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Garder son appart (et le louer) ou le vendre


Garder son appart (et le louer) ou le vendre

  
prec  1 2 3 4  suiv
11/04/17 à 10:54
mbCoCo
Freelance
impliqué
Inscrit le 08 Mar 2013
Messages: 220
En effet, la demande est forte pour la location.

Il a perdu pour 2 raisons (c'est mon analyse, confirmée par les agents immobilier): j'ai acheté un peu cher (j'étais pressé (arrivée imminente de bébé) et il est situé à 100 metres du travail de Mme), je n'ai pas négocié le prix (au moins 10K€ de trop)

+ de nouvelles constructions ont poussé du coup pour le même prix d'acquisition les acheteurs peuvent avoir du neuf.

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11/04/17 à 11:03
findus
Freelance
Grand Maître
Inscrit le 10 Avr 2007
Messages: 3783
Ok dans ce cas si la location est forte et que niveau revenu vous êtes serein, je n'hésiterais pas à le mettre en location.

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11/04/17 à 11:24
Naos
Freelance
très actif
Inscrit le 17 Juil 2008
Messages: 77
Bonjour

j'arrive peut être un poil trop tard...

si vous décidez de mettre en location, il y a plusieurs éléments à voir.
tout d'abord, meublé ou non meublé.
non meublé, c'est un bail classique avec tous les defauts que cela peut avoir, c'est à dire que si un locataire ne vous paye pas... vous allez être bon pour vous retrouver à passer au tribunal (et vu l'engorgement des tribunaux...)
vous serez bon pour 1 à 2 ans sans loyer (dans le cas d'un mauvais payeur... ou bizarrement si les "locataires" changent entre temps... nouvelles personnes ou avec un enfant en bas age... il faut recommencer les procédures...)

De plus, en fonction de la ville ou vous vous trouvez, du quartier et des aménagements de l'immeuble, ou même de l'appartement (chauffage, isolation, etc...) vous ne pouvez (ou ne pourrez, je ne sais pas si la loi est passée) le louer au prix que vous voulez... mais cela ne concerne que certaines villes il me semble.

Bref...

Une autre solution serait de le louer en meublé.
Pour le moment vous êtes un peu plus libre coté loyer, ET... choses très importante, le meublé n'est pas considéré comme habitation principale, et donc les mauvais payeurs peuvent mis dehors plus facilement...
Et vous pouvez faire du B&B... c'est plus contraignant car vous devez régulièrement venir accueillir les nouveaux locataires temporaires... mais bon...

Perso, j'ai un bien immobilier que je loue en meublé à des étudiants, je le loue certes un poil plus cher... mais je suis plus serein à différents niveaux.

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11/04/17 à 11:33
Paul92
Freelance
Grand Maître
Inscrit le 02 Avr 2012
Messages: 1254
Le meublé est plus avantageux fiscalement. Par contre à part Paris, la première couronne, et les coins avec une très forte pression, c'est difficile de trouver des locataires intéressés.

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11/04/17 à 11:37
Naos
Freelance
très actif
Inscrit le 17 Juil 2008
Messages: 77
@ Paul92
oui, tout dépend ou se trouve l'appartement...

Mais il ne faut pas oublier qu'il y a plein de personnes qui sont en itinérance, (commerciaux, ingénieurs, prof, étudiants) qui recherchent aussi.
Du coup, si le tarif est correct, il n'aura aucun soucis pour louer.

les meublés sont plutôt recherchés..
Je n'ai jamais eu de soucis pour louer mes appartements...

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11/04/17 à 11:37
kzg
Freelance
Grand Maître
Inscrit le 02 Mai 2012
Messages: 2931
Paul92 a écrit:
Une foncière cotée n'est pas censée être énormément volatile par rapport à son ANR.

La location j'en fais, quand ça rapporte 2,5% avant impôt on peut s'estimer heureux.


