42 connectés     5 431 missions IT     27 437 CV récents
se connecter | s'inscrire
Tous les Forums Vos projets




Garder son appart (et le louer) ou le vendre


Garder son appart (et le louer) ou le vendre

  
prec  1 2 3 4  suiv
10/04/17 à 10:57
mbCoCo
Freelance
impliqué
Inscrit le 08 Mar 2013
Messages: 220
kzg a écrit:
mbCoCo a écrit:

Bonjour,
Je n'y connais rien en calcul de rendement Confused Les éléments que je maitrise sont les charges de copro + La TF. Question bête, comment calculer le rendement?


Bah, on cherche et on apprend.
Lien externe
Rolling Eyes

Merci KZG,
J'ai effectivement utilisé les simulateurs pour tomber sur les 5%. Je vais m'intéresser un peu plus aux règles de calculs

Voir le profil de l'utilisateur    
10/04/17 à 19:36
Paul92
Freelance
Grand Maître
Inscrit le 02 Avr 2012
Messages: 1254
mbCoCo a écrit:
kzg a écrit:

Oui, même si je ne comprends pas bien pourquoi vous avez besoin d'un simulateur pour calculer le rendement d'un appartement qui vous appartient Shocked


Bonjour,
Je n'y connais rien en calcul de rendement Confused Les éléments que je maitrise sont les charges de copro + La TF. Question bête, comment calculer le rendement?


+charges de copro non récurrentes (gros travaux)+amortissement des rafraîchissements entre chaque locataire+assurance PNO et impayés+frais d'agence (gestion et relocation)+amortissement de la vacance.

Beaucoup d'investisseurs ont tendance à minimiser les frais réels liés à la location.

Au final on est souvent très très loin du rendement théorique, et je ne comprends pas l'intérêt (mis à part le plaisir d'être propriétaire) alors que certaines foncières cotées rapportent du 6%.

Voir le profil de l'utilisateur    
10/04/17 à 22:19
BT Service
Freelance
très actif
Inscrit le 21 Jan 2010
Messages: 114
Paul92 a écrit:
mbCoCo a écrit:
kzg a écrit:

Oui, même si je ne comprends pas bien pourquoi vous avez besoin d'un simulateur pour calculer le rendement d'un appartement qui vous appartient Shocked


Bonjour,
Je n'y connais rien en calcul de rendement Confused Les éléments que je maitrise sont les charges de copro + La TF. Question bête, comment calculer le rendement?


+charges de copro non récurrentes (gros travaux)+amortissement des rafraîchissements entre chaque locataire+assurance PNO et impayés+frais d'agence (gestion et relocation)+amortissement de la vacance.

Beaucoup d'investisseurs ont tendance à minimiser les frais réels liés à la location.

Au final on est souvent très très loin du rendement théorique, et je ne comprends pas l'intérêt (mis à part le plaisir d'être propriétaire) alors que certaines foncières cotées rapportent du 6%.


Drôle de comparaison... les foncières cotées.. produits volatils avec le refuge de la pierre.

Pour le fait de garder ou non l'appartement, prenez en compte que le benefice foncier est très imposé du coup, bien calculer afin de savoir si vous êtes en déficit et si oui pour combien de temps.
Je fais de l'immobilier depuis plus d'une décade, et il est clair pour moi que pour chaque appartement qui passe en bénéfice, soit je m'en sépare pour récupérer du capital et bien entendu si c'est intéressant (pas de perte rapport à l'achat) soit j'essaie de contrebalancer le bénéfice en faisant un nouveau montage pour repasser en deficit.

Il y a aussi une gestion du risque à prendre en compte (plus ou moins couverte par les assurances). La moyenne nationale d'expulsion pour mauvais payeur est entre un et 2 ans, impliquant une solidité financière (les assurances peuvent mettre plusieurs mois avant de rembourser...).

Voir le profil de l'utilisateur    
10/04/17 à 22:41
Paul92
Freelance
Grand Maître
Inscrit le 02 Avr 2012
Messages: 1254
Une foncière cotée n'est pas censée être énormément volatile par rapport à son ANR.

La location j'en fais, quand ça rapporte 2,5% avant impôt on peut s'estimer heureux. Du coup je suis en train de vendre, y a mieux comme rendement aujourd'hui, alors que les perspectives de plus-value semblent maintenant limitées.

