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Co-propriétaire dans une SCI / Loyer avec mon EURL


Co-propriétaire dans une SCI / Loyer avec mon EURL

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31/10/18 à 17:07
taboo
Freelance
très actif
Inscrit le 12 Juin 2018
Messages: 83
Bonjour à tous,

Après plusieurs recherches sur le forum, je n'ai pas réussi à trouver de réponse précise à ce sujet.

Je suis actuellement co-propriétaire à 10% dans une SCI, et il est prévu que je rachète une partie des parts de celle-ci l'année prochaine (de sorte à avoir plus de 50% des parts, soit la majorité). L'appartement dans lequel je vis aujourd'hui appartient à cette SCI et j'y ai domicilié mon EURL à l'IS.

Je ne paye pas de loyer, juste les taxes d'habitations, taxe foncières, charges de copropriété, etc.

Je ne suis donc ni locataire (je suis co-propriétaire / je ne paye pas de loyer) mais pas vraiment propriétaire non plus (l'appartement est détenu par la SCI qui est une personne morale).

1.) Existerait-il une façon pour que je puisse passer en loyer une partie de mon appartement et le déclarer ensuite en frais professionnels ? Si oui, quelle serait la démarche ?

2.) Il y a-t-il alors un risque de perdre sur les plus values de l'appartement le jour de sa revente ? (point que j'ai lu sur un autre topic).

Merci par avance pour votre aide à ce sujet.

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31/10/18 à 17:11
hmg
Conseiller entreprise
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Grand Maître
Inscrit le 09 Jan 2005
Messages: 23566
Bonjour,

Votre EURL ne paie pas de loyer. Vous ne payez pas de loyer.

Quelle dépense voulez-vous faire porter à votre société ?


_________________
Cordialement,

- HMG - hmg_71@yahoo.fr
Expert comptable - Paris - www.hmgec.com
Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.
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31/10/18 à 17:16
taboo
Freelance
très actif
Inscrit le 12 Juin 2018
Messages: 83
Bonjour hmg, merci pour votre réponse.

Oui je ne paye pas de loyer. Les propriétaires ne peuvent-ils pas passer une partie de leur appartement ou maison en frais professionnels ? Par exemple, avec un bail de location ou une quote-part ?

Il peut m'arriver d'effectuer des missions à distance et de travailler de chez moi.

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31/10/18 à 20:03
hmg
Conseiller entreprise
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Grand Maître
Inscrit le 09 Jan 2005
Messages: 23566
Bonjour,

Vous ne pouvez passer en charges que si quelqu'un déclare de l'autre côté. Ici, personne ne déclare.


_________________
Cordialement,

- HMG - hmg_71@yahoo.fr
Expert comptable - Paris - www.hmgec.com
Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.
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01/11/18 à 10:15
Membre-CC
Membre
impliqué
Inscrit le 03 Mar 2018
Messages: 515
Taboo a écrit:
Je ne paye pas de loyer, juste les taxes d'habitations, taxe foncières, charges de copropriété, etc.

Je ne suis donc ni locataire (je suis co-propriétaire / je ne paye pas de loyer) mais pas vraiment propriétaire non plus (l'appartement est détenu par la SCI qui est une personne morale).
Bonjour Taboo,

Il vous faut sortir du flou :

A/ Sur le plan privé :

Tout d'abord, vous n'êtes assurément pas co-propriétaire : le seul propriétaire est la SCI (que vous ne contrôlez d'ailleurs pas). Après, il s'agit peut-être d'un immeuble en co-propriété, ce qui n'est pas précisé...
Ensuite, si vous n'êtes pas titulaire d'un bail de location dans ce qui ne vous appartient pas, ou bien vous êtes squatteur, ou bien occupant à titre gratuit.
Enfin, en cas d'occupation à titre gratuit d'un bien en SCI non contrôlée par vous, il est étonnant que les autres sociétaires le tolère longtemps : comment en effet rembourser l'emprunt sans ressources locatives ?

B/ Sur le plan professionnel (EURL) :

Vous devez radicalement le distinguer du plan privé. Et devez faire des simulations poussées en vue de savoir si c'est favorable in fine (fiscalement et socialement) car comme l'explique hmg, "il faut quelqu'un qui déclare de l'autre côté". A partir de là :

1/ Comment procéder ? En contractant un bail avec le propriétaire = la SCI. Attention, étant donné que l'appartement n'est pas occupé commercialement à 100%, la SCI ne peut pas rédiger un bail commercial : un bail professionnel s'impose, sur un quota de surface.

2/ L'impôt sur les PV immobilières ? Etant donné que la SCI est transparente, la fiscalité rejoint celle des particuliers et échoit sur ses sociétaires. Les règles sur les PV ne changent donc pas quel que soit le statut du ou des locataires (privés ou sociétés).

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01/11/18 à 15:24
taboo
Freelance
très actif
Inscrit le 12 Juin 2018
Messages: 83
Merci pour le détail apporté à votre réponse.

