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Achat pour loger mes parents


Achat pour loger mes parents

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27/02/18 à 21:43
Pragmateek
Freelance
Grand Maître
Inscrit le 10 Déc 2014
Messages: 1001
Salut à tous,

une fois n'est pas coutume, voici un sujet qui n'est pas directement en lien avec mon activité, mais comme je sais que beaucoup de mes pairs s'y connaissent en finance perso, notamment en immobilier, je me permets de vous solliciter. Smile

Voici le topo :
- mes parents sont depuis peu à la retraite,
- ils vont devoir quitter le logement qu'ils louent depuis 30 ans,
- ils vont devoir louer ailleurs car ils ne sont pas propriétaires et n'ont pas les moyens d'acheter.

Oui je sais, s'être éternisés en location est sans aucun doute une grosse erreur, mais il est trop tard pour les regrets. Confused

À noter que je ne suis pas moi-même propriétaire et je suis encore hébergé chez eux.

Là où ils louent, en petite ceinture de Paris, les loyers sont assez élevés : toutes charges comprises ça peut vite approcher les 1000€, ce qui consommera une bonne partie de leur budget.
Ce qui ne les a pas incités à acheter c'est aussi qu'ils ont bénéficié d'un loyer subventionné : environ 750€ vs 1000€ de base.
Et là c'est donc le double effet kiss-cool : baisse de revenus de 35% et augmentation du loyer de 35%.

L'idée a donc germé que j'achète et les héberge gratuitement.
Je pense qu'un 2 pièces de +40m² pour eux serait pas mal.
Quant à moi comme je comptais enfin décoller du nid Mr. Green je pensais à un 1 pièce de +20m².
Sachant qu'actuellement la surface pour les 3 est de 60m² et qu'il faut tenir compte du doublonnage cuisine/SdB.
En théorie un 20m² ça devrait se louer sans trop de difficulté plus tard, quand j'aurai, je l'espère, fait le grand saut de la famille, mais on n'y est pas encore. Smile

À noter que ce problème d'optimisation se fait sous quelques contraintes imposées par mes parents :
- dans le même coin que le logement actuel car suivi médical de quelques pathologies, et la proximité de Paris est parfaite pour les commerces, monuments et musées notamment,
- appartement car craintes plus ou moins rationnelles vis-à-vis des maisons : cambriolages, inondations, tempêtes... (ils sont très réceptifs au lavage de cerveau du "changement climatique"©) donc ça élimine la piste du "1 étage chacun" qui n'est de toute façon pas forcément viable sur le long terme.
Ça sera très difficile de faire bouger les lignes sur ces 2 points. Confused

Est-ce la meilleure solution ?
D'autres idées ?
Comment s'organiser au mieux ? (achat 100% par moi, partagé entre nous (80/90%), donation...)

Merci par avance pour tout élément de réponse. Smile

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28/02/18 à 08:49
freesas
Freelance
impliqué
Inscrit le 21 Déc 2010
Messages: 484
Hello,

de ce que je comprends tes parents n'ont pas de cash pour se loger en devenant proprio? autrement dit tu ne souhaites pas qu'ils financent quoi que ce soit?

sinon j'avais pensé à du pinel...tu achetes et tu loges tes parents mais ils devront payer un loyer (pas de tarif préférentiel, pas d'aides pour eux non plus pour le loyer type APL).

sinon tu achetes en perso, tu donnes 20m2 de surface en usufruit à ta societe pendant 10-12 ans (ta boite finance l'emprunt/charges locatives...), le reste tu le prends pour toi et tu loges tes parents gratos.

je pense quer l'idée c'est que tu sois 100% proprio à la fin?

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28/02/18 à 21:51
Pragmateek
Freelance
Grand Maître
Inscrit le 10 Déc 2014
Messages: 1001
Bonjour Freesas,

freesas a écrit:
de ce que je comprends tes parents n'ont pas de cash pour se loger en devenant proprio?

Tout à fait, j'ai été très surpris de voir l'état de leur épargne de plus de 30 ans sans avoir de capital immobilier.
Je savais qu'on avait un gros train de vie alimentaire (quasi que du bio, artisans boucher, poissonnier, fromager, pâtissier...) et l'école privée quand nous étions plus jeunes, mais je pensais qu'ils épargnaient un peu plus depuis quelques années. Confused

freesas a écrit:
autrement dit tu ne souhaites pas qu'ils financent quoi que ce soit?

