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Augmenter son bénéfice pr augmenter sa capacité d'emprunt ?


Augmenter son bénéfice pr augmenter sa capacité d'emprunt ?

  
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14/05/19 à 20:20
barel75
Freelance
très actif
Inscrit le 29 Sep 2015
Messages: 122
Bonjour,

J'envisage cette année ou au plus tard l'année prochaine d'acheter un bien immobilier en LMNP.
Je souhaiterais mettre le minimum de capital possible et de financer l'emprunt disons sur 20 ans par la location.

En 2017 j'étais non imposable
En 2018 non imposable mais avec 20k€ euro de revenu de micro-entrepreneur
Cette année 2 choix :
A/ revenu BIC 24k en 5QC + 3,5k en revenu mobilier (quote part de mon logement en pro perso)
soit
B/ revenu BIC = 27,5k€ (donc sans l'allégement de charge)
Fiscalement le 1er est plus avantageux avec environ 500€ d'économie d'impôt.
MAIS
Je ne me rend pas compte de la réduction de capacité d'emprunt voire mon acceptation entres les 2 cas...

1/ Quel option privilégieriez vous svp ?
2/ A partir de quand puis je selon vous approcher un courtier ? Dès la mi année ? (ca fera 1 exercice micro dont je ne connais pas si ça compte + 1 année SASU + 1/2 année SASU sur laquelle j'aurai encaissé environ 30k) ou alors dois je attendre nécessaire le bilan de la 2eme année SASU voire la 3eme ?

MERCI

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14/05/19 à 23:36
hmg
Conseiller entreprise
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Grand Maître
Inscrit le 09 Jan 2005
Messages: 23150
Bonjour,

Vous ne vous trompez pas d'années ?

Vous avez bien un OGA (si vous déclarez au réel) ?

Franchement, je ne sais pas si vos revenus seront suffisant, même à 27k, surtout si vous faites un apport minimum. Cela dépend bien entendu du bien.


_________________
Cordialement,

- HMG - hmg_71@yahoo.fr
Expert comptable - Paris - www.hmgec.com
Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.
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15/05/19 à 11:07
barel75
Freelance
très actif
Inscrit le 29 Sep 2015
Messages: 122
MERCI HMG pour votre vigilance,

en effet coquille sur les années :
2016 : non imposable
2017 : non imposable mais avec 20k€ euro de