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14/11/17 à 21:07
harry*92
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Inscrit le 02 Mar 2014
Messages: 134
ENiYi a écrit:
Bonjour, Merci à tous pour vos réponses.
Je conclus donc qu'il est bien possible d'investir en immobilier avec les bénéfices de mon EURL (Activité Informatique) sans aucun soucis. Cependant, est-ce obligatoire la création d'une SCI? Ou c'est juste pour simplifier la gestion des biens immobiliers? Merci d'avance !

bonjour ENiYi,
comme dit plus haut, vous faîtes "à peu près" ce que vous voulez de votre trésorerie, d'autant plus si elle est issue de bénéfices passés et que vous ne lésez pas votre cycle d'exploitation

vous pouvez investir dans des actions ou parts de sociétés, des lingots d'or, de l'immobilier, des tableaux de maîtres, du sponsoring, etc, etc ...

concernant l'immobilier locatif vous avez 2 possibilités :
1- les SCPI, pas besoin de créer une nouvelle société, vous faites votre choix sur internet, vous souscrivez en ligne et basta ! (ne passez surtout pas par une banque, ils tenteront de vous refiler des titres de SIIC, à réserver aux connaisseurs non je n'ai pas dit pigeons Smile)

2- l'acquisition de biens immobiliers, investir en direct c'est possible, mais vous allez mélanger un peu tout dans votre société, votre activité informatique et votre nouvelle activité de bailleur, l'intérêt d'une SCI c'est de bien séparer les activités avec une société spécialisée à objet de location immobilière ; pour les banques aussi ce sera plus lisible quand vous voudrez emprunter

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14/11/17 à 21:57
harry*92
Freelance
très actif
Inscrit le 02 Mar 2014
Messages: 134
hello Findus, je vous réponds dans le texte

findus a écrit:
Très très intéressant ......................

Donc, si je comprends bien :

- Vous avez une SARL "HARRY", et une SCI "H&CO" (donc les associés sont HARRY et les héritiers).
plus précisément une SASU "HARRY" et une SCI "HARRY et harry", les héritiers remplaceront harry après la donation

- HARRY va toucher X dividendes par an, que vous mettez en compte courant de la SCI (c'est légal ça ? vous remboursez comment l'apport en compte courant ?)
mais oui une société peut avancer des fonds à sa filiale en C/C, c'est plus qu'habituel Smile
l'apport sera remboursé par exemple lors de la vente par la SCI d'un des biens, mais aucune urgence, la souscription du capital et le compte courant constituent une immobilisation financière dans la société mère et ça peut rester en l'état tant que les 2 sociétés existent ;
il faut juste prévoir une rémunération de ce compte courant, perso je prends 50% du taux maximal qui était de 2% en 2016

- Pour la création de la SCI, ça me dérange pas de faire 50% 'SARL FINDUS' et '25% enfant FINDUS' et '25% enfant 2 FINDUS', chacun des enfants apportera X euros au capital. (vous avez mis un capital de combien dans la SCI ?)
dans mon cas, capital de la SCI = 1 000 euros
pour le % de détention j'ai mis 50% pour la société, après on peut mettre moins, reste à voir à combien ça pourra être considéré comme abusif ?


- Pour la comptabilité, à voir. Je sais me débrouiller.
- Mais je ne comprends pas bien l'intérêt de faire une partie IR dans la SCI. Dans mon idée, je fais une SCI IS, et je me verse pas les dividendes de la SCI (un peu comme pour la SARL....)
pour moi la SCI est une simple extension de la SASU et j'ai souhaité une SCI transparente, donc à l'IR (et par symétrie avec vos propos je ne vois pas bien l'intérêt d'une SCI à l'IS + je suppose régime mère-fille à 5% ? et pourquoi se priver de la remontée du déficit foncier des premières années quand la SCI rembourse le plus les intérêts bancaires ?

Ca me donne des idées tout ça, merci Monsieur Harry !
my pleasure !

