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Investissement immobilier


Investissement immobilier

  
1 2  suiv
15/12/16 à 10:48
Tonton_alesque
Freelance
nouveau
Inscrit le 25 Jan 2016
Messages: 4
Bonjour,

je vous soumets le projet sur lequel je planche depuis plusieurs semaines et concernant un investissement immobilier (à usage locatif saisonnier).
Pour éviter un investissement personnel (induisant une sortie de trésorerie et les cotisations associées), je réfléchis à faire porter l'investissement par ma société actuelle (mais le projet n'a pas de lien avec mon activité) ou de créer une filiale de ma société (SCI ?) pour porter ce projet et faciliter le transfert du patrimoine à long terme.

L'un d'entre vous a-t-il été confronté à ce sujet ?
Toute remarque m'aidera forcément à faire avancer mon projet.

Merci d'avance

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15/12/16 à 13:16
hmg
Conseiller entreprise
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Grand Maître
Inscrit le 09 Jan 2005
Messages: 24267
Bonjour,

Si la SCI est à une société à l'IS, il y aura plus value à chaque transfert du patrimoine dans la société à l'IS.


_________________
Cordialement,

- HMG - hmg_71@yahoo.fr
Expert comptable - Paris - www.hmgec.com
Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.
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20/12/16 à 18:44
Tonton_alesque
Freelance
nouveau
Inscrit le 25 Jan 2016
Messages: 4
Bonjour,

merci beaucoup HMG, après avoir remis les choses dans le contexte je comprends bien le sens de votre contribution.

S'agissant d'un appartement en station de sports d'hiver, le bien est meublé et donc la SCI sera forcément à l'IS (si j'ai compris ce que j'ai lu).
De ce fait, y-a-t-il une autre forme juridique qui se prêterait à ce projet ? Je n'ai pas envie de toucher à ma trésorerie personnelle pour gérer les frais inhérents à l'acquisition.

Bonne fin de journée

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21/12/16 à 01:20
hmg
Conseiller entreprise
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Grand Maître
Inscrit le 09 Jan 2005
Messages: 24267
Bonjour,

J'ai bien peur que les montages avec sci et holding ne rapportent réellement que sur des projets permettant d'absorber les coûts structurels.

Par ailleurs, soyez prudent :
- c'est un projet à long terme
- il faudra garder là holding ouverte et donc générant des frais aussi longtemps que la sci lui appartiendra.
- de même si le financement du bien n'est pas bouclé par les loyers, la société devra pendant les 15 années d'emprunt avoir les revenus suffisants (pour mémoire, une société ne peut pas emprunter sur plus que 15 ans).


_________________
Cordialement,

- HMG - hmg_71@yahoo.fr
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15/10/19 à 08:30
sebica80
Freelance
discret
Inscrit le 18 Nov 2013
Messages: 20
et encore merci hmg Smile

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17/10/19 à 21:06
CORDIA
Freelance
impliqué
Inscrit le 22 Oct 2006
Messages: 276
La SCI à l'IS est bien souvent (sauf cas particulier) un beau piège à c.. dans lequel beaucoup sautent à pieds joints.....pour s'en apercevoir 15 ans plus tard.

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18/10/19 à 07:07
hmg
Conseiller entreprise
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Grand Maître
Inscrit le 09 Jan 2005
Messages: 24267
Bonjour,
CORDIA a écrit:
La SCI à l'IS est bien souvent (sauf cas particulier) un beau piège à c.. dans lequel beaucoup sautent à pieds joints.....pour s'en apercevoir 15 ans plus tard.
Cela dépend de l'objectif recherché.

Soit un revenu annuel (avantage IS pendant l'amortissement au moins), soit une plus value (avantage IR).


_________________
Cordialement,

- HMG - hmg_71@yahoo.fr
Expert comptable - Paris - www.hmgec.com
Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.
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18/10/19 à 08:28
findus
Freelance
Grand Maître
Inscrit le 10 Avr 2007
Messages: 3734
alors, attention, il parait que le LMNP va disparaître bientôt...

du coup, tout ceux qui auront une SCI IS, auront fait le bon choix j'ai l'impression Wink

Findus, en avance sur les évolutions fiscales....

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18/10/19 à 16:20
_lael
Freelance
impliqué
Inscrit le 17 Jan 2018
Messages: 261
Le LMNP permet effectivement de réunir le meilleur des deux mondes (SCI IR et SCI IS) et sans la surcharge du coût de ces structures qui plus est.
Et avec l'exonération d'IFI en bonus.
Mais il faut louer en meublé.

Et je doute que le LMNP disparaisse un jour sinon ça va déclencher une crise immobilière sans précédent.
Ou alors il faudrait qu'ils revoient la fiscalité de l'immobilier dans son ensemble, car si on ne fait pas attention à l'optimisation de la fiscalité on se retrouve très facilement imposé à plus de 60% sur les revenus locatifs si on prend en compte tous les impôts : PS, IR, TF, CFE, IFI, etc...
A ce niveau-là ça en devient totalement confiscatoire.
Heureusement que les "niches fiscales" comme le LMNP existent pour rendre l'immobilier à peu prêt intéressant.

Mais ça risque d'être un peu raboté par contre.
Le changement récent des conditions de passage de LMNP en LMP en est un bon exemple.
Car une fois passé en LMP on se retrouve à payer du RSI (45%) sur les revenus locatifs là où c'était simplement 17.2% de CSG en LMNP.

L'immobilier est donc indissociable de la fiscalité pour ne pas se faire écrasé par les impôts et les prélèvements sociaux.
J'ai d'ailleurs une petite pensée pour tous ceux qui se font refiler du Pinel et qui ne se rendront compte qu'à la revente que la réduction d'impôt était une fausse bonne idée et que bien qu'au final ils ont pas vraiment réduit leurs impôts, ont perdu du pouvoir d'achat sur la durée de leur investissement (car ils doivent injecter mensuellement de l'argent dedans) et ont en plus globalement fait une opération déficitaire.
Et c'est malheureusement le cas de la très grande majorité des opérations Pinel.

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18/10/19 à 19:02
A.2.P
Membre
actif
Inscrit le 11 Oct 2019
Messages: 58
findus a écrit:
alors, attention, il parait que le LMNP va disparaître bientôt...

du coup, tout ceux qui auront une SCI IS, auront fait le bon choix j'ai l'impression Wink

Findus, en avance sur les évolutions fiscales....


Je doute que la fin du LMNP soit pour demain.

En revanche, l'administration fiscale pourrait envisager de retirer le retour au régime des particuliers pour les plus-values après une exploitation du bien immobilier en LMNP.

Mais là encore, ce n'est pas pour demain...

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Matthieu de Brisoult

Gestion de patrimoine
Protection sociale

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