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Garder son appart (et le louer) ou le vendre

mbCoCo

228 Messages

impliqué
08/04/2017 à 13:35

Bonjour à tous,

Je suis en pleine réflexion et doit prendre une décision importante. Je m'explique:
Je suis propriétaire de mon appartement et j'avais bien avancé sur son crédit.
L'année dernière j'ai lancé un projet de construction, la nouvelle banque m'a prêté les montants nécessaire pour la construction + un relais permettant de solder le prêt de mon appartement.
J'ai aujourd'hui la capacité de rembourser le relais et donc garder mon appartement pour le louer mais je ne suis pas sûr que c'est la meilleure décision (à cause notamment des impôts locaux qui explosent).
Autre point important, si je vends l'appartement je ne récupère même pas ma mise de départ, j'ai en effet acheté trop cher et toutes les estimations sont a environ 30k€ de moins que ce que j'ai payé.

Merci pour vos conseils, je dois me décider rapidement...

weload

71 Messages

actif
08/04/2017 à 15:42

Bonjour,

Si vous vendez l'appartement, que comptez-vous faire de l'argent ?

mbCoCo

228 Messages

impliqué
08/04/2017 à 15:53

weload a écrit :Bonjour,

Si vous vendez l'appartement, que comptez-vous faire de l'argent ?
Alors, à la base je voulais rembourser une partie du prêt, ou investir dans une petite surface (studio) et bénéficier des avantages dans le neuf (crédit d'impôts...).
Vu le taux assez bas que j'ai eu, je ne suis pas sûr que le remboursement anticipé soit une bonne affaire.

weload

71 Messages

actif
08/04/2017 à 16:10

Ok revendre un bien immobilier pour reinvestir dans un autre, est-ce que ca sera bien rentable ? Ca se calcule mais j'en doute... rien que pour les frais de notaire...

Le fait que votre bien vaut 30ke de moins qu'à l'achat ne doit pas rentrer en ligne de compte.
Il a une valeur à ce jour, point.

Apres si vous voulez vendre pour vous desendetter ou investir dans autre chose que de l'immobilier (et s'epargner la gestion d'une location) : c'est autre chose et ca peut etre un choix

kzg

2931 Messages

Grand Maître
08/04/2017 à 17:30

mbCoCo a écrit :[quote:80a743f3ca="weload"]Bonjour,

Si vous vendez l'appartement, que comptez-vous faire de l'argent ?
Alors, à la base je voulais rembourser une partie du prêt, ou investir dans une petite surface (studio) et bénéficier des avantages dans le neuf (crédit d'impôts...).[/quote]

Rembourser un prêt est équivalent à placer au taux du prêt. Vous dites que celui ci est assez bas. Voyez si investir dans un studio ou même garder l'appartement est plus rentable.

mbCoCo

228 Messages

impliqué
08/04/2017 à 19:38

Alors concrètement le prêt à 1.5%, la rentabilité net de mon appartement est d'environ 5% (selon les simulateurs).
Est-ce que c'est bien ces deux éléments qu'il faut comparer?

findus

3822 Messages

Grand Maître
10/04/2017 à 09:27

bah autant le garder pour le mettre en location !!

EURL / IS depuis 2008

kzg

2931 Messages

Grand Maître
10/04/2017 à 09:49

mbCoCo a écrit :Alors concrètement le prêt à 1.5%, la rentabilité net de mon appartement est d'environ 5% (selon les simulateurs).
Est-ce que c'est bien ces deux éléments qu'il faut comparer?
Oui, même si je ne comprends pas bien pourquoi vous avez besoin d'un simulateur pour calculer le rendement d'un appartement qui vous appartient :shock:

mbCoCo

228 Messages

impliqué
10/04/2017 à 10:00

kzg a écrit : Oui, même si je ne comprends pas bien pourquoi vous avez besoin d'un simulateur pour calculer le rendement d'un appartement qui vous appartient :shock:
Bonjour,
Je n'y connais rien en calcul de rendement :? Les éléments que je maitrise sont les charges de copro + La TF. Question bête, comment calculer le rendement?

kzg

2931 Messages

Grand Maître
10/04/2017 à 10:13

mbCoCo a écrit : Bonjour,
Je n'y connais rien en calcul de rendement :? Les éléments que je maitrise sont les charges de copro + La TF. Question bête, comment calculer le rendement?
Bah, on cherche et on apprend.
https://www.google.fr/search?q=comment+calculer+rendement+immobilier
:roll:

mbCoCo

228 Messages

impliqué
10/04/2017 à 10:57

kzg a écrit :[quote:f1df1bdbfd="mbCoCo"]
Bonjour,
Je n'y connais rien en calcul de rendement :? Les éléments que je maitrise sont les charges de copro + La TF. Question bête, comment calculer le rendement?
Bah, on cherche et on apprend.
https://www.google.fr/search?q=comment+calculer+rendement+immobilier
:roll:[/quote]
Merci KZG,
J'ai effectivement utilisé les simulateurs pour tomber sur les 5%. Je vais m'intéresser un peu plus aux règles de calculs