Si c'est intéressant qu'ils financent pourquoi pas, mais ça ne sera de toute façon sans doute pas la majorité, vu leurs réserves et revenus.

freesas a écrit:
sinon j'avais pensé à du pinel...tu achetes et tu loges tes parents mais ils devront payer un loyer (pas de tarif préférentiel, pas d'aides pour eux non plus pour le loyer type APL).

D'une part l'idée est justement d'alléger leurs charges : au lieu de 1000€ au prix marché (loyer + charges), 400€ (que les charges).
D'autre part je ne pense pas que ce soit intéressant fiscalement car ce revenu sera tapé à l'IR à au moins 30%, voire 41% en marginal s'il déborde.

freesas a écrit:
sinon tu achetes en perso, tu donnes 20m2 de surface en usufruit à ta societe pendant 10-12 ans (ta boite finance l'emprunt/charges locatives...), le reste tu le prends pour toi et tu loges tes parents gratos.

Je préfère éviter le mélange des genres.
Là le logement sera clairement pour eux, donc aucun lien avec ma société.
Par contre pour l'autre, le studio, oui pourquoi pas, surtout que je le localiserai très probablement en fonction du lieu de ma prochaine mission.

freesas a écrit:
je pense quer l'idée c'est que tu sois 100% proprio à la fin?

Je pense que c'est le mieux car s'ils sont proprios il y aura à priori transmission tôt ou tard, avec des taxes.
À moins que j'ai raté quelque chose et que ça ait effectivement un intérêt.

L'idée est d'optimiser cette opération qui me semble une nécessité pour eux.

En gros j'espère pour eux un 45m² à 5K€/m² soit 225K€.
Pour le studio ça ne me semble pas une nécessité et encore moins une urgence ; et le cas échéant j'ai plus de marge de manœuvre, notamment géographique en m'excentrant un peu pour gratter 1K€/m².
Et si avec un peu de chance ma prochaine mission est en province ça sera bien moins ; et ça fait réfléchir : en fait le parisien moyen cravache toute sa vie pour un bon boulot bien payé tout ça pour se payer sa piaule, alors qu'il pourrait se la couler douce en province avec des prix 2 à 3 fois moindre, et se retrouve au final avec un pouvoir d'achat et une qualité de vie bien moindres ! Confused
Ça fait réfléchir... Razz

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01/03/18 à 06:08
hmg
Conseiller entreprise
avatar
Grand Maître
Inscrit le 09 Jan 2005
Messages: 23572
Bonjour,

Pour le coût, tout dépend de la ville et de l'éloignement de Paris et des transports en commun. Sur des villes du 93 proches de Paris, il y a des prix plus faibles (attention les taxes locales sont à considérer comme coût en plus non négligeable dans certaines communes).


_________________
Cordialement,

- HMG - hmg_71@yahoo.fr
Expert comptable - Paris - www.hmgec.com
Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.
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01/03/18 à 08:39
Pragmateek
Freelance
Grand Maître
Inscrit le 10 Déc 2014
Messages: 1001
Bonjour HMG,

toujours aussi matinal ! Smile

hmg a écrit:
Pour le coût, tout dépend de la ville et de l'éloignement de Paris et des transports en commun. Sur des villes du 93 proches de Paris, il y a des prix plus faibles

Oui tout à fait, j'ai un collègue qui a acheté un T4 neuf dans le 93 au nord pour un peu plus de 200K€ !
Là on vise proche banlieue sud (Villejuif, Ivry, Kremlin-Bicêtre, L'Hay-les-Roses...) où les prix sont "moyens" (pas la folie de Paris où ça commence à 7K€/m², mais pas le discount de la banlieue un peu excentrée à même pas 3K€/m²).
Le truc parfait serait un 45/50m² à 4.5K€/m² mais ça me semble compliqué.

hmg a écrit:
(attention les taxes locales sont à considérer comme coût en plus non négligeable dans certaines communes).

Effectivement, l'administration de certaines villes achète les électeurs et la paix sociale en pompant jusqu'à la limite les gens en activité ou propriétaires. Confused
Dans les communes qu'on vise c'est plutôt raisonnable, encore un entre-deux : pas la gabegie de certaines communes du 93, mais pas non plus aussi bas qu'à Paris.
C'est une zone mixte tant niveau économique et sociale qu'ethnique.

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