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Emprunt immobilier dirigeant non salarié ?


Emprunt immobilier dirigeant non salarié ?

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08/05/19 à 12:22
barel75
Freelance
très actif
Inscrit le 29 Sep 2015
Messages: 148
Bonjour,

j'ai une SASU de conseil à l'IR (mais avec status très large) depuis début 2017, 1er exercice était faible mais 2018 et projections de 2019 sont corrects.
Le tout sort en dividende.
Je ne suis pas propriétaire et je souhaite emprunter pour m'acheter mon premier modeste logement et le mettre dans un premier temps en investissement locatif.
Cilex, que je remercie, précise que les dividendes n'entrent pas dans la capacité d'emprunt.
J'avais entendu qu'il fallait 3 exercices pour être crédible.

1/ Cela inclut il uniquement 3 exercices en tant que salarié de sa propre société ? Ou alors 3 exercices en dividende ok aussi ? Enfin Si 2 exercices en dividende et basculement (ce à quoi je songe de plus en plus) en EURL avec donc salaire sur 1 exercice, cela irait ?
2/ Y a t il d'autres leviers de prêts plus flexibles que les banques et à des taux corrects ?
3/ Le simple fait d'avoir un CDI depuis même un mois permet il de faire ces emprunts ?
4/ Enfin, serait il possible et interessant de faire cet achat via ma société ?

Merci

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08/05/19 à 13:32
mixomatose
Membre
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Grand Maître
Inscrit le 12 Fév 2008
Messages: 6868
barel75 a écrit:
Le tout sort en dividende.

Non, non, non.
Une SASU à l'IR = BIC, pas des dividendes, ça n'a rien à voir.

Et des BIC, c'est un revenu "normal", pris en compte dans la capacité d'emprunt.

Avez-vous adhéré à un CGA?


_________________
calculette de charges sociales TNS indépendant en ligne, comparateur simulateur Autoentrepreneur EI EURL
http://www.entrepriseindividuelle.info/Calc_CharSoc.php
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08/05/19 à 14:06
barel75
Freelance
très actif
Inscrit le 29 Sep 2015
Messages: 148
Merci de votre précieuse précision.
Je suis bien en BIC et tout sors en une fois à la fin de l'année avec juste il me semble le paiement de la CSG mais ce n'est pas en dividende ?
Je pensais cela à tord.
Oui j'ai bien un CGA.
Et donc bonne nouvelle, je divise mon revenu de l'année, le divise par 12 et cela fait mon revenu "normal" pour calculer ma capacité d'emprunt ?
Les banquiers sont ok pour des SASU à l'IR et ce revenu qui évidemment est fluctuant d'année en année et peut s'écrouler ?
NB : je souhaite investir le moins possible et utiliser au maximum ma capacité d'emprunt (sachant que je n'ai aucun autre revenu parallèle)

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09/05/19 à 19:49
CILEX
Conseiller entreprise
impliqué
Inscrit le 04 Sep 2011
Messages: 505
Bonjour,

Je ne pense pas comme mixomatose.

Même en BIC, vous devez quand même fournir votre bilan de la SASU à l'IR qui sera étudié par le service concerné.

Et quand le banquier voit : 110 K€ de CA avec 100 K€ de bénéfice => BIC ok.
Mais Monsieur vous ne payez pas charges sociales, vous n'avez pas de couverture ?
Donc j'assimile cela à des dividendes.

(Et ce n'est pas mieux lorsque le Président de la SASU vient en plus avec des bulletins de paie de 400 brut par mois ...y'a quelques choses qui clochent)

Je pense que les banquiers (la plupart) savent faire la distinction entre le EI BIC (qui paye ses cotisations, dispose d'une couverture, sans parler de madelin) et la SASU IR BIC aucune couverture, ni prévoyance...


NB : juridiquement, il s'agit de dividendes. Il suffit au banquier de télécharger les comptes d'une SASU à l'IR avec l'affectation de résultat pour se rendre compte que c'est bien des dividendes.


_________________
Cordialement,

CILEX - Expert-comptable
www.cilexcompta.com
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09/05/19 à 20:09
barel75
Freelance
très actif
Inscrit le 29 Sep 2015
Messages: 148
Merci CILEX de partager ton point de vue.
Quelles actions pourrais je mener selon vous pour que disons en fin d'année je puisse avoir le plus de chance qu'un dossier d'emprunt immobilier soit accepté svp ?

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