Paul92

1256 Messages

Grand Maître
10/04/2017 à 19:36

mbCoCo a écrit :[quote:f65e5a1f1e="kzg"]
Oui, même si je ne comprends pas bien pourquoi vous avez besoin d'un simulateur pour calculer le rendement d'un appartement qui vous appartient :shock:
Bonjour,
Je n'y connais rien en calcul de rendement :? Les éléments que je maitrise sont les charges de copro + La TF. Question bête, comment calculer le rendement?[/quote]

+charges de copro non récurrentes (gros travaux)+amortissement des rafraîchissements entre chaque locataire+assurance PNO et impayés+frais d'agence (gestion et relocation)+amortissement de la vacance.

Beaucoup d'investisseurs ont tendance à minimiser les frais réels liés à la location.

Au final on est souvent très très loin du rendement théorique, et je ne comprends pas l'intérêt (mis à part le plaisir d'être propriétaire) alors que certaines foncières cotées rapportent du 6%.

BT Management

120 Messages

très actif
10/04/2017 à 22:19

Paul92 a écrit :[quote:c05ffceb9a="mbCoCo"][quote:c05ffceb9a="kzg"]
Oui, même si je ne comprends pas bien pourquoi vous avez besoin d'un simulateur pour calculer le rendement d'un appartement qui vous appartient :shock:
Bonjour,
Je n'y connais rien en calcul de rendement :? Les éléments que je maitrise sont les charges de copro + La TF. Question bête, comment calculer le rendement?[/quote]

+charges de copro non récurrentes (gros travaux)+amortissement des rafraîchissements entre chaque locataire+assurance PNO et impayés+frais d'agence (gestion et relocation)+amortissement de la vacance.

Beaucoup d'investisseurs ont tendance à minimiser les frais réels liés à la location.

Au final on est souvent très très loin du rendement théorique, et je ne comprends pas l'intérêt (mis à part le plaisir d'être propriétaire) alors que certaines foncières cotées rapportent du 6%.[/quote]

Drôle de comparaison... les foncières cotées.. produits volatils avec le refuge de la pierre.

Pour le fait de garder ou non l'appartement, prenez en compte que le benefice foncier est très imposé du coup, bien calculer afin de savoir si vous êtes en déficit et si oui pour combien de temps.
Je fais de l'immobilier depuis plus d'une décade, et il est clair pour moi que pour chaque appartement qui passe en bénéfice, soit je m'en sépare pour récupérer du capital et bien entendu si c'est intéressant (pas de perte rapport à l'achat) soit j'essaie de contrebalancer le bénéfice en faisant un nouveau montage pour repasser en deficit.

Il y a aussi une gestion du risque à prendre en compte (plus ou moins couverte par les assurances). La moyenne nationale d'expulsion pour mauvais payeur est entre un et 2 ans, impliquant une solidité financière (les assurances peuvent mettre plusieurs mois avant de rembourser...).

Paul92

1256 Messages

Grand Maître
10/04/2017 à 22:41

Une foncière cotée n'est pas censée être énormément volatile par rapport à son ANR.

La location j'en fais, quand ça rapporte 2,5% avant impôt on peut s'estimer heureux. Du coup je suis en train de vendre, y a mieux comme rendement aujourd'hui, alors que les perspectives de plus-value semblent maintenant limitées.

Pour la fiscalité effectivement il faut soit faire du meublé, soit gérer du déficit foncier. Dans les deux cas c'est beaucoup de travail, ce qui n'est pas très compatible avec le travail à son compte déjà très chronophage. Quand on rentre chez soi à 19h30 et qu'on a encore sa vie personnelle à gérer, s'occuper de la prochaine assemblée générale ou stresser à cause d'un bien vacant ou d'un mauvais payeur, franchement bof. Si j'étais à la retraite et qu'il fallait que je m'occupe, pourquoi pas, mais à ce stade de ma vie autant aller vers les investissements qui ne m'empêcheront pas de dormir la nuit (y a déjà bien d'autres motifs pour ça). Après à chacun de voir.

mbCoCo

228 Messages

impliqué
11/04/2017 à 09:36

Bonjour à tous,

Dans mon cas, je voulais investir (dans quelques années) dans un bien immobilier.

J'ai la possibilité de garder mon appartement (cette option n'était pas envisageable l'année dernière) par contre je dois étudier la partie déficit et imposition (+ les risques de mauvais payeurs).

Du coup, vu les différents échanges, je pense que garder l'appart et le louer n'est pas une mauvaise idée (si on gère bien la partie imposition / charges). L'avantage est que j'ai vécu dedans plus de 6 ans, je connais bien le syndic / les voisins / les projets à venir / les locations autour....

