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Prêt Immobilier - Freelance depuis moins d'un an

mirax

1 Messages

nouveau
26/10/2018 à 21:35

Petit retour d'expérience par rapport à mes démarches de sollicitation de prêt immobilier auprès de près de 10 agences différentes (+ courtiers / banques en ligne).

[b:9a9b02bf87]Mon profil[/b:9a9b02bf87]
- Freelance en "informatique" depuis janvier 2018 (salarié dans le même secteur auparavant)
- EURL à l'IS
- 140k€ de chiffre d'affaire annualisé
- Rémunération moyenne de 7500€ net / mois
- Célibataire sans enfant
- 30ans
- Locataire (loyer pris en charge à 80% par la société comme déplacement professionnel)
- Propriétaire d'un appartement loué 750€/mois (ancienne résidence principale) avec 650€/mois d'emprunt à rembourser.
- Banque professionnelle : Une banque en ligne
- Banque personelle principale : Une banque d'agence


[b:9a9b02bf87]Projet immobilier[/b:9a9b02bf87]
- Investissement locatif
- Maison de 200000€
- Travaux : 5000€
- Loyer prévu : 2080€/mois
Il s'agit d'un projet qui va s'autofinancer et va même me générer du cashflow : Loyer prévu > Charges locatives + Emprunt
Je vise un prêt de 200000€ sur 25ans. Mon apport couvre les différents frais (travaux, notaire, frais bancaires, etc...)


[b:9a9b02bf87]Analyse de mon profil et projet[/b:9a9b02bf87]
Comme vous pouvez le voir, je n'ai pas forcément le profil de l'emprunteur idéal d'après les critères établis par les banques. (notamment l'ancienneté d'activité)
Et à en croire un peu tout le monde, ce n'est même pas la peine d'essayer d'obtenir un prêt avec moins de 3 bilans.
Donc avec moins d'une année d'activité c'est peine perdue.
Je ne me suis pas démonté pour autant car je croyais en mon projet immobilier, je croyais au dynamisme de mon activité de freelance et surtout j'étais motivé.


[b:9a9b02bf87]Constitution du dossier[/b:9a9b02bf87]
Ayant un point faible à faire oublier dans mon dossier (ancienneté de l'activité), j'ai décidé de prendre du temps pour monter un dossier très étoffé et bien organisé pour mettre en avant ses autres qualités :
- Projet immobilier qui s'auto-finance avec chiffres et étude à l'appui
- Activité de freelance dynamique, bien rémunérée et avec une très forte demande
- Patrimoine personnel
- Mon sérieux : avec un dossier soigné et complet (moins les 3 bilans...) ainsi qu'une activité professionnelle bien gérée

Je suis également venu avec :
- Une attestation de valeur locative faite par une agence du secteur où se trouve le bien
- Une présentation de la demande locative du secteur
- Des devis pour les travaux
- Plein de tableaux synthétiques sur ma situation patrimoniale, mes revenus actuels et prévisionnels
- Un prévisionnel d'activité + une synthèse du CA et postes de dépenses des 9 premiers mois faits avec mon comptable
- Mon contrat longue durée me liant à ma SSII pour un an avec possibilité de renouvellement sur 3-4ans pour justifier de la stabilité de mon activité.
- Tous les documents habituels : Avis d'imposition, relevés bancaires perso et pro, statuts entreprise, etc...
- Ainsi que d'autres documents pour rassurer le banquier et faire ainsi diminuer le "risque" que pourrait constituer mon investissement ou mon profil à ses yeux


[b:9a9b02bf87]Démarches de demande de financement[/b:9a9b02bf87]
- Ma banque :
J'ai bien évidemment commencé par soliciter ma banque.
Mon conseiller était plutôt emballé par mon projet et par la présentation de mon activité.
Par contre il ne connaissait pas trop les démarches sortie du cadre du demandeur type qui est en CDI, donc il s'est contenté de récupérer seulement les documents demandés dans sa procédure et de remplir le formulaire électronique de la banque.
Il a fini en me disant que la décision serait de toute façon prise au siège de la banque et que son travail s'arrêtait là, que le reste ne dépenderait pas de lui.

- Banques en ligne :
Refus avant même de pouvoir finir de compléter le formulaire de demande.

