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valeur d'usufruit temporaire

icomp

212 Messages

impliqué
06/09/2018 à 20:30

Souhaitant faire un montage dans lequel je suis le nu propriétaire et mon entreprise est l'usufruit (qui va ensuite louer le bien immobilier) je voudrais déterminer la valeur de l'usufruit à l'achat du bien (l'achat va se faire en démembrement).
D'après ce que j'ai lu la valeur est déterminée par des périodes de 10 ans à 23% du bien immobilier. Donc de 0 à 10 ans 23%, de 10 à 20 ans 46% et de 20 à 30 ans 69 %. Est-ce que cela veut dire que si je fixe la durée de l'usufruit à 1 an la valeur est toujours de 23% (ou de 11 ans et la valeur est de 46% ?)

_lael

376 Messages

impliqué
07/09/2018 à 12:11

J'avais regardé du coin de l’œil ce genre de montage et ça me paraissait super risqué car ça a tendance à attirer les contrôleurs qui vont rechercher une faille dans le montage.

De l'idée que je m'en suis faite, il faut que l'entreprise bénéficiant de l'usufruit pour une certaine durée dégage un bénéfice à l'issue de l'opération (peu importe la durée) pour ne pas que ce soit considéré comme un abus de bien.
Et si c'est fait pour échapper à l'IFI à titre personnel il y a aussi d'autres considérations à prendre en compte.
Bref il faut vraiment un spécialiste sur le sujet :o

icomp

212 Messages

impliqué
07/09/2018 à 14:58

Le benefice de la societe vient de l'encaissement des loyers ...

_lael

376 Messages

impliqué
07/09/2018 à 18:39

Oui mais faut que les loyers couvrent le coût de l'opération pour la société et génèrent un bénéfice.
Si vous voulez partir sur 1 an comme précisé au départ c'est mal parti.

icomp

212 Messages

impliqué
07/09/2018 à 20:33

ok, oui d'où ma question quelle serai la durée adéquate à choisir par exemple si on choisit 11 ans à 46% cela veut dire que l'usufruit s'amortira sur 11 ans donc un rendement de 46%/11=4.2% par an = (loyers) couvrira les amortissements, et donc on a une obligation d'avoir des gains ou prouver qu'il y a un intérêt à faire cela
(autrement dit d'avoir des loyers > 4.2% en rendement ?

icomp

212 Messages

impliqué
09/09/2018 à 13:04

En brief quelle doit être la valeur de l'usufruit pour ne pas être considéré comme un abus de droit ?

hmg

25556 Messages

Grand Maître
09/09/2018 à 19:40

Bonjour,

Déjà vous devez partir sur 15 ans minimum (rare de voir moins).

Ensuite, pour quelle raison l'usufruitier investirait dans un projet qui lui ferait perdre de l'argent par rapport à un autre investissement ?

Il faut que :
- en prenant en compte l'investissement (amortissement sur la durée de l'usufruit temporaire), cela rapporte à l'entreprise.
- que les risques soient faibles.
- que la société existe au moins 15 ans pour cela (donc intégrer les frais de fonctionnement, si vous n'êtes plus indépendant, au calcul pour voir si ce sera intéressant.

Cordialement,

- HMG - hmg_71@yahoo.fr
Expert comptable - Paris - www.hmgec.com
Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.

icomp

212 Messages

impliqué
09/09/2018 à 23:10

Si on part pour l'hypothèse de 15ans et si on veut que les rentrées (dans ce cas ce sont les loyers) soient supérieurs aux amortissements cela nous fait 46÷/15ans=3÷, donc il faudrait que notre investissement soit supérieur à 3÷ anuels pour que cela soit positif pour la société. Si je ne suis plus indépendent je pourais requalifier l'activité de la société en activité immobilière et la laisser avec seul chiffre d'affaire la rentrée des loyers ?

hmg

25556 Messages

Grand Maître
10/09/2018 à 03:47

Bonjour,

Et en quoi cela change le coût de fonctionnement de l’entrprise ?

Cordialement,

- HMG - hmg_71@yahoo.fr
Expert comptable - Paris - www.hmgec.com
Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.