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Prêt Immobilier - Freelance depuis moins d'un an

RIMO_80

11 Messages

discret
29/05/2019 à 23:03

SCw a écrit :Bonjour RIMO_80,

Difficile de te répondre au mieux et de t'orienter sans plus d'informations.

Le prêt est-il pour une résidence principale ou investissement ? Quel est le budget visé (VS ta remuneration) ?...

Il y a bien des critères qui rentrent en jeu autre que les 2 bilans : remuneration, épargne, credit actuel, situation familiale...

Et suivant ta situation/demande même avec 1,2,3,4,5 bilans, cela ne sera pas possible.

Ex pour une personne seule :
- 60 K€ pour un petit studio en province (investissement), c largement jouable avec 1 bilan.
- 400 K€ d'emprunt même avec 3 bons bilans, c pas forcement gagne.

Scw
je suis actu proprio d'une residence princiaple que je mettrai en location
le pret est pour une residence principale

RIMO_80

11 Messages

discret
29/05/2019 à 23:04

SCw a écrit :@htnfr

Ton statut importe peu au final (ei, eurl, sasu), après 3 ans ta situation est considéré comme stable. Dans l'informatique 2 bilans suffisent suivant les dires de ma conseillère immo (BNP).

Comme je l'ai dit précédemment d'autres critères rentrent en jeu : épargne actuel, épargne mensuel (même faible), credit en cours, rémunération, "train de vie et agiot"...

En eurl ou SASU le compte pro est un plus pour susciter davantage d'intérêt pour la banque :)

Scw
Mon compte PRO est actuellement à la BNP et mon conseiller me demande 3 bilans

SCw

95 Messages

très actif
29/05/2019 à 23:34

RIMO_80,

Quand vous parlez de conseiller, c'est le spécialiste immo ou votre conseiller PRO ? A la BNP le dossier est monté par le spécialiste immo. Celle qui a géré mes prêts m'avaient confirmé que 2 bilans pouvaient suffire suivant le projet.

Si vous avez un compte PRO et Perso à la BNP négociez avec eux ou partez. Comme je le dis c suivant le projet. Si vous empruntez une grosse somme tout seul, n'importe quel banque voudra se couvrir au mieux et avoir un profil rassurant avec 3 bilans.

il ne faut pas s'arrêter à un refus ou deux et toutes les faires. Il y a 6-7 grands réseaux bancaires (même la banque postale). Chaque banque a ses règles.

Je vous donne un exemple au Crédit agricole pour ma recherche de pret, je me suis fait "jeté" sans étude de mon dossier car je voulais selon leur critère emprunter sans etre proprio de ma résidence principale. Pour la bnp pas de problème et j'ai 3 lignes de crédit chez eux.

Scw

RIMO_80

11 Messages

discret
30/05/2019 à 12:10

SCw a écrit :RIMO_80,

Quand vous parlez de conseiller, c'est le spécialiste immo ou votre conseiller PRO ? A la BNP le dossier est monté par le spécialiste immo. Celle qui a géré mes prêts m'avaient confirmé que 2 bilans pouvaient suffire suivant le projet.

Si vous avez un compte PRO et Perso à la BNP négociez avec eux ou partez. Comme je le dis c suivant le projet. Si vous empruntez une grosse somme tout seul, n'importe quel banque voudra se couvrir au mieux et avoir un profil rassurant avec 3 bilans.

il ne faut pas s'arrêter à un refus ou deux et toutes les faires. Il y a 6-7 grands réseaux bancaires (même la banque postale). Chaque banque a ses règles.

Je vous donne un exemple au Crédit agricole pour ma recherche de pret, je me suis fait "jeté" sans étude de mon dossier car je voulais selon leur critère emprunter sans etre proprio de ma résidence principale. Pour la bnp pas de problème et j'ai 3 lignes de crédit chez eux.

