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29/09/19 à 09:28
harry*92
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très actif
Inscrit le 02 Mar 2014
Messages: 134
Bonjour sug

Je crois que vous vous compliquez un peu la vie ...

Pour ce qui est d'acquérir votre logement par la société sans aucune activité, c'est très douteux comme projet, amha vous seriez en plein dans l'abus de droit qui rappelons-le concerne tout montage dont le seul but est d'éluder l'impôt.

Ce ne serait envisageable que si vous vous lanciez réellement dans l'activité de location de logements, une société qui possède et propose n logements à la location, et qui en réserve un à son dirigeant, ça passe, soit comme avantage en nature (logement de fonction), soit en faisant payer un loyer au dirigeant (bail), le tout bien entendu aux conditions du marché.

Sinon pour récupérer votre capital vous pouvez très bien procéder à un rachat de tout ou partie de vos parts par la société ce qui vous assujettira au régime des plus-values ; c'est bien expliqué dans cet article :
https://www.reclex-avocats.com/fr/fiches-pratiques/cat-2-fiscalite/9-les-avantages-fiscaux-de-la-reduction-de-capital.html

Cet article est cependant incomplet car depuis le 1er janvier 2018 les plus-values des particuliers peuvent être soumis au PFU (= flat tax) de 30% ;
sinon en cas de choix de l'imposition à l'IR, après abattement, on peut bénéficier du mécanisme du quotient, qui revient à diviser par 4 le montant imposable, de calculer l'impôt correspondant à ce quart en l'ajoutant à ses autres revenus, et de multiplier par 4 l'impôt supplémentaire obtenu ; cela permet de rester sur des tranches marginales plus basses.
https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/revenus-exceptionnels

amha, harry

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29/09/19 à 15:40
sug
Freelance
impliqué
Inscrit le 06 Mai 2009
Messages: 440
harry*92 a écrit:
Bonjour sug

Je crois que vous vous compliquez un peu la vie ...

Pour ce qui est d'acquérir votre logement par la société sans aucune activité, c'est très douteux comme projet, amha vous seriez en plein dans l'abus de droit qui rappelons-le concerne tout montage dont le seul but est d'éluder l'impôt.

Alors pour repréciser, le seul but n'est pas d'éluder l'impôt mais d'allier notre besoin de nous loger avec le fait de ne pas brûler les 3/4 du capital de la société. Je cherche juste à optimiser l'utilisation de cet argent.
La société aurait pour but l'investissement immobilier, donc elle ne serait pas sans activité.

harry*92 a écrit:

Ce ne serait envisageable que si vous vous lanciez réellement dans l'activité de location de logements, une société qui possède et propose n logements à la location, et qui en réserve un à son dirigeant, ça passe, soit comme avantage en nature (logement de fonction), soit en faisant payer un loyer au dirigeant (bail), le tout bien entendu aux conditions du marché.

C'est, en l'état actuel de ma réflexion et de mes connaissances, exactement ce que je compte faire (payer un loyer).


harry*92 a écrit:
Sinon pour récupérer votre capital vous pouvez très bien procéder à un rachat de tout ou partie de vos parts par la société ce qui vous assujettira au régime des plus-values ;
Cet article est cependant incomplet car depuis le 1er janvier 2018 les plus-values des particuliers peuvent être soumis au PFU (= flat tax) de 30% ;

J'en reviens à mon problème de départ avec un impôt trop important qui fait capoter mon projet immo si je me prends 30 ou 65% de prélèvements dans les dents.

harry*92 a écrit:

sinon en cas de choix de l'imposition à l'IR, après abattement, on peut bénéficier du mécanisme du quotient, qui revient à diviser par 4 le montant imposable, de calculer l'impôt correspondant à ce quart en l'ajoutant à ses autres revenus, et de multiplier par 4 l'impôt supplémentaire obtenu ; cela permet de rester sur des tranches marginales plus basses.
https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/revenus-exceptionnels


OK là j'ai rien compris, il va falloir que je lise tout ça pour y voir plus clair Smile

Merci pour ces réponses!

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29/09/19 à 19:51
harry*92
Freelance
très actif
Inscrit le 02 Mar 2014
Messages: 134
Re : sug

Pour une société, investir dans un bien immobilier pour le mettre à la location, c'est avoir une activité de loueur, pas de pb ; investir dans un bien immobilier pour le mettre à disposition de son dirigeant, même à titre onéreux, perso je ne pense pas que l'on puisse appeler ça avoir une activité ; mais ce n'est que mon point de vue ...

Imaginons la première fiche de renseignement que les impôts vous demanderont d'établir suite à votre acquisition : identité de l'acquéreur, si personne morale nom du représentant légal, occupez-vous personnellement le bien sinon nom du locataire, etc ...
Ne croyez-vous pas que ça les fasse tiquer d'entrée et que ça entraîne de leur part des investigations complémentaires ?

Pour le taux de l'impôt je trouve au contraire que c'est plutôt supportable à 30% max incluant la CSG et autres prélèvements sociaux, mais encore une fois ce n'est que mon avis ...