Shocked

Ah les bons investissements immobiliers c'est comme les bonnes missions, il faut bosser en amont pour les repérer et les valoriser au mieux. En cherchant bien on trouve des rentabilités supérieures à 5% nets, c'est mon cas, en y consacrant tout son temps libre on peut obtenir une rentabilité à 2 chiffres, enfin là faut vraiment être passionné et bricoleur, ce qui n'est pas mon cas mais celui d'un proche (achat d'un petit immeuble redécoupé en 5 studios).

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11/04/17 à 11:38
Paul92
Freelance
Grand Maître
Inscrit le 02 Avr 2012
Messages: 1254
mbCoCo a écrit:
Oui, dur de décider de vendre à perte. Je me dis, je peux le garder et le louer quelques années. Si le marché se redresse je mets en vente, sinon pas de précipitations. Crying or Very sad


D'accord, vous êtes donc dans une logique qui n'est pas uniquement financière. Il vaut mieux parfois accepter de perdre un peu plutôt que de poursuivre l'aventure.

Dites vous aussi que si vous avez perdu en revendant votre bien, la baisse du marché vous permet aussi d'acheter votre nouvelle résidence moins cher.

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11/04/17 à 11:45
kzg
Freelance
Grand Maître
Inscrit le 02 Mai 2012
Messages: 2931
mbCoCo a écrit:
Oui, dur de décider de vendre à perte. Je me dis, je peux le garder et le louer quelques années. Si le marché se redresse je mets en vente, sinon pas de précipitations. Crying or Very sad


Si vous vendez maintenant vous êtes sûr de ne pas récupérer ces 30k€.
Si le bien n'était pas rentable, je vous dirais sans doute de prendre votre perte c'est à dire de vendre pour replacer sur quelque chose de plus rentable.
Mais là vous dites qu'il vous rapporte 5% ce qui n'est pas ridicule : si vous vendez êtes-vous sûr de trouver le même rendement ?
Essayez de le louer au mieux, et laissez reposer 5 à 10 ans...

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11/04/17 à 11:45
Paul92
Freelance
Grand Maître
Inscrit le 02 Avr 2012
Messages: 1254
kzg a écrit:
Paul92 a écrit:
Une foncière cotée n'est pas censée être énormément volatile par rapport à son ANR.

La location j'en fais, quand ça rapporte 2,5% avant impôt on peut s'estimer heureux.


Shocked

Ah les bons investissements immobiliers c'est comme les bonnes missions, il faut bosser en amont pour les repérer et les valoriser au mieux. En cherchant bien on trouve des rentabilités supérieures à 5% nets, c'est mon cas, en y consacrant tout son temps libre on peut obtenir une rentabilité à 2 chiffres, enfin là faut vraiment être passionné et bricoleur, ce qui n'est pas mon cas mais celui d'un proche (achat d'un petit immeuble redécoupé en 5 studios).


C'est mon rendement net (le vrai en prenant tout en compte), en meublé dans Paris et bonne banlieue.

On peut bien sûr avoir des rendements bruts théoriques à 2 chiffres dans certains coins, mais ce n'est plus le même investissement en temps et en risques.

Ce qui plombe la rentabilité théorique le plus souvent c'est la période de vacance. Avec les petites surfaces le roulement est important et on perd en moyenne 2 mois de loyer (les locataires partent généralement à la saison morte, et le préavis n'est que d'un mois), plus les frais d'agence pour la relocation (maintenant c'est pour votre pomme, compter un mois de loyer dans les dents), plus à chaque fois du petit bricolage à faire (et encore j'essaie de le faire moi-même quand je peux), c'est ce qui explique qu'en pratique les petites surfaces ne sont pas si avantageuses que ça.

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11/04/17 à 12:20
mbCoCo
Freelance
impliqué
Inscrit le 08 Mar 2013
Messages: 220
kzg a écrit:

Essayez de le louer au mieux, et laissez reposer 5 à 10 ans...


C'est bien mon souhait.

Par contre, louer en meublé un 70m2 en banlieue proche est assez compliqué, dans le voisinage c'est plutôt des locations vides pour des couples qui s'installent quelques années.

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