Scw
je parlais de mon conseiller PRO; je ferai un tour de nouveau chez eux pour demander à voir un conseiller immo
Merci

Papus007

532 Messages

impliqué
31/05/2019 à 19:02

mirax a écrit :- Freelance en "informatique" depuis janvier 2018
- EURL à l'IS
- 140k€ de chiffre d'affaire annualisé
- Rémunération moyenne de 7500€ net / mois
Bonjour,

A mon avis, vous devez légèrement revoir à la baisse votre rémunération mensuelle sur cette année car vous allez payer plein pot la cotisation complémentaire CIPAV à partir de la 2ème année.
Je dis cela parce que j’ai aussi une rémunération de 7500 net mensuel mais pour un chiffre d’affaire de 160 Ke. Pourtant, je réalise un résultat net proche de 0. Donc à moins que vous aviez des frais de fonctionnement trop bas (les miens tournent autour de 12 Ke), je serai surpris que vous n’ayiez Pas un résultat déficitaire en 2019 sur la base de vos chiffres.

hmg

25715 Messages

Grand Maître
01/06/2019 à 05:43

Bonjour,

Rémunération de 7500 par mois, donne 95k par an.

Si création en 2018 : dépend de la CIPAV effectivement (donc soumis aux problèmes de tranches).

Si création depuis le 01/01/2019 : dépend du régime général des indépendants (donc soumis à un taux sans tranches pour la complémentaire).

Si on suppose que l'on est sur du prévisionnel pour une nouvelle activité (2019 ou après) dont au RGI : 95k de net donnent 38k de cotisations (source du calcul site de la sécu).

95 + 38 = 133
Restent 7k pour les frais, c'est short.

Comme indiqué par Papus007, si vous tenez compte des cotisations, votre rémunération ne peut pas être aussi importante en net.

Cordialement,

- HMG - hmg_71@yahoo.fr
Expert comptable - Paris - www.hmgec.com
Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.

Be2104

1 Messages

nouveau
27/11/2019 à 16:33

Bonjour,

je suis en plein dedans aussi j'ai du mal à savoir quelle serait ma capacité d'emprunt. j'ai 31 ans, célibataire sans enfant,

j'ai deux bilans: 95K et 150 K ( pas de salaire, ARE + dividendes à la fin de 2 ème année)
le prochain bilan sera de 160 K€ environ (je clôture au 30/09/xxxx)

compte perso Hello Bank depuis 6 ans et pro chez BNP.

Je voudrais demander 450k de crédit. ça vous semble possible? j'ai un apport de 100k.

A.2.P

58 Messages

actif
27/11/2019 à 20:04

Be2104 a écrit :Bonjour,

je suis en plein dedans aussi j'ai du mal à savoir quelle serait ma capacité d'emprunt. j'ai 31 ans, célibataire sans enfant,

j'ai deux bilans: 95K et 150 K ( pas de salaire, ARE + dividendes à la fin de 2 ème année)
le prochain bilan sera de 160 K€ environ (je clôture au 30/09/xxxx)

compte perso Hello Bank depuis 6 ans et pro chez BNP.

Je voudrais demander 450k de crédit. ça vous semble possible? j'ai un apport de 100k.
Bonsoir,

Les organisme de cautionnement, tel que Crédit logement, regarde les revenus d'activité pour leur analyse de risque, pas les dividendes, ni les allocations chômages.

Donc vous ne pourrez pas justifier de revenus auprès de ces organismes. Difficile dans ce cas d'emprunter.

Reste que Crelog n'analyse que sur déclaration de la banque. Certaines indiquent les revenus dans les cases correspondant aux attentes de Crelog, mais c'est à leur risques et périls. CE s'est fait interdire pendant 2 ans il y a quelques année.

Vient ensuite la possibilité de prendre une hypothèque et alors cela dépend de la politique de chaque banque. En plus, en fonction du montant demandé, il se peut que la délégation appartienne à l'agence ou à la direction régionale, souvent moins souple car n'ayant pas la connaissance "terrain" du client sollicitant l'emprunt.

J'irais donc voir la banque pro, mais cela me paraît quand même sportif.
Elle cherchera cependant à s'assurer que la mensualité représente moins de 35% de vos revenus, soit un revenu de 60 000€/an...