Enfin pour le mécanisme du quotient, c'est exactement le même que celui du quotient familial qui permet à une famille de payer moins qu'un célibataire à revenu égal ; je vous fait un petit topo, désolé si j'enfonce des portes ouvertes Rolling Eyes

Supposons un célibataire (1 part) et un couple marié avec 2 enfants (3 parts) ayant un même revenu imposable de 60 000 euros ;
supposons une première tranche d'imposition de 1 à 30 000 € taxée à 10% et une deuxième tranche de 30 001 à 60 000 € taxée à 30% ;

le célibataire va payer 3 000 € sur sa première tranche à 10% et 9 000 € sur sa 2ème tranche à 30% soit au total 12 000 € ;

le couple va calculer son quotient familial = Revenu imposable / nb de parts soit ici Q = 20 000 €, puis déterminer l'impôt correspondant = 2 000 € puisque ne dépassant pas la 1ère tranche, et multiplier ce résultat par son nb de parts soit impôt dû = 6 000 € ;

on voit dans cet exemple fictif que le mécanisme a permis de réduire de 50% l'impôt du couple car il a été taxé sur le taux bas de 10% pour l'ensemble de son revenu ;

c'est le même mécanisme qui est applicable aux plus-values car il s'agit d'un revenu exceptionnel, mais en sachant que ce "cadeau" ne pourra être obtenu qu'une seule fois.

harry

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30/09/19 à 09:36
Gribsy
Freelance
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Inscrit le 18 Mai 2011
Messages: 26
harry*92 a écrit:
Sinon pour récupérer votre capital vous pouvez très bien procéder à un rachat de tout ou partie de vos parts par la société ce qui vous assujettira au régime des plus-values ; c'est bien expliqué dans cet article :
https://www.reclex-avocats.com/fr/fiches-pratiques/cat-2-fiscalite/9-les-avantages-fiscaux-de-la-reduction-de-capital.html

Re : Harry*92
Bonjour,

Je rebondis sur le rachat partiel des parts de la société qui est assujettit au régime des plus-values : n'y a-t-il pas aussi sur la plus value, un abattement majoré de 85 % lorsque les titres sont détenus depuis au moins huit ans ?
Ce mécanisme n'est-il pas limite vis-à-vis des impôts car il invite à minimiser son imposition versus dividende ou rémunération ?

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30/09/19 à 10:42
harry*92
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Inscrit le 02 Mar 2014
Messages: 134
Salut Gribsy,

Oui en plus de l'abattement de droit commun : 50% pour détention de 2 à 8 ans et 65% pour détention > 8 ans,
il existe un abattement majoré si l'entreprise et l'associé remplissent certaines conditions, en particulier détention des titres depuis moins de 10 ans ; les taux sont alors de 50% pour détention de 1 à 4 ans, 65% pour détention de 4 à 8 ans, et 85% pour détention > 8 ans (mais moins de 10 ans a priori) ;
pour détails voir https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/les-cessions-mobilieres

Rappelons quand même que ces abattements ne concernent pas les prélèvements sociaux qui, eux, restent à 17,2% sur la totalité de la plus-value.

Pour ce qui est du rachat des parts par la société vis à vis des impôts, s'il faut éviter les abus de droit, on n'est pas pour autant obligé de choisir systématiquement la solution la plus avantageuse pour le fisc Embarassed
L'imposition des plus-values est très proche de celle des dividendes surtout depuis 2018, donc le fisc n'est pas spécialement pénalisé par ce mécanisme de rachat de parts.
Quant au choix entre dividendes et rémunération cela reste du ressort du dirigeant et de l'assemblée, et opposable à l'administration (dans certaines limites).

harry

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09/02/20 à 12:29
sug
Freelance
impliqué
Inscrit le 06 Mai 2009
Messages: 440
Hello à tous, me revoilàSmile

2020 est là avec son nouveau lot de questions et je me permets de vous demander encore quelques conseils car le projet d'origine a un peu changé en 6 mois.
Pour résumer: mon eurl n'a plus d'activité depuis 4 mois car je suis salarié désormais. Je ne souhaite pas la fermer et utiliser le capital restant (environ 100K) pour faire de l'investissement locatif .

- je compte changer l'objet de la société pour refléter cette nouvelle activité (je sais qu'il y a des démarches et des frais afférents)
- je reste gérant de la société
- je compte investir dans un bail commercial (à priori cabinet médical ou paramédical) en région parisienne

Questions:
- ça vous semble plus "propre" que le précédent projet (achat de RP avec la société, très foireux ) ?
- au niveau des frais ( par ex. quote part du loyer car la société est domiciliée chez moi, une partie du téléphone... ), je peux continuer à me les verser en tant que gérant ?)
- ça n'est pas forcément à l'ordre du jour mais je suis curieux quand même: dans ce cas de figure , est-ce que la location de ce cabinet à un proche (conjoint, parent,enfant...) qui serait évidemment professionnel de santé est légale?

A quoi dois-je m'attendre au niveau fiscal ?

Merci de vos réponses!

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10/02/20 à 13:49
findus
Freelance
Grand Maître
Inscrit le 10 Avr 2007
Messages: 3758
hello

ça me semble assez classique maintenant comme projet..

et tu peux louer à qui tu veux, du moment qu'il y a un contrat, non ?


alors, tu es heureux en salarié ? Laughing

moi j'ai une autre question, je peux transformer mon EURL en SCI, sachant que mon EURL détient déjà une SCI ?

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