- Courtiers :
La première question qu'ils posent c'est la situation professionnelle puis le nombre d'année d'activité ce qui découle sur un refus immédiat sans possibilité de mettre en avance le reste du dossier.

- Différentes banques (conseillers pour particuliers) :
Tous les conseillers acceptent à contre coeur le dossier mais font bien comprendre que ça n'aboutira à rien.
Certains sont plutôt réceptifs à la présentation mais je vois rapidement lors des échanges que la décision d'accorder ou non le prêt ne viendra de toutes façons pas d'eux, ils ne servent que d'intermédiaire.
Certains écourtent rapidement la présentation pour poser la question fatidique de la situation professionnelle et du début d'activité et ensuite ils font une sorte de blocage et tout autre argument leur passe au travers.
Un m'a même demandé si je ne préférais pas reprendre mon dossier.
Sous entendu que ça l'emmerdait de faire de la paperasse pour quelque chose qui allait être refusé, car apparemment ils sont tenus d'"étudier" tous dossiers qu'ils reçoivent.



Du coup, après ces premières retours, j'avoue que j'étais plutôt dépité, j'ai failli abandonné mes recherches de financement.
Mais j'avais encore un rendez-vous de planifié donc j'ai décidé d'y aller malgré tout.

- Autre banque (directeur d'agence) :
Par chance, j'ai été reçu par le directeur d'agence car la conseillère que je devais rencontrer était absente.
Le directeur a été particulièrement réceptif à la présentation de mon dossier et c'est même lui qui m'a rassuré en me disant que mon profil n'avait rien de rédibitoire pour l'obtention d'un prêt.
De ce qu'il m'a expliqué, il avait l'habitude de traiter avec des freelances qui avaient des comptes professionnels dans l'agence et qu'il comprenait donc bien ma situation ainsi que le dynamisme de mon activité et la forte demande du secteur.
Il m'a proposé de partir directement sur une garantie PPD / hypothécaire car d'après lui la garantie "Credit Logement" ne passerait jamais avec mon dossier et que pour cette raison beaucoup de conseillers avaient dû refuser mon dossier sans chercher plus loin.
Il m'a recontacté 2 semaines après en me proposant un plutôt bon taux.

- Autres banques (conseillers professionnels) :
Suite à la rencontre avec la banque précédente j'ai changé d'approche.
J'ai solicité 2 autres banques en demandant à être reçu par le ou la responsable d'agence et à défaut par un conseiller professionnel.
En justifiant par le fait que j'avais des documents relatifs à ma société à présenter et qu'un conseiller professionnel serait plus adapté pour les étudier.
J'ai donc été reçu par des conseillers professionnels car les responsables d'agence n'étaient soit-disant pas disponibles.
Et pour mettre ces conseillers dans de bonnes conditions je n'ai pas manqué de leur préciser que j'acceptais de domicilier mon compte professionnel chez eux en cas d'acceptation du financement.
Les deux ont été réceptifs à mon dossier et m'ont fait des propositions 1-2 semaine après.

- Ma banque (à nouveau) :
Après plus d'1mois et plusieurs relances, mon conseiller me dit par téléphone qu'il n'a toujours pas eu de retour du siège.
A ce moment-là je n'avais pas encore reçu les propositions des 3 banques précédentes mais j'étais plutôt confiant car les entretiens s'étaient bien passés.
J'ai donc décidé d'y aller au bluff avec mon conseiller : j'ai commencé à lui parler du fait que j'avais eu des "retours positifs" de deux autres banques, sans rentrer dans les détails (ce qui était vrai d'une certaine façon).
Il m'a alors demandé plus de précisions et que je lui transmette les propositions que j'avais reçu, sachant que je n'avais pas parlé de propositions mais juste de "retours positifs".
Je lui ai répondu que je préférais attendre de recevoir sa proposition avant de discuter des autres propositions.
Et là comme par magie il m'a rappelé 2heures après avec une proposition à 1.85% sur 25ans et en me disant être prêt à s'aligner si je transmettais les autres offres.


[b:9a9b02bf87]Choix du financement et conclusion[/b:9a9b02bf87]
Au final j'ai même eu le loisir de pouvoir choisir et les taux étaient plutôt bons comparés à celui de ma banque.
Comme quoi il est malgré tout possible d'obtenir un financement sans avoir 3 bilans à présenter.
Il faut persévérer, avoir les bons interlocuteurs et bien présenter son dossier.

