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Investissement immobilier

Tonton_alesque

4 Messages

nouveau
15/12/2016 à 11:48

Bonjour,

je vous soumets le projet sur lequel je planche depuis plusieurs semaines et concernant un investissement immobilier (à usage locatif saisonnier).
Pour éviter un investissement personnel (induisant une sortie de trésorerie et les cotisations associées), je réfléchis à faire porter l'investissement par ma société actuelle (mais le projet n'a pas de lien avec mon activité) ou de créer une filiale de ma société (SCI ?) pour porter ce projet et faciliter le transfert du patrimoine à long terme.

L'un d'entre vous a-t-il été confronté à ce sujet ?
Toute remarque m'aidera forcément à faire avancer mon projet.

Merci d'avance

hmg

25654 Messages

Grand Maître
15/12/2016 à 14:16

Bonjour,

Si la SCI est à une société à l'IS, il y aura plus value à chaque transfert du patrimoine dans la société à l'IS.

Cordialement,

- HMG - hmg_71@yahoo.fr
Expert comptable - Paris - www.hmgec.com
Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.

Tonton_alesque

4 Messages

nouveau
20/12/2016 à 19:44

Bonjour,

merci beaucoup HMG, après avoir remis les choses dans le contexte je comprends bien le sens de votre contribution.

S'agissant d'un appartement en station de sports d'hiver, le bien est meublé et donc la SCI sera forcément à l'IS (si j'ai compris ce que j'ai lu).
De ce fait, y-a-t-il une autre forme juridique qui se prêterait à ce projet ? Je n'ai pas envie de toucher à ma trésorerie personnelle pour gérer les frais inhérents à l'acquisition.

Bonne fin de journée

hmg

25654 Messages

Grand Maître
21/12/2016 à 02:20

Bonjour,

J'ai bien peur que les montages avec sci et holding ne rapportent réellement que sur des projets permettant d'absorber les coûts structurels.

Par ailleurs, soyez prudent :
- c'est un projet à long terme
- il faudra garder là holding ouverte et donc générant des frais aussi longtemps que la sci lui appartiendra.
- de même si le financement du bien n'est pas bouclé par les loyers, la société devra pendant les 15 années d'emprunt avoir les revenus suffisants (pour mémoire, une société ne peut pas emprunter sur plus que 15 ans).

Cordialement,

- HMG - hmg_71@yahoo.fr
Expert comptable - Paris - www.hmgec.com
Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.

sebica80

21 Messages

discret
15/10/2019 à 08:30

et encore merci hmg :)

CORDIA

545 Messages

impliqué
17/10/2019 à 21:06

La SCI à l'IS est bien souvent (sauf cas particulier) un beau piège à c.. dans lequel beaucoup sautent à pieds joints.....pour s'en apercevoir 15 ans plus tard.

...

hmg

25654 Messages

Grand Maître
18/10/2019 à 07:07

Bonjour,

CORDIA a écrit :La SCI à l'IS est bien souvent (sauf cas particulier) un beau piège à c.. dans lequel beaucoup sautent à pieds joints.....pour s'en apercevoir 15 ans plus tard.
Cela dépend de l’objectif recherché.

Soit un revenu annuel (avantage IS pendant l’amortissement au moins), soit une plus value (avantage IR).

Cordialement,

- HMG - hmg_71@yahoo.fr
Expert comptable - Paris - www.hmgec.com
Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.

findus

3822 Messages

Grand Maître
18/10/2019 à 08:28

alors, attention, il parait que le LMNP va disparaître bientôt...

du coup, tout ceux qui auront une SCI IS, auront fait le bon choix j'ai l'impression ;)

Findus, en avance sur les évolutions fiscales....

EURL / IS depuis 2008

_lael

430 Messages

impliqué
18/10/2019 à 16:20

Le LMNP permet effectivement de réunir le meilleur des deux mondes (SCI IR et SCI IS) et sans la surcharge du coût de ces structures qui plus est.
Et avec l'exonération d'IFI en bonus.
Mais il faut louer en meublé.

Et je doute que le LMNP disparaisse un jour sinon ça va déclencher une crise immobilière sans précédent.
Ou alors il faudrait qu'ils revoient la fiscalité de l'immobilier dans son ensemble, car si on ne fait pas attention à l'optimisation de la fiscalité on se retrouve très facilement imposé à plus de 60% sur les revenus locatifs si on prend en compte tous les impôts : PS, IR, TF, CFE, IFI, etc...
A ce niveau-là ça en devient totalement confiscatoire.
Heureusement que les "niches fiscales" comme le LMNP existent pour rendre l'immobilier à peu prêt intéressant.

Mais ça risque d'être un peu raboté par contre.
Le changement récent des conditions de passage de LMNP en LMP en est un bon exemple.
Car une fois passé en LMP on se retrouve à payer du RSI (45%) sur les revenus locatifs là où c'était simplement 17.2% de CSG en LMNP.

L'immobilier est donc indissociable de la fiscalité pour ne pas se faire écrasé par les impôts et les prélèvements sociaux.
J'ai d'ailleurs une petite pensée pour tous ceux qui se font refiler du Pinel et qui ne se rendront compte qu'à la revente que la réduction d'impôt était une fausse bonne idée et que bien qu'au final ils ont pas vraiment réduit leurs impôts, ont perdu du pouvoir d'achat sur la durée de leur investissement (car ils doivent injecter mensuellement de l'argent dedans) et ont en plus globalement fait une opération déficitaire.
Et c'est malheureusement le cas de la très grande majorité des opérations Pinel.