Membre-CC a écrit:
A/ Sur le plan privé :

Tout d'abord, vous n'êtes assurément pas co-propriétaire : le seul propriétaire est la SCI (que vous ne contrôlez d'ailleurs pas). Après, il s'agit peut-être d'un immeuble en co-propriété, ce qui n'est pas précisé...
Ensuite, si vous n'êtes pas titulaire d'un bail de location dans ce qui ne vous appartient pas, ou bien vous êtes squatteur, ou bien occupant à titre gratuit.
Enfin, en cas d'occupation à titre gratuit d'un bien en SCI non contrôlée par vous, il est étonnant que les autres sociétaires le tolère longtemps : comment en effet rembourser l'emprunt sans ressources locatives ?

C'est un immeuble avec co-propriété à Paris, d'une surface de 36 mètres carrés (constitué de 1 pièce). En lisant votre message, je me rend compte que je me suis mélangé dans les termes que j'ai utilisé : je suis donc un occupant à titre gratuit.
Le reste des parts de la SCI appartient à un parent familial, et l'achat du bien avait été réalisé dans le but que j'en sois propriétaire un jour. Début 2019, avec un passage chez mon notaire, je devrai acquérir le restant des parts de la SCI (sauf 1% des parts, de sorte à conserver toujours 2 associés) et reprendre le remboursement de l'emprunt réalisé par celle-ci.

Membre-CC a écrit:
B/ Sur le plan professionnel (EURL) :

Vous devez radicalement le distinguer du plan privé. Et devez faire des simulations poussées en vue de savoir si c'est favorable in fine (fiscalement et socialement) car comme l'explique hmg, "il faut quelqu'un qui déclare de l'autre côté". A partir de là :

1/ Comment procéder ? En contractant un bail avec le propriétaire = la SCI. Attention, étant donné que l'appartement n'est pas occupé commercialement à 100%, la SCI ne peut pas rédiger un bail commercial : un bail professionnel s'impose, sur un quota de surface.

2/ L'impôt sur les PV immobilières ? Etant donné que la SCI est transparente, la fiscalité rejoint celle des particuliers et échoit sur ses sociétaires. Les règles sur les PV ne changent donc pas quel que soit le statut du ou des locataires (privés ou sociétés).

Si je comprend bien, il faudra donc que je réalise un bail professionnel entre la SCI et mon EURL, avec quote-part (je pense que la surface pro serait entre 13 et 16 mètres de la surface totale, un peu difficile à définir étant donné que c'est un studio 1 pièce).

Du coup, est-ce que :
1.) Les revenus fonciers ensuite perçus par la SCI seront-ils ajoutés à ma déclaration de revenus en tant que personne et donc avec un taux d'IR égal à mon TMI actuel (30%) ? Ou est-ce que l'impôt sur les revenus fonciers sera indépendant de ma personne et ne sera évalué que par rapport aux revenus de la SCI (avec un taux totalement différent de mon TMI actuel, j'imagine, étant donné que les revenus fonciers générés ne grimperont pas très haut sur l'année).

2.) Dans le cas où les revenus fonciers s'ajouteraient à ma rémunération actuelle de TNS, et que l'IR serait donc calculé en fonction de : ma rémunération TNS + les revenus fonciers perçus. Quelle serait ensuite la règle de calcul fiscal pour l'IR appliquée sur ces revenus fonciers ?

3.) Je n'ai pas bien compris le point sur les PV immobilières : même si cela rejoint les mêmes règles fiscales que pour les particuliers, y aura-t-il un risque d'impact sur les plus-values réalisées lors de la revente si je contracte un bail professionnel avec quota de surface ?

4.) Votre avis : dans l'ensemble, pensez-vous que c'est une solution qui peut être viable et intéressante ?

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01/11/18 à 17:29
Membre-CC
Membre
impliqué
Inscrit le 03 Mar 2018
Messages: 515
Ouf ! Investissez donc via la SCI dans le bouquin EFL à 37 piastres "SCI quand, pourquoi et comment ?", à passer en charges déductibles, et vous aurez de quoi gérer la vôtre au mieux des règles et de vos intérêts.

Déjà, en étant occupant à titre gratuit tout en étant associé de la SCI, en principe, vous deviez déclarer vos loyers non payés en "avantages en nature" au sein de la déclaration IRPP de votre foyer fiscal, etc., etc.

Le reste, c'est bien trop long à écrire : il y a des bouquins très simples pour apprendre et surtout comprendre tout cela, dont celui de Lefebvre (et je n'ai pas d'actions chez EFL !)...

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01/11/18 à 21:36
hmg
Conseiller entreprise
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Grand Maître
Inscrit le 09 Jan 2005
Messages: 23566
Bonjour,

La SCI qui facturerai juste le loyer à l'EURL et rien à vous... Cela passerait mal lors d'un contrôle.


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Cordialement,

- HMG - hmg_71@yahoo.fr
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