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15/11/17 à 00:31
icomp
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Inscrit le 14 Oct 2011
Messages: 192
harry*92 a écrit:
icomp a écrit:
L'autre possiblité creer une SCI avec l'un des membres l'EURL. Dans ce cas la SCI est forcement à l'IS, le bien est amortissable mais passage deux fois par l'IS : SCI puis EURL

bonjour, je suis dans ce cas, SCI filiale d'une société à l'IS et l'autre associé de la SCI personne physique,

vous confondez le régime fiscal de la SCI et la détermination de la quote-part du résultat revenant à chaque associé

harry


effectivement j'ai fait une erreur, je voulais dire que si l'un des membres est une société IS alors l'amortissement est obligatoire pour le calcul du résultat. Pour la/les personne(s) physique(s) les amortissements sont réintégrés pour calculer les impôts et si la SCI est composée uniquement de membres physiques on peut s'en passer de l'amortissement ....

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15/11/17 à 02:35
icomp
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Inscrit le 14 Oct 2011
Messages: 192
harry*92 a écrit:
dans mon cas, capital de la SCI = 1 000 euros
pour le % de détention j'ai mis 50% pour la société, après on peut mettre moins, reste à voir à combien ça pourra être considéré comme abusif ?


Est-ce que la détermination des parts sociales est seulement en fonction des apports en numéraire/nature ou on peut ajouter d'autres facteurs par exemple les apports en industrie ? Quels avantages incovenients entre les apports en compte courant et directement en capital social ?

freesas a écrit:

il n'y a pas de différence, si votre EURL achete des parts de SCPI elle les amortira, idem les bureaux de la osciete ou un quelconque bien immobilier.


Je pensais qu'on peut uniquement amortir quand c'est lié à l'activité, comment/pourquoi les SCPI sont nécessaires pour l'activité informatique ?

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15/11/17 à 09:21
harry*92
Freelance
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Inscrit le 02 Mar 2014
Messages: 134
bonjour icomp, je vous réponds dans le texte
icomp a écrit:
harry*92 a écrit:
dans mon cas, capital de la SCI = 1 000 euros
pour le % de détention j'ai mis 50% pour la société, après on peut mettre moins, reste à voir à combien ça pourra être considéré comme abusif ?


Est-ce que la détermination des parts sociales est seulement en fonction des apports en numéraire/nature ou on peut ajouter d'autres facteurs par exemple les apports en industrie ? Quels avantages inconvénients entre les apports en compte courant et directement en capital social ?

l'apport en capital n'a d'intérêt qu'en cas de revente de parts de la SCI car la plus-value est déterminée par différence du prix de cession et le prix d'acquisition des parts, sinon mieux vaut vendre le bien que les parts

l'apport en compte courant avec un capital faible permet de faire entrer des associés au moindre coût, c'est donc à privilégier dans un but de transmission patrimoniale

l'apport en industrie permet d'attribuer des parts sociales (et donc des droits aux bénéfices) en contrepartie d'une prestation fournie à la SCI, ça ne peut s'envisager que si les apports finançant le bien ont été effectués en capital sinon le prorata des droits aux bénéfices est faussé, amha c'est plus une source de problèmes qu'autre chose ...
si je mets 1 000 euros en capital et que je finance le bien en compte courant à hauteur de 200 000 euros et que vous, vous réalisez un apport en industrie à hauteur de 5 000 euros, vous allez prendre 5 000 / 6 000 des bénéfices Embarassed donc il faut bien que j'apporte mes 200 000 euros en capital, et si je veux aussi faire entrer mes enfants dans la SCI à hauteur de 50% de mes parts, je fais comment ?


freesas a écrit:

il n'y a pas de différence, si votre EURL achète des parts de SCPI elle les amortira, idem les bureaux de la société ou un quelconque bien immobilier.


Je pensais qu'on peut uniquement amortir quand c'est lié à l'activité, comment/pourquoi les SCPI sont nécessaires pour l'activité informatique ?

tous les immeubles possédés par une entreprise s'amortissent quelle que soit leur destination, simplement les règles d'amortissement peuvent être plus favorables lorsque l'immeuble est utilisé pour l'exploitation de l'entreprise

les parts de SCPI ne s'amortissent pas car elles représentent des titres de société et non des immeubles proprement dits

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15/11/17 à 12:23
freesas
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Inscrit le 21 Déc 2010
Messages: 503
Citation:
les parts de SCPI ne s'amortissent pas car elles représentent des titres de société et non des immeubles proprement dits


En effet seul l'usufruit peut s'amortir.