_________________
Matthieu de Brisoult

Gestion de patrimoine
Protection sociale

Picasso4All

40 Messages

actif
27/11/2019 à 20:16

Petit retour d'expérience de ma part

Freelance en micro-entreprise depuis janvier 2019 avec un TJM 700€/J
En couple avec une femme qui travaille et un bébé
Apport 100K€
Emprunt 370K€
-> mensualités de 1600-1700€ sur 25 ans pour un bien en 1ère couronne de Paris

Nous sommes passés par un courtier, et aucune banque n'a voulu prendre le risque de contractualiser, même en passant par une garantie hypothèque

mixomatose

7223 Messages

Grand Maître
27/11/2019 à 22:57

- janvier 2019 : manque de recul
- micro entreprise avec TJM de 700€ : grosse incohérence entre statut et revenus déclarés (micro entreprise = pas de structure réelle, pas de comptabilité, pas de bilan, liasse fiscale, etc...).

"En couple" = peut-être ni mariés ni pacsés.

Pas la stabilité et le recul que recherche le banquier pour limiter ses risques.

On peut comprendre que ça fasse peur au banquier (pas que j'approuve, mais j'essaye d'expliquer).

calculette de charges sociales TNS indépendant en ligne, comparateur simulateur Autoentrepreneur EI EURL
http://www.entrepriseindividuelle.info/Calc_CharSoc.php

KaziChoco

217 Messages

impliqué
28/11/2019 à 09:07

Bonjour,

J'ajoute ma pierre à l'édifice:
- Indépendant en EURL depuis début 2017
- Marié avec un enfant, femme qui ne travaillais pas à l'époque de la demande de crédit
- Revenu de 45K€ en 2017 et 2018
- Demande de crédit immobilier pour un VEFA début 2019
- Apport aux alentours des 100K€

Je souhaitais emprunter seul (ce qui a causé quelques soucies avec les courtiers) mais au final j'ai réussi à obtenir un prêt de 102K€ ) taux 0% (sous condition de revenu n-2) et 165K€ de la part de la banque. Crédit sur 25 ans avec un maximum de mensualités à 1200€.

Picasso4All

40 Messages

actif
24/12/2019 à 07:06

Picasso4All a écrit :Petit retour d'expérience de ma part

Freelance en micro-entreprise depuis janvier 2019 avec un TJM 700€/J
En couple avec une femme qui travaille et un bébé
Apport 100K€
Emprunt 370K€
-> mensualités de 1500€ sur 25 ans pour un bien en 1ère couronne de Paris

Nous sommes passés par un courtier, et aucune banque n'a voulu prendre le risque de contractualiser, même en passant par une garantie hypothèque
Bonjour à tous,

Finalement Noël est passé avant l'heure.

La Caisse d'Epargne a accepté de financier notre projet à taux de 1,55%, plus caution SACCEF(solution alternative à l'hypothèque).

Bonnes fêtes à tous

Maxime S.

3 Messages

nouveau
01/09/2020 à 15:49

Merci pour les infos. J'ai lu cet article de boursorama ce matin, il semble que ce soit plus compliqué d'emprunter...bon courage si vous êtes en recherche de financement ! et n'hesitez pas à partager vos tips si vous en avez :)

LucasM

1 Messages

nouveau
06/10/2020 à 13:29

Bonjour

Merci pour tous ces partages d'experience très instructifs
Est-ce que d'après vous un portage salarial peut aider ?

28 ans célibataire sans enfants, 60k€ de salaire net et futur freelance car je vais profiter d'un licenciement économique pour faire mes débuts. J'espère acheter d'ici 3 mois après avoir signé en indépendant, mais ça me parait difficile. J'envisage donc le portage. 

Des retours sur cette stratégie ?

_lael

484 Messages

impliqué
06/10/2020 à 14:42

Le portage salarial c'est un contrat de type CDI donc ça facilite effectivement l'obtention d'un prêt.

