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Investir en LMNP ou programme de défiscalisation ?


Investir en LMNP ou programme de défiscalisation ?

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12/07/17 à 22:36
Samjio
Freelance
très actif
Inscrit le 21 Avr 2014
Messages: 120
Bonjour,

Après seulement un bilan mon conseiller bancaire accepte de m octroyer un prêt pour un investissement immobilier; comme quoi le fait d avoir 3 bilans n est pas une règle absolue ; cela dépend aussi de la relation que l on a avec le conseiller. A noter que la banque où vous avez votre compte pro sera plus a l écoute pour le prêt.

Je suis propriétaire de la résidence principale avec un prêt en cours et j ai aussi un grand studio que j ai acheté il y a 8 ans avec le programme de défiscalisation Borloo. Avec ce bien, ok je paye moins d impôt mais je dois sortir 400 euros de ma poche tous les mois pour compléter le loyer pour payer le credit.
Le bien est bien placé, J ai de la chance , en 8 ans je n ai eu que 2 jours de vacances...

Avec mon IR qui est maintenant aux alentours des 8000 euros ; je m interroge sur le fait d investir a nouveau dans l immobilier mais aussi pour me constituer un capital

Mais j hésite entre une LMNP et un programme de défisc
La ďéfisc c est bien mais le cash fois est négatif ; tous les mois il faut sortir de l argent de ma poche pour payer le crédit et si un jour j ai un gros coup dur et que je ne peux plus verser la somme. .. de plus le montant des loyers est encadré, on ne peut pas faire ce que l on veut a ce niveau

Alors qu' avec le LMNP, on est libre de fixer le montant des loyers et on a un cash flow positif et on peut déduire des charges dumontant des loyers perçus + l amortissement du bien.
En optant pour une colocation avec 2/3 chambres en LMNP ; cela peut être intéressant je pense.

J aimerais avoir vos avis sur cette question
Et les REX de ceux qui ont investi dans du LMNP ; Êtes vous satisfait du dispositif ?

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13/07/17 à 09:54
BT Service
Freelance
très actif
Inscrit le 21 Jan 2010
Messages: 111
Samjio a écrit:
Bonjour,

Après seulement un bilan mon conseiller bancaire accepte de m octroyer un prêt pour un investissement immobilier; comme quoi le fait d avoir 3 bilans n est pas une règle absolue ; cela dépend aussi de la relation que l on a avec le conseiller. A noter que la banque où vous avez votre compte pro sera plus a l écoute pour le prêt.

Je suis propriétaire de la résidence principale avec un prêt en cours et j ai aussi un grand studio que j ai acheté il y a 8 ans avec le programme de défiscalisation Borloo. Avec ce bien, ok je paye moins d impôt mais je dois sortir 400 euros de ma poche tous les mois pour compléter le loyer pour payer le credit.
Le bien est bien placé, J ai de la chance , en 8 ans je n ai eu que 2 jours de vacances...

Avec mon IR qui est maintenant aux alentours des 8000 euros ; je m interroge sur le fait d investir a nouveau dans l immobilier mais aussi pour me constituer un capital

Mais j hésite entre une LMNP et un programme de défisc
La ďéfisc c est bien mais le cash fois est négatif ; tous les mois il faut sortir de l argent de ma poche pour payer le crédit et si un jour j ai un gros coup dur et que je ne peux plus verser la somme. .. de plus le montant des loyers est encadré, on ne peut pas faire ce que l on veut a ce niveau

Alors qu' avec le LMNP, on est libre de fixer le montant des loyers et on a un cash flow positif et on peut déduire des charges dumontant des loyers perçus + l amortissement du bien.
En optant pour une colocation avec 2/3 chambres en LMNP ; cela peut être intéressant je pense.

J aimerais avoir vos avis sur cette question
Et les REX de ceux qui ont investi dans du LMNP ; Êtes vous satisfait du dispositif ?


Les investissements pierres (en défisc ou non) sont principalement rentables quand en déficit foncier.
Si vous êtes en positif dans votre cash flow, cela signifie que vous êtes en bénéfice foncier soit imposé à votre tranche d'impôt (je suppose 30% + CSG).

Pour la défisc, les loyers sont encadrés, mais dans certaines villes, très proches du loyer moyen. A creuser.
Dans votre Borloo, les 400e que vous citez sont-ils votre effort d'épargne ? ou bien incluent-ils la baisse d'impôts ? Je m'explique, sans la défisc vous paieriez par exemple 1000/ Mois d'IR, avec vous payez toujours 1000 mais vous récupérez X centaines d'euros de réduction d'impôts.

En trésorerie d'une défisc, normalement vous payez:
- Crédit
- charges
- assurance
- copro
- TF
- vacances

Vous recevez
- Loyer
- Défisc

La différence est votre effort d'épargne, 400e ? Si oui, je trouve que c'est énorme comme effort.

Pour votre prochain projet, personnellement, cela fait des années que je fais de l'investissement classique/défisc et je maintiens que c'est extrêmement rentable

- Un foncier classique qui était une ancienne RP mise en loc en 2006, acquise en 2003 et vendue en 2017
- un scellier intermédiaire
- un Duflot
- et un pinel

Aucune vacances si ce n'est les qq jours entre locataire our le refresh des peintures

Je ne me suis jamais penché sur le LMNP ou LMP n'ayant pas encore eu besoin de faire appel à ces investissements.

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13/07/17 à 11:47
Samjio
Freelance
très actif
Inscrit le 21 Avr 2014
Messages: 120
Bonjour
BT service ; si je compte le montant de la défisc ; effectivement mon effort d épargne est inférieur ; il est de 250 euros actuellement

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26/07/17 à 23:25
Samjio
Freelance
très actif
Inscrit le 21 Avr 2014
Messages: 120
Bonjour ;

J aimerais faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine indépendant.
Auriez vous quelqu' un a me recommander ?
Merci

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27/07/17 à 13:58
Samjio
Freelance
très actif
Inscrit le 21 Avr 2014
Messages: 120
Bonjour ;

J aimerais faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine indépendant.
Auriez vous quelqu' un a me recommander ?
Merci

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27/07/17 à 23:47
Samjio
Freelance
très actif
Inscrit le 21 Avr 2014
Messages: 120
Bonjour,

Peux t on passer en charge le coût pour le service d'un Conseiller en gestion de patrimoine indépendant?

Merci

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08/08/17 à 08:25
Tomtomfree
Freelance
nouveau
Inscrit le 10 Juil 2017
Messages: 7
Bonjour,

J'ai déjà étudié la question pour mon cas personnel.

L'intérêt du lmnp est que tu passeras l'achat du bien en amortissement. Tu auras donc la plupart du temps un cash-flow nul ou positif. Car aucun IR supplementaire. Par contre aucune réduction de l'impôt.

En investissement de défiscalisation, réduction d'impôt à prévoir. En intégrant cette réduction, tu auras tt de même un cash flow négatif.

Ce sont deux dispositifs avec des objectifs bien différent: le lmnp pour se constituer un capital. La défiscalisation ben pour defiscaliser.

Cordialement, Thomas

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