Donc vous faites la compta vous même, il vous reste les frais bancaires et rien d'autres?

Avez vous prévu une porte de sortie au cas votre activité pro s'arrête? quid des 50% de part dans la SCI?
Est-ce plus simple d'obtenir un prêt via SCI selon votre expérience?

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15/11/17 à 13:30
findus
Freelance
Grand Maître
Inscrit le 10 Avr 2007
Messages: 3751
harry*92 a écrit:
hello Findus, je vous réponds dans le texte

findus a écrit:
Très très intéressant ......................

Donc, si je comprends bien :

- Vous avez une SARL "HARRY", et une SCI "H&CO" (donc les associés sont HARRY et les héritiers).
plus précisément une SASU "HARRY" et une SCI "HARRY et harry", les héritiers remplaceront harry après la donation

- HARRY va toucher X dividendes par an, que vous mettez en compte courant de la SCI (c'est légal ça ? vous remboursez comment l'apport en compte courant ?)
mais oui une société peut avancer des fonds à sa filiale en C/C, c'est plus qu'habituel Smile
l'apport sera remboursé par exemple lors de la vente par la SCI d'un des biens, mais aucune urgence, la souscription du capital et le compte courant constituent une immobilisation financière dans la société mère et ça peut rester en l'état tant que les 2 sociétés existent ;
il faut juste prévoir une rémunération de ce compte courant, perso je prends 50% du taux maximal qui était de 2% en 2016

- Pour la création de la SCI, ça me dérange pas de faire 50% 'SARL FINDUS' et '25% enfant FINDUS' et '25% enfant 2 FINDUS', chacun des enfants apportera X euros au capital. (vous avez mis un capital de combien dans la SCI ?)
dans mon cas, capital de la SCI = 1 000 euros
pour le % de détention j'ai mis 50% pour la société, après on peut mettre moins, reste à voir à combien ça pourra être considéré comme abusif ?


- Pour la comptabilité, à voir. Je sais me débrouiller.
- Mais je ne comprends pas bien l'intérêt de faire une partie IR dans la SCI. Dans mon idée, je fais une SCI IS, et je me verse pas les dividendes de la SCI (un peu comme pour la SARL....)
pour moi la SCI est une simple extension de la SASU et j'ai souhaité une SCI transparente, donc à l'IR (et par symétrie avec vos propos je ne vois pas bien l'intérêt d'une SCI à l'IS + je suppose régime mère-fille à 5% ? et pourquoi se priver de la remontée du déficit foncier des premières années quand la SCI rembourse le plus les intérêts bancaires ?

Ca me donne des idées tout ça, merci Monsieur Harry !
my pleasure !


Merci Harry pour vos réponses, c'est très gentil de partager votre expérience.

Donc il est possible de mettre un capital de SCI à 1000€, la SASU HARRY met 500€ au K, les personnes physiques le reste, et la SASU peut mettre 100K€ en compte courant, rémunéré 2% par exemple... et après, hop on investit ? ça paraît trop beau pour être vrai !

Mon idée de SCI à l'IS, c'est de ne pas me verser les dividendes pour faire grossir la SCI et continuer à investir tant que les enfants sont mineurs.

autre question :
si je fais une SCI avec "FINDUS SARL" et "FINDUS GIRL1" et "FINDUS GIRL2", est ce que je peux être le gérant de la SCI, alors que je ne suis pas dans le capital de la SCI ?
Par ailleurs, je vais m'orienter vers une SCI IS à capital variable... car je souhaite faire de la location meublée, location que je vais louer avec ma SARL car j'ai besoin d'avoir un appartement à Paris pour mes missions... Possible vous pensez ???

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15/11/17 à 16:33
hmg
Conseiller entreprise
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Grand Maître
Inscrit le 09 Jan 2005
Messages: 24406
Bonjour,
findus a écrit:
Merci Harry pour vos réponses, c'est très gentil de partager votre expérience.