Tcharli

2526 Messages

Grand Maître
27/10/2018 à 10:03

Quel roman ! Bien joué.

Prochaine étape, n'oubliez pas de demander (après l'obtention du crédit de préférence), une délégation d'assurance pour l'assurance emprunteur. Evitez les sites en ligne, sauf pour vous faire une idée.

Là aussi, vous savez que vous pouvez souvent y gagner gros sur le budget global.

Ex-courtier en assurances néo-retraité, rangé des voitures.
Opinions sur le forum à titre personnel et non professionnel.
Protection sociale des Travailleurs Non Salariés et SASU.
En MP, bons courtiers pour prévoyance, mutuelle, retraite, RC PRO

Acathla

420 Messages

impliqué
27/10/2018 à 16:13

mirax a écrit : [b:cfca212c98]Choix du financement et conclusion[/b:cfca212c98]
Au final j'ai même eu le loisir de pouvoir choisir et les taux étaient plutôt bons comparés à celui de ma banque.
Comme quoi il est malgré tout possible d'obtenir un financement sans avoir 3 bilans à présenter.
Il faut persévérer, avoir les bons interlocuteurs et bien présenter son dossier.
[b:cfca212c98]Bravos ![/b:cfca212c98] Je commence également a lire des retours d'expériences de prêts bancaires accordés aux freelances car j'envisage un projet immobilier en 2019.

Donc merci pour ce récit. Belle persévérance. C'est très positif :D

Cependant, n'oublions pas que vous avez obtenu un crédit pour un investissement locatif qui se remboursera tout seul (donc que le risque est plutôt limité), et dont le montant d’acquisition reste raisonnable.

Je pense que la situation aurait été radicalement différente si vous aviez eu besoin d'emprunter 400k pour votre résidence principale par exemple

SCw

95 Messages

très actif
27/10/2018 à 21:53

Bonsoir,

Pour un prêt immobilier en tant que Freelance pour sa résidence principale Vs du locatif, je ne serai pas aussi catégorique de dire que du locatif auto-financé c'est plus simple. Et je dirai même le contraire en vous faisant part de mon expérience personnelle :


[b:00e2a07fc0]Projet : Investir dans de l'immobilier locatif pour préparer ma "retraite" en sachant que je reste locataire pour le moment. [/b:00e2a07fc0]


L'année dernière armée de mes 3 bilans, je me lance dans les démarches auprès des banques afin de les solliciter pour un prêt immobilier de 120 K€ pour l'achat d'un appartement devant s'auto-financer. Je pensais qu'avec mon profil de remuneration sur les 3 ans + Epargne importante çà passerait partout...


1) Je sollicite ma banque ayant mon compte Perso. Il s'agit d'une banque en ligne. Premier contact, on m'explique que mon projet est quasi impossible vu que j'ai que 3 bilans et qu'il en faut 5 pour credit logement (organisme de caution). Mon interlocutrice accepte quand même que je prenne RDV avec un spécialiste immo. Finalement tout se passe bien lors du RDV et j'ai une proposition à un certain taux et çà devrait passer avec crédit logement.

Le taux élevé ne me plait pas beaucoup mais c'est un début :)

2) Je rencontre des banques nationales + très grosses régionales et quasiment le même discours avec une incompréhension de mes interlocuteurs de vouloir faire de l'investissement locatif avant d'être propriétaire de ma résidence principale >> Quasi des refus partout par contre avec mon profil, il était prêt à me financer jusqu'à 350 K€ (tout seul) pour ma résidence principale et avec grand plaisir :shock:

3) Je me décide à passer par un courtier qui m'explique également que cela serait mieux pour le prêt de faire passer mon achat pour de la résidence principale (beaucoup ne finance pas du locatif avant sa résidence principal) et là pourrai avoir un taux canon. Perso je ne souhaitais partir sur une relation biaisée avec la banque et je ne pars pas sur ce schéma.

