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Investissement immobilier


Investissement immobilier

  
prec  1 2
18/10/19 à 21:06
A.2.P
Membre
actif
Inscrit le 11 Oct 2019
Messages: 58
_lael a écrit:
Le LMNP permet effectivement de réunir le meilleur des deux mondes (SCI IR et SCI IS) et sans la surcharge du coût de ces structures qui plus est.
Et avec l'exonération d'IFI en bonus.
Mais il faut louer en meublé.

Et je doute que le LMNP disparaisse un jour sinon ça va déclencher une crise immobilière sans précédent.
Ou alors il faudrait qu'ils revoient la fiscalité de l'immobilier dans son ensemble, car si on ne fait pas attention à l'optimisation de la fiscalité on se retrouve très facilement imposé à plus de 60% sur les revenus locatifs si on prend en compte tous les impôts : PS, IR, TF, CFE, IFI, etc...
A ce niveau-là ça en devient totalement confiscatoire.
Heureusement que les "niches fiscales" comme le LMNP existent pour rendre l'immobilier à peu prêt intéressant.

Mais ça risque d'être un peu raboté par contre.
Le changement récent des conditions de passage de LMNP en LMP en est un bon exemple.
Car une fois passé en LMP on se retrouve à payer du RSI (45%) sur les revenus locatifs là où c'était simplement 17.2% de CSG en LMNP.

L'immobilier est donc indissociable de la fiscalité pour ne pas se faire écrasé par les impôts et les prélèvements sociaux.
J'ai d'ailleurs une petite pensée pour tous ceux qui se font refiler du Pinel et qui ne se rendront compte qu'à la revente que la réduction d'impôt était une fausse bonne idée et que bien qu'au final ils ont pas vraiment réduit leurs impôts, ont perdu du pouvoir d'achat sur la durée de leur investissement (car ils doivent injecter mensuellement de l'argent dedans) et ont en plus globalement fait une opération déficitaire.
Et c'est malheureusement le cas de la très grande majorité des opérations Pinel.


Sur le LMNP ou le LMP, attention à la fiscalité en cas de décès.

Votre banque vous impose une assurance Décès dont elle est bénéficiaire.

Or, ce remboursement de capital sera intégré comme un résultat exceptionnel, générant une fiscalité à l'IR dans les tranches les plus élevées l'année du décès.
Sans compter la disparition du passif successoral par extinction de la dette.

Enfin, en LMP, il y aura en plus la fiscalité des plus Values latentes, comme pour tout BIC, puisque la réponse ministérielle FRASSA ne profite qu'aux LMP.

Bref, sans un bon accompagnement, un beau projet immobilier peut se transformer en cauchemar...

---------------------------------
Matthieu de Brisoult

Gestion de patrimoine
Protection sociale

Voir le profil de l'utilisateur    
19/10/19 à 15:36
CORDIA
Freelance
impliqué
Inscrit le 22 Oct 2006
Messages: 276
hmg a écrit:
Bonjour,
CORDIA a écrit:
La SCI à l'IS est bien souvent (sauf cas particulier) un beau piège à c.. dans lequel beaucoup sautent à pieds joints.....pour s'en apercevoir 15 ans plus tard.
Cela dépend de l'objectif recherché.

Soit un revenu annuel (avantage IS pendant l'amortissement au moins), soit une plus value (avantage IR).


En revenu annuel tout en priant que le bien ne prenne pas trop de la valeur au fil du temps....tu parles d'un intérêt.

L'intérêt à opter à l'IS est qu'à l'IR on sait que l'on ne pourra pas assumer les impôts annuel et que c'est donc la seule solution pour faire le projet...... un choix par défaut.

Et je vous racontes pas si l'inflation est de retour....vous paierez de l'IS+IR dessus sans rien gagner.

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21/10/19 à 10:16
findus
Freelance
Grand Maître
Inscrit le 10 Avr 2007
Messages: 3756
et pourtant, c'est dans les tuyaux depuis quelques années la fin du LMNP...

c'est une niche fiscale SCANDALEUSE

(et je dis ça, alors que je peux en profiter)

Voir le profil de l'utilisateur    
21/10/19 à 11:43
_lael
Freelance
impliqué
Inscrit le 17 Jan 2018
Messages: 291
En quoi elle est scandaleuse ?

C'est la fiscalité de l'immobilier sans ce genre de niche qui est scandaleuse.

Et cette niche prend fin une fois le seuil des 23.000€ de recettes locatives (et non pas bénéfices) atteint.
Cela correspond donc à la somme des loyers charges comprises perçus sans aucune déduction.

A partir de ce seuil on bascule LMP ce qui fait qu'on paie du RSI et que la fiscalité des plus-value n'est plus celle des particuliers donc ça redevient moins intéressant.

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prec  1 2
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