Donc il est possible de mettre un capital de SCI à 1000€, la SASU HARRY met 500€ au K, les personnes physiques le reste, et la SASU peut mettre 100K€ en compte courant, rémunéré 2% par exemple... et après, hop on investit ? ça paraît trop beau pour être vrai !

Mon idée de SCI à l'IS, c'est de ne pas me verser les dividendes pour faire grossir la SCI et continuer à investir tant que les enfants sont mineurs.

autre question :
si je fais une SCI avec "FINDUS SARL" et "FINDUS GIRL1" et "FINDUS GIRL2", est ce que je peux être le gérant de la SCI, alors que je ne suis pas dans le capital de la SCI ?
Par ailleurs, je vais m'orienter vers une SCI IS à capital variable... car je souhaite faire de la location meublée, location que je vais louer avec ma SARL car j'ai besoin d'avoir un appartement à Paris pour mes missions... Possible vous pensez ???

Les 100k n'appartiennent pas à la SCI. Elle devra rembourser la SARL.

Par ailleurs, la SARL devra continuer à exister tant qu'elle aura des parts dans la SCI.

Un gérant peut être bénévole.

Rappelez vous qu'une SCI à l'IS n'est jamais intéressante en sortie (il y a une plus value à payer).


_________________
Cordialement,

- HMG - hmg_71@yahoo.fr
Expert comptable - Paris - www.hmgec.com
Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.
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15/11/17 à 16:44
findus
Freelance
Grand Maître
Inscrit le 10 Avr 2007
Messages: 3751
merci HMG,

et nos amis contrôleurs ne vont rien dire que ma SARL prête à sa filiale 100K€, et que les associées de la SCI sont des enfants de 6 ans ?

j'ai lu qu'il fallait justifier l'origine des sous des enfants.. j'avoue qu'à 6 ans, à part leur donner de l'argent, je me vois pas leur faire un contrat de travail Razz

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16/11/17 à 01:13
harry*92
Freelance
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Messages: 134
bonsoir freesas

freesas a écrit:
Citation:
les parts de SCPI ne s'amortissent pas car elles représentent des titres de société et non des immeubles proprement dits


En effet seul l'usufruit peut s'amortir.

Donc vous faites la compta vous même, il vous reste les frais bancaires et rien d'autres?
bah non, il y a plein d'autres choses dont un bailleur doit s'acquitter ...
assurances, taxe foncière, dépenses d'entretien et réparations, charges de copropriété, frais d'administration et de gestion (frais d'agence si mise en gestion, constats d'huissier, EC éventuel, avocats si impayés, etc ...)

c'est pour ça que quelqu'un qui n'a pas envie de se prendre la tête avec une SCI et la gestion des locataires a tout intérêt à s'acheter des parts de SCPI en direct
les droits d'entrée de + ou - 10% peuvent sembler rédhibitoires mais lorsque vous achetez un bien via une agence immobilière vous avez les honoraires à 5% puis les frais de notaire et d'enregistrement encore 5% donc c'est blanc bonnet


Avez vous prévu une porte de sortie au cas votre activité pro s'arrête? quid des 50% de part dans la SCI?
non je n'ai pas prévu de dissoudre la société à la fin de mon activité professionnelle, la société mère deviendra un holding financier, à voir le changement ou l'élargissement de l'objet social et in fine je transmettrai par donation le "package" à mes héritiers qui sont d'accord pour poursuivre en l'état
si vous modifiez quelque chose dans la structure mère/fille ça entraîne presque irrémédiablement la vente du bien pour rembourser le C/C puis la distribution en dividendes/boni de liquidation des réserves de la mère ; ce n'est pas le but recherché en ce qui me concerne ...


Est-ce plus simple d'obtenir un prêt via SCI selon votre expérience?
je pense que les banquiers préfèrent une SCI à un investissement direct car l'opération est bien isolée dans une structure ad'hoc
ensuite je ne vous apprendrai pas qu'hormis la garantie sur le bien (hypothèque) les banques regardent de près la capacité de l'emprunteur à assurer ses remboursements
donc amha un "bon" emprunteur aura son crédit quel que soit son montage ...

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