4) Je continues mes démarches en sollicitant des banques à réseau régionale (mutualiste pour ne pas les citer) et effectivement cela se passe mieux car mon interlocuteur est décisionnaire suivant un certain montant de prêt immobilier et l'offre faite est très correct. Bien entendu il conditionne aussi ces conditions de prêt à ce que mon compte PRO bascule chez eux

5) La banque gérant mon compte PRO (banque nationale) souhaite me garder comme client, fait un gros effort en proposant les meilleures conditions TAUX + Assurance >> Donc je reste chez eux


Au final j'étais content des conditions proposées et très correct pour un prêt sur 20 ans mais rien n'est simple et dépend de vos interlocuteurs à comprendre votre stratégie et être réellement décisionnaire

Livz75

74 Messages

actif
29/10/2018 à 14:44

Petit retour d'expérience :
- je suis freelance depuis janvier 2017 (donc 1 seul bilan à ce jour)
- 120ke de CA en 2017, probablement la même chose en 2018
- un compte pro dans la même banque que mon compte perso (une grande banque nationale)
- une résidence principale à Paris (avec un emprunt en cours, il reste 30% du prêt à rembourser)

Je viens d'acquérir en septembre un studio (toujours à Paris) pour en faire un investissement locatif. Le prix du bien : 280000 euros.
J'ai mis 50000 en apport personnel, il me restait 230000 à emprunter.

Et bien, malgré l'unique bilan, c'est passé comme une lettre à la poste, avec un taux des plus compétitifs.

Je pense que le fait que les 2 comptes soient domiciliés dans la même banque aide beaucoup. J'y ai qq placements également.

Bref, c'est tout à fait faisable, pas forcément besoin d'avoir 3 ou 5 bilans, tout dépend de la façon dont votre banquier appuie votre dossier auprès du service Prêts...

ENiYi

402 Messages

impliqué
29/10/2018 à 15:01

Bonjour,

Et Merci Mirax pour son post.

Je vais simplement confirmer qu'on peut bien obtenir (expérience personnelle) un prêt immobilier avant les 3 bilans; rappelons que même avec 3 bilans, tout n'est pas joué.

Il est quand même important de noter que Mirax a un profil qui joue en son avantage : il a déjà un patrimoine immobilier, célibataire sans enfant et presque pas de charges. C'est le genre de petits détails qui facilitent la décision d'accord de prêt. Mais beaucoup d'autres facteurs peuvent aider aussi :
1- Comme l'a dit Mirax, ne discutez qu'avec les conseillers pro, voir les décideurs (chef d'agence),
2- Prenez de l'avance sur le type de garantie (IPPD + H) : en mon temps, un conseiller m'a dit clairement que la garantie ne passera jamais. C'est qu'il ne voyait que le cautionnement,
3- Proposer de domiciler vos comptes pro en cas d'accord de crédit,
4- Et si vous avez un apport de près de 20% c'est encore bien,
5- ...

Bref c'est possible et chaque situation a ses atouts.

Cdt

Acathla

420 Messages

impliqué
29/10/2018 à 15:06

Question bête...

Avez-vous emprunté seul ou avec un(e) partenaire en CDI ?

Pour calculé la capacité d'emprunt, j'en entendu dire que la banque ne prenait pas en compte le revenu réel du gérant TNS mais uniquement un pourcentage comme base de calcul. Est-ce vrai ? Quel pourcentage si c'est le cas ?

Laipso

135 Messages

très actif
29/10/2018 à 17:15

Hello,

Moi aussi je suis en plein dedans, et franchement j'avais peur de ne pas pouvoir emprunter vu ma situation.

Emprunt de 272 000 € (tout compris) pour résidence principale.
2 Bilans.
J'emprunte avec ma femme, sans emploi. (et sans rémunération, même pas le RSA)
Pacsés 2 enfants à charges.
0 apport.

Je fais un CA d'environ 100K€.

Bah les courtiers, c'était même pas la peine, ils ne voulaient même pas de mon dossier.

Du coup j'suis allé voir les banques tout seul, et en expliquant bien le projet, en le présentant bien c'est passé beaucoup plus facilement que je n'aurai cru !

Finalement j'suis resté chez ma banque pro, parce que c'est celle qui m'a fait la meilleur offre. Et visiblement, ils ne voulaient pas que je parte.

ENiYi

402 Messages

impliqué
29/10/2018 à 17:23

Acathla a écrit :Question bête...

Avez-vous emprunté seul ou avec un(e) partenaire en CDI ?