Merci pour les conseils :)

Paul92

1256 Messages

Grand Maître
11/04/2017 à 10:04

L'avantage de vendre sa résidence principale, c'est aussi d'être exonéré de plus-value si on investit dans sa nouvelle habitation. On perd ce droit lorsqu'on la met en location (sauf si le produit de la vente est utilisé pour acheter sa future résidence).

C'est un point important à prendre en compte lorsque sa plus-value latente est potentiellement conséquente.

mbCoCo

228 Messages

impliqué
11/04/2017 à 10:12

Paul92 a écrit :L'avantage de vendre sa résidence principale, c'est aussi d'être exonéré de plus-value si on investit dans sa nouvelle habitation. On perd ce droit lorsqu'on la met en location (sauf si le produit de la vente est utilisé pour acheter sa future résidence).

C'est un point important à prendre en compte lorsque sa plus-value latente est potentiellement conséquente.
Justement dans mon cas je perds beaucoup d'argent en vendant aujourd'hui (30k€ par rapport au prix d'acquisition sans compter les travaux)

Paul92

1256 Messages

Grand Maître
11/04/2017 à 10:21

Ouf! :?

Ah oui dans votre cas il y a aussi le fait de ne pas accepter de vendre à perte qui entre en compte.

mbCoCo

228 Messages

impliqué
11/04/2017 à 10:26

Oui, dur de décider de vendre à perte. Je me dis, je peux le garder et le louer quelques années. Si le marché se redresse je mets en vente, sinon pas de précipitations.

findus

3822 Messages

Grand Maître
11/04/2017 à 10:49

si le bien a perdu autant, j'imagine qu'il n'est pas non plus dans une zone de forte demande locative ?

avez vous les reins solides pour avoir des impayés et des périodes sans locataire ?

EURL / IS depuis 2008

mbCoCo

228 Messages

impliqué
11/04/2017 à 10:54

En effet, la demande est forte pour la location.

Il a perdu pour 2 raisons (c'est mon analyse, confirmée par les agents immobilier): j'ai acheté un peu cher (j'étais pressé (arrivée imminente de bébé) et il est situé à 100 metres du travail de Mme), je n'ai pas négocié le prix (au moins 10K€ de trop)

+ de nouvelles constructions ont poussé du coup pour le même prix d'acquisition les acheteurs peuvent avoir du neuf.

findus

3822 Messages

Grand Maître
11/04/2017 à 11:03

Ok dans ce cas si la location est forte et que niveau revenu vous êtes serein, je n'hésiterais pas à le mettre en location.

EURL / IS depuis 2008

Naos

77 Messages

très actif
11/04/2017 à 11:24

Bonjour

j'arrive peut être un poil trop tard...

si vous décidez de mettre en location, il y a plusieurs éléments à voir.
tout d'abord, meublé ou non meublé.
non meublé, c'est un bail classique avec tous les defauts que cela peut avoir, c'est à dire que si un locataire ne vous paye pas... vous allez être bon pour vous retrouver à passer au tribunal (et vu l'engorgement des tribunaux...)
vous serez bon pour 1 à 2 ans sans loyer (dans le cas d'un mauvais payeur... ou bizarrement si les "locataires" changent entre temps... nouvelles personnes ou avec un enfant en bas age... il faut recommencer les procédures...)

De plus, en fonction de la ville ou vous vous trouvez, du quartier et des aménagements de l'immeuble, ou même de l'appartement (chauffage, isolation, etc...) vous ne pouvez (ou ne pourrez, je ne sais pas si la loi est passée) le louer au prix que vous voulez... mais cela ne concerne que certaines villes il me semble.

Bref...

Une autre solution serait de le louer en meublé.
Pour le moment vous êtes un peu plus libre coté loyer, ET... choses très importante, le meublé n'est pas considéré comme habitation principale, et donc les mauvais payeurs peuvent mis dehors plus facilement...
Et vous pouvez faire du B&B... c'est plus contraignant car vous devez régulièrement venir accueillir les nouveaux locataires temporaires... mais bon...

Perso, j'ai un bien immobilier que je loue en meublé à des étudiants, je le loue certes un poil plus cher... mais je suis plus serein à différents niveaux.

Paul92

1256 Messages

Grand Maître
11/04/2017 à 11:33

Le meublé est plus avantageux fiscalement. Par contre à part Paris, la première couronne, et les coins avec une très forte pression, c'est difficile de trouver des locataires intéressés.

Naos

77 Messages

très actif
11/04/2017 à 11:37

@ Paul92
oui, tout dépend ou se trouve l'appartement...

Mais il ne faut pas oublier qu'il y a plein de personnes qui sont en itinérance, (commerciaux, ingénieurs, prof, étudiants) qui recherchent aussi.
Du coup, si le tarif est correct, il n'aura aucun soucis pour louer.

les meublés sont plutôt recherchés..
Je n'ai jamais eu de soucis pour louer mes appartements...