A.2.P

58 Messages

actif
18/10/2019 à 19:02

findus a écrit :alors, attention, il parait que le LMNP va disparaître bientôt...

du coup, tout ceux qui auront une SCI IS, auront fait le bon choix j'ai l'impression ;)

Findus, en avance sur les évolutions fiscales....
Je doute que la fin du LMNP soit pour demain.

En revanche, l'administration fiscale pourrait envisager de retirer le retour au régime des particuliers pour les plus-values après une exploitation du bien immobilier en LMNP.

Mais là encore, ce n'est pas pour demain...

---------------------------------
Matthieu de Brisoult

Gestion de patrimoine
Protection sociale

A.2.P

58 Messages

actif
18/10/2019 à 19:06

_lael a écrit :Le LMNP permet effectivement de réunir le meilleur des deux mondes (SCI IR et SCI IS) et sans la surcharge du coût de ces structures qui plus est.
Et avec l'exonération d'IFI en bonus.
Mais il faut louer en meublé.

Et je doute que le LMNP disparaisse un jour sinon ça va déclencher une crise immobilière sans précédent.
Ou alors il faudrait qu'ils revoient la fiscalité de l'immobilier dans son ensemble, car si on ne fait pas attention à l'optimisation de la fiscalité on se retrouve très facilement imposé à plus de 60% sur les revenus locatifs si on prend en compte tous les impôts : PS, IR, TF, CFE, IFI, etc...
A ce niveau-là ça en devient totalement confiscatoire.
Heureusement que les "niches fiscales" comme le LMNP existent pour rendre l'immobilier à peu prêt intéressant.

Mais ça risque d'être un peu raboté par contre.
Le changement récent des conditions de passage de LMNP en LMP en est un bon exemple.
Car une fois passé en LMP on se retrouve à payer du RSI (45%) sur les revenus locatifs là où c'était simplement 17.2% de CSG en LMNP.

L'immobilier est donc indissociable de la fiscalité pour ne pas se faire écrasé par les impôts et les prélèvements sociaux.
J'ai d'ailleurs une petite pensée pour tous ceux qui se font refiler du Pinel et qui ne se rendront compte qu'à la revente que la réduction d'impôt était une fausse bonne idée et que bien qu'au final ils ont pas vraiment réduit leurs impôts, ont perdu du pouvoir d'achat sur la durée de leur investissement (car ils doivent injecter mensuellement de l'argent dedans) et ont en plus globalement fait une opération déficitaire.
Et c'est malheureusement le cas de la très grande majorité des opérations Pinel.
Sur le LMNP ou le LMP, attention à la fiscalité en cas de décès.

Votre banque vous impose une assurance Décès dont elle est bénéficiaire.

Or, ce remboursement de capital sera intégré comme un résultat exceptionnel, générant une fiscalité à l'IR dans les tranches les plus élevées l'année du décès.
Sans compter la disparition du passif successoral par extinction de la dette.

Enfin, en LMP, il y aura en plus la fiscalité des plus Values latentes, comme pour tout BIC, puisque la réponse ministérielle FRASSA ne profite qu'aux LMP.

Bref, sans un bon accompagnement, un beau projet immobilier peut se transformer en cauchemar...

---------------------------------
Matthieu de Brisoult

Gestion de patrimoine
Protection sociale

CORDIA

545 Messages

impliqué
19/10/2019 à 13:36

hmg a écrit :Bonjour,
CORDIA a écrit :La SCI à l'IS est bien souvent (sauf cas particulier) un beau piège à c.. dans lequel beaucoup sautent à pieds joints.....pour s'en apercevoir 15 ans plus tard.
Cela dépend de l’objectif recherché.

Soit un revenu annuel (avantage IS pendant l’amortissement au moins), soit une plus value (avantage IR).
En revenu annuel tout en priant que le bien ne prenne pas trop de la valeur au fil du temps....tu parles d'un intérêt.

L'intérêt à opter à l'IS est qu'à l'IR on sait que l'on ne pourra pas assumer les impôts annuel et que c'est donc la seule solution pour faire le projet...... un choix par défaut.

Et je vous racontes pas si l'inflation est de retour....vous paierez de l'IS+IR dessus sans rien gagner.

...

findus

3822 Messages

Grand Maître
21/10/2019 à 08:16

et pourtant, c'est dans les tuyaux depuis quelques années la fin du LMNP...

c'est une niche fiscale SCANDALEUSE

(et je dis ça, alors que je peux en profiter)

EURL / IS depuis 2008

_lael

430 Messages

impliqué
21/10/2019 à 09:43

En quoi elle est scandaleuse ?

C'est la fiscalité de l'immobilier sans ce genre de niche qui est scandaleuse.

Et cette niche prend fin une fois le seuil des 23.000€ de recettes locatives (et non pas bénéfices) atteint.
Cela correspond donc à la somme des loyers [u:a8a62133d6]charges comprises[/u:a8a62133d6] perçus [u:a8a62133d6]sans aucune déduction[/u:a8a62133d6].

A partir de ce seuil on bascule LMP ce qui fait qu'on paie du RSI et que la fiscalité des plus-value n'est plus celle des particuliers donc ça redevient moins intéressant.