Par contre il faut éviter de parler de "portage salarial" ou de "contrat de X années" face au banquier.
Il a juste besoin de savoir que c'est un CDI car c'est de totues façons ce qui est normalement marqué sur le contrat de travail.Sinon il va vous coller l'étiquette "précaise" et votre dossier va passer à la trap.

Astrocyte

5 Messages

nouveau
14/10/2020 à 13:28

Bonjour,

en lisant j'ai l'impression que lors du premier bilan certains se font financer, pour le moment les courtiers ne veulent pas s'emlbéter et me disent non (sauf si 3 bilans). du coup j'ai commandé à contacter des banques.

auriez vous quelques propositions de banque à contacter pour aller plus vite, je sais que cela dépend parfois du chef d'agence, de la région etc, mais il y a j'imagine des banques plus favorables au profil indépendant ?

Merci.

_lael

484 Messages

impliqué
14/10/2020 à 14:08

Comme vous le dites ça dépend surtout des directeurs d'agence et autres conseillers pro/patrimoniaux et de leur pouvoir de délégation.

Ca ne sert à rien de prendre un rendez-vous avec un conseiller clientèle particulier vous allez perdre votre temps.
Ils comprennent souvent rien à nos dossiers et ne connaissent pas le fonctionnement d'une entreprise et sont donc incapables d'évaluer son potentiel.
Et ils sont trop rigides sur les consignes, si le papier dit "3 bilans" ils vont pas chercher plus loin et n'accepteront même pas le dossier. On aura peut-être même droit à une remarque condescendante en prime.

A minima il faut viser un conseiller professionnel et dans l'idéal le directeur d'agence.
De l'aveu de certains, ils peuvent arriver à présenter un dossier "freelance" dans le domaine de l'informatique comme un dossier de profession libérale médicale (ou PL tout court) car au final on a même moins de frais et d'investissements qu'eux mais on est tout aussi demandés ce qui assure la pérénité de notre activité dans la durée. Et pour les PL médicaux ils demandent souvent que un bilan.

Car le soucis c'est qu'on a pas vraiment de case à nous dans leur grille.
S'ils nous mettent "chef d'entreprise" les conditions sont très strictes et les 3 bilans indispensables car ce sont souvent des profils avec des dettes importantes, de gros investissements, des salariés et des charges conséquentes ce qui a rien à voir avec nos profils.
En terme de banque j'aurais tendance à conseiller les banques mutualistes : CM, CIC et CE en tête [nb: je peux pas écrire le nom en entier sinon le forum censure mon message...]
Pour les autres ça va beaucoup dépendre des objectifs de l'agence. J'ai un collègue qui a obtenu un prêt auprès de la BNP pour sa maison en ayant même pas 2 bilans (son 2nd exercice se clôturait 1mois après) car le directeur d'agence a traité son dossier mais demandait en échange la domiciliation de son compte pro dans la banque et d'après les échanges qu'ils ont eu, l'agence avait pour objectif d'augmenter le nombre de comptes pro dans l'agence d'où l'acceptation.

htnfr

808 Messages

impliqué
14/10/2020 à 15:08

Pareil pour les banques: CM / CIC (même groupe) + CE / Banque populaire (même groupe). J'ai eu mon prêt chez CM, pas démarché l'autre groupe.Après, le prêt est une chose, le taux en est une autre. Si on veut un bon taux, il faut travailler et démarcher / négocier avec plusieurs banques

_lael

484 Messages

impliqué
14/10/2020 à 16:40

Et j'ai oublié de le préciser, mais il faut bien insister auprès du conseiller pour qu'il présente le dossier accompagné d'un PPD (Privilège Prêteur de Denier, c'est une hypothèque allégée) plutôt qu'une Garantie Bancaire.

