien est ta résidence principale, les taxes sur la plus-value baissent avec le temps. Si cela appartient à ta société ca ne sera pas le cas.
* 2eme punition: la plus value comptera comme bénéfices de la société, et pour ressortir cela en rémuneration, cela devra passer par les charges et l'IR.

On m'a plutot conseillé d'acheter tout en perso, et de louer une partie à ma société. (visiblement on peut aussi faire un montage avec SCI, je ne suis pas encore assez renseigné).

Tu me diras "oui mais du coup j'ai pas le cash nécessaire pour acheter !". A priori les banques peuvent envisager de te preter +, si tu déplaces le compte pro de ta société chez eux, et que tu bloques de la trésorerie sur un compte à terme.

Désolé je ne suis pas très précis mais je suis justement en train de creuser le sujet avec banque(s) et notaire(s) et tacherai de rajouter des éléments quand j'en aurai !

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12/05/15 à 19:58
MathB
Freelance
discret
Inscrit le 05 Mai 2015
Messages: 15
Citation:
En indivision ... le problème majeur est: ... Si tu veux garder ton bien pour un usage perso, il faudra racheter l'indivision, et donc repasser devant le notaire, et payer les droits et frais associés.

Pour ma part je ne me séparerai pas de ma société mais je pense que ce que tu exposes serait identique dans le cas d'une SCI si les 2 propriétaires sont aussi une personne morale et physique.

Citation:
Par ailleurs, il y a aussi la plus value:
* Si le bien est ta résidence principale, les taxes sur la plus-value baissent avec le temps. Si cela appartient à ta société ca ne sera pas le cas.
* 2eme punition: la plus value comptera comme bénéfices de la société, et pour ressortir cela en rémuneration, cela devra passer par les charges et l'IR.

Ca peut être un inconvénient, c'est vrai. En sci, c'est différent ?



denisvinciguerra, le notaire vous a compris tout de suite quand vous lui avez parlé d'indivision personne morale/personne physique ? Je veux dire par là que : c'est un cas qui ne lui paraissait par nouveau, curieux ou trop compliqué ?

Merci

Cordialement

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