Pour la fiscalité effectivement il faut soit faire du meublé, soit gérer du déficit foncier. Dans les deux cas c'est beaucoup de travail, ce qui n'est pas très compatible avec le travail à son compte déjà très chronophage. Quand on rentre chez soi à 19h30 et qu'on a encore sa vie personnelle à gérer, s'occuper de la prochaine assemblée générale ou stresser à cause d'un bien vacant ou d'un mauvais payeur, franchement bof. Si j'étais à la retraite et qu'il fallait que je m'occupe, pourquoi pas, mais à ce stade de ma vie autant aller vers les investissements qui ne m'empêcheront pas de dormir la nuit (y a déjà bien d'autres motifs pour ça). Après à chacun de voir.

Voir le profil de l'utilisateur    
11/04/17 à 09:36
mbCoCo
Freelance
impliqué
Inscrit le 08 Mar 2013
Messages: 220
Bonjour à tous,

Dans mon cas, je voulais investir (dans quelques années) dans un bien immobilier.

J'ai la possibilité de garder mon appartement (cette option n'était pas envisageable l'année dernière) par contre je dois étudier la partie déficit et imposition (+ les risques de mauvais payeurs).

Du coup, vu les différents échanges, je pense que garder l'appart et le louer n'est pas une mauvaise idée (si on gère bien la partie imposition / charges). L'avantage est que j'ai vécu dedans plus de 6 ans, je connais bien le syndic / les voisins / les projets à venir / les locations autour....

Merci pour les conseils Smile

Voir le profil de l'utilisateur    
11/04/17 à 10:04
Paul92
Freelance
Grand Maître
Inscrit le 02 Avr 2012
Messages: 1254
L'avantage de vendre sa résidence principale, c'est aussi d'être exonéré de plus-value si on investit dans sa nouvelle habitation. On perd ce droit lorsqu'on la met en location (sauf si le produit de la vente est utilisé pour acheter sa future résidence).

C'est un point important à prendre en compte lorsque sa plus-value latente est potentiellement conséquente.

Voir le profil de l'utilisateur    
11/04/17 à 10:12
mbCoCo
Freelance
impliqué
Inscrit le 08 Mar 2013
Messages: 220
Paul92 a écrit:
L'avantage de vendre sa résidence principale, c'est aussi d'être exonéré de plus-value si on investit dans sa nouvelle habitation. On perd ce droit lorsqu'on la met en location (sauf si le produit de la vente est utilisé pour acheter sa future résidence).

C'est un point important à prendre en compte lorsque sa plus-value latente est potentiellement conséquente.

Justement dans mon cas je perds beaucoup d'argent en vendant aujourd'hui (30k€ par rapport au prix d'acquisition sans compter les travaux)

Voir le profil de l'utilisateur    
11/04/17 à 10:21
Paul92
Freelance
Grand Maître
Inscrit le 02 Avr 2012
Messages: 1254
Ouf! Confused

Ah oui dans votre cas il y a aussi le fait de ne pas accepter de vendre à perte qui entre en compte.

Voir le profil de l'utilisateur    
11/04/17 à 10:26
mbCoCo
Freelance
impliqué
Inscrit le 08 Mar 2013
Messages: 220
Oui, dur de décider de vendre à perte. Je me dis, je peux le garder et le louer quelques années. Si le marché se redresse je mets en vente, sinon pas de précipitations. Crying or Very sad

Voir le profil de l'utilisateur    
11/04/17 à 10:49
findus
Freelance
Grand Maître
Inscrit le 10 Avr 2007
Messages: 3783
si le bien a perdu autant, j'imagine qu'il n'est pas non plus dans une zone de forte demande locative ?

avez vous les reins solides pour avoir des impayés et des périodes sans locataire ?

Voir le profil de l'utilisateur    

prec  1 2 3 4  suiv
Répondre au sujet
Recruteurs
Accès via Turnover-it :
CVthèque & publication
Nous contacter
Par formulaire
AGSI SAS
75 Rue de Lourmel
75015 PARIS
logo freelance-info.fr
2018 © Copyright AGSI SAS
Conditions d'utilisation