Je n'ai encore jamais entendu personne être accepté par la Garantie Bancaire en ayant un profil freelance et moins de 3 bilans, donc c'est peine perdue.
Et psychologiquement, la plupart des conseillers s'arrêteront au refus de la garantie bancaire sans aller plus loin alors que c'est en réalité loin d'être rédibitoire, c'est d'ailleurs pour ça que le PPD existe.
Et le refus de la Garantie Bancaire ce n'est pas un refus de la banque, c'est le refus d'un organisme tiers à la banque (Crédit Logement, etc...) donc à nouveau, il n'y a pas de raisons que ce soit rédibitoire.

Et depuis cette année (de mémoire) le PPD est même devenu moins cher ce qui le place désormais au même niveau en terme de coût que les garanties bancaires même en tenant compte des frais de levée d'hypothèque.
Et si on va jusqu'au bout de la durée du prêt (levée automatique d'hypothèque) le PPD est même désormais souvent moins cher.

__JJ__

74 Messages

actif
15/10/2020 à 14:42

_lael a écrit :Et j'ai oublié de le préciser, mais il faut bien insister auprès du conseiller pour qu'il présente le dossier accompagné d'un PPD (Privilège Prêteur de Denier, c'est une hypothèque allégée) plutôt qu'une Garantie Bancaire.

Je n'ai encore jamais entendu personne être accepté par la Garantie Bancaire en ayant un profil freelance et moins de 3 bilans, donc c'est peine perdue.
Et psychologiquement, la plupart des conseillers s'arrêteront au refus de la garantie bancaire sans aller plus loin alors que c'est en réalité loin d'être rédibitoire, c'est d'ailleurs pour ça que le PPD existe.
Et le refus de la Garantie Bancaire ce n'est pas un refus de la banque, c'est le refus d'un organisme tiers à la banque (Crédit Logement, etc...) donc à nouveau, il n'y a pas de raisons que ce soit rédibitoire.

Et depuis cette année (de mémoire) le PPD est même devenu moins cher ce qui le place désormais au même niveau en terme de coût que les garanties bancaires même en tenant compte des frais de levée d'hypothèque.
Et si on va jusqu'au bout de la durée du prêt (levée automatique d'hypothèque) le PPD est même désormais souvent moins cher.
Pour ma part, je viens d'obtenir un financement, je suis en EURL et n'ai qu'un seul bilan.

Et je confirme, l'organisme de garantie bancaire (dans mon cas CréditLogement) a refusé mon dossier. Mon courtier m'a dit qu'il a été beaucoup plus difficile de convaincre les banques après ce refus, mais la preuve en est que ce n'est pas pour autant perdu. Du coup l'accord de financement est en garantie hypothécaire.

Nous emprunter à deux avec un apport, certes, mais ce n'est pas impossible d'emprunter avec un seul bilan. C'est certes plus difficile.

_lael

484 Messages

impliqué
15/10/2020 à 17:47

C'est assez rare de trouver un courtier qui accepte un dossier freelance avec moins de 3 bilans, bien plus rare qu'une banque même.
Car ça leur demande beaucoup d'efforts et ils sont pas sûrs de faire passer le dossier au final pour toucher leur prime donc faut vraiment qu'ils aient rien d'autre à se mettre sous la dent.
Ils préfèrent en général se concentrer sur les dossiers faciles et sans risque.

Certains courtiers comme empruntis et meilleurstaux, pour n'en citer que deux, vous pouvez oublier par exemple ça ne passera pas le stade de l'appel téléphonique ou du formulaire si vous demandez un rendez-vous en ligne.
D'autres sont plus ouverts aux profils freelances et ont même des contacts privilégiers avec certaines banques qui sont très intéressées par ce type de profils mais il faudra obligatoirement concéder la domiciliation de ses comptes pro.
Je pense en particulier à une agence La Centrale de Financement en région parisienne.
Ainsi qu'à un autre courtier (dont j'ai plus le nom en tête) mais qui lui est spécialisé en investisseurs immobiliers et ne fait pas (ou peu) de résidences principales et ils sont également proche d'une société de "coaching" immobilier pour essayer de te refourguer des prestations de chasseurs d'appartement, d'ameublement ou plus généralement d'accompagnement pour ton investissement.