Pour calculé la capacité d'emprunt, j'en entendu dire que la banque ne prenait pas en compte le revenu réel du gérant TNS mais uniquement un pourcentage comme base de calcul. Est-ce vrai ? Quel pourcentage si c'est le cas ?
Seul et la banque a pris en compte 100% des revenus déclarés sur mon avis d'imposition.

Avoir un partenaire en CDI ne peut être qu'un atout.

Laipso

135 Messages

très actif
29/10/2018 à 17:31

Acathla a écrit :Question bête...

Avez-vous emprunté seul ou avec un(e) partenaire en CDI ?

Pour calculé la capacité d'emprunt, j'en entendu dire que la banque ne prenait pas en compte le revenu réel du gérant TNS mais uniquement un pourcentage comme base de calcul. Est-ce vrai ? Quel pourcentage si c'est le cas ?
Ah oui, désolé au final je ne répond même pas à la question ^^

Mon banquier a pris mon avis imposition et il a divisé par 12 ce que je gagnais. A savoir que j'ai une rémunération fixe, et je fais une régule en fin d'exercice.(Rémunération sous forme de grosse prime)


Du coup il prend 100% de ce que je gagne à l'année.

htnfr

789 Messages

impliqué
29/10/2018 à 17:56

Laipso a écrit :Hello,

Moi aussi je suis en plein dedans, et franchement j'avais peur de ne pas pouvoir emprunter vu ma situation.

Emprunt de 272 000 € (tout compris) pour résidence principale.
2 Bilans.
J'emprunte avec ma femme, sans emploi. (et sans rémunération, même pas le RSA)
Pacsés 2 enfants à charges.
0 apport.

Je fais un CA d'environ 100K€.

Bah les courtiers, c'était même pas la peine, ils ne voulaient même pas de mon dossier.

Du coup j'suis allé voir les banques tout seul, et en expliquant bien le projet, en le présentant bien c'est passé beaucoup plus facilement que je n'aurai cru !

Finalement j'suis resté chez ma banque pro, parce que c'est celle qui m'a fait la meilleur offre. Et visiblement, ils ne voulaient pas que je parte.
2 bilans et 0 apport, c'est sûr que ça va être difficile. Essayez d'épargner un peu, ça passera plus facilement je pense

Laipso

135 Messages

très actif
29/10/2018 à 17:58

htnfr a écrit : 2 bilans et 0 apport, c'est sûr que ça va être difficile. Essayez d'épargner un peu, ça passera plus facilement je pense
Bah c'est passé dans 3 banques. J'ai renvoyé aujourd'hui mon offre de prêt signé ^^

Laipso

135 Messages

très actif
29/10/2018 à 18:06

Je pense que ce qui a aidé, c'est de passer qu'avec des conseillers pros.

Ils savent analyser un bilan, contrairement aux conseillers perso.

En plus ils voient quand même 100k€ de CA qui pourrait transiter dans leur banque, + compte perso.

RIMO_80

11 Messages

discret
29/05/2019 à 13:53

Bonjour

Je suis en pleine recherche de banque pour le credit immo
j'ai commencé mon activité en 01/2017 --> 2 bilans
les premiers retours ne sont pas concluants
pourriez vous me dire les banques qui acceptent des indep ayant moins de 3 bilans ?

htnfr

789 Messages

impliqué
29/05/2019 à 14:45

Bonjour,
as tu assayé de voir les conseillers pros comme déjà dit dans le topic?

ENiYi

402 Messages

impliqué
29/05/2019 à 14:51

htnfr a écrit :Bonjour,
as tu assayé de voir les conseillers pros comme déjà dit dans le topic?
+1
Et certaines astuces ont été énumérées dans le post (Cf mes réponses précédentes).
Cdt

RIMO_80

11 Messages

discret
29/05/2019 à 15:23

htnfr a écrit :Bonjour,
as tu assayé de voir les conseillers pros comme déjà dit dans le topic?
C'est ce que j'essaie de faire; mais pour l'instant seule une banque a accepté d'étudier mon dossier ; donc c'est pas garanti

KaziChoco

217 Messages

impliqué
29/05/2019 à 17:27

Bonjour,

J'ai moi aussi démarré mon activité début 2017 et vient d'obtenir mon prêt immobilier. Je précise que lorsque je cherchais un prêt, ma femme ne travaillait pas (nous avons un enfant). J'ai fais une demande à ma banque (client SG depuis 14 ans) et je n'ai pas eu de souci à obtenir le prêt (malgré la lenteur des traitements). Je suis aussi passé par des courtiers en ligne et physique et j'ai réussi à obtenir des offres (crédit du nord...). J'ai préférai rester avec ma banque puisque l'offre était franchement bonne.
Je pense que dans le cas présent, ton ancienneté chez ta banque, ton historique de crédit et le montant de ton apport personnel seront tes meilleurs alliés.

RIMO_80

11 Messages

discret
29/05/2019 à 17:38

C'est fou car on m'a toujours dit que la SG ne veut meme pas entendre des freelances...
Je vais essayer d'aller les voir alors
Pour le credit du nord, j'ai mon courtier qui m'en a parlé aussi
merci pour le tuyau

Tcharli

2526 Messages

Grand Maître
29/05/2019 à 17:45

Et n'oubliez pas, les uns et les autres, qu'une fois après avoir obtenu votre prêt, vous pouvez souvent encore gagner beaucoup en résiliant l'assurance de la banque en souscrivant un contrat d'assurance de prêt auprès d'un courtier en assurances (pas en ligne ;-)).

Je l'ai souvent fait. N'en parlez pas à votre banquier lorsque vous négociez votre emprunt bien sûr. ;-).

Ex-courtier en assurances néo-retraité, rangé des voitures.
Opinions sur le forum à titre personnel et non professionnel.
Protection sociale des Travailleurs Non Salariés et SASU.
En MP, bons courtiers pour prévoyance, mutuelle, retraite, RC PRO

htnfr

789 Messages

impliqué
29/05/2019 à 18:26

Est-ce que le statut de Freelance (Micro, EI, EURL, SASU ...) joue aussi un rôle? Ceux qui ont pu obtenir vos crédits immo, vous avez quel statut?

KaziChoco

217 Messages

impliqué
29/05/2019 à 19:00

EURL IS pour ma part. Pour l'assurance de prêt, je suis déjà sur le coup, mais j'avoue avoir du mal à trouver un courtier physique prêt de chez moi. Par contre, un simple devis sur internet et j'ai pu voir la différence avec l'assurance de la banque !!!!

SCw

95 Messages

très actif
29/05/2019 à 21:32

Bonjour RIMO_80,

Difficile de te répondre au mieux et de t'orienter sans plus d'informations.

Le prêt est-il pour une résidence principale ou investissement ? Quel est le budget visé (VS ta remuneration) ?...

Il y a bien des critères qui rentrent en jeu autre que les 2 bilans : remuneration, épargne, credit actuel, situation familiale...

Et suivant ta situation/demande même avec 1,2,3,4,5 bilans, cela ne sera pas possible.

Ex pour une personne seule :
- 60 K€ pour un petit studio en province (investissement), c largement jouable avec 1 bilan.
- 400 K€ d'emprunt même avec 3 bons bilans, c pas forcement gagne.

Scw

SCw

95 Messages

très actif
29/05/2019 à 21:42

@htnfr

Ton statut importe peu au final (ei, eurl, sasu), après 3 ans ta situation est considéré comme stable. Dans l'informatique 2 bilans suffisent suivant les dires de ma conseillère immo (BNP).

Comme je l'ai dit précédemment d'autres critères rentrent en jeu : épargne actuel, épargne mensuel (même faible), credit en cours, rémunération, "train de vie et agiot"...

En eurl ou SASU le compte pro est un plus pour susciter davantage d'intérêt pour la banque :)

Scw

Tcharli

2526 Messages

Grand Maître
29/05/2019 à 21:47

KaziChoco a écrit :EURL IS pour ma part. Pour l'assurance de prêt, je suis déjà sur le coup, mais j'avoue avoir du mal à trouver un courtier physique prêt de chez moi. Par contre, un simple devis sur internet et j'ai pu voir la différence avec l'assurance de la banque !!!!
Et, avec un courtier physique comme vous dites, il arrive qu'il y ait des différences avantageuses par rapport à ce que vous calculez vous-même sur internet. Pas forcément besoin de se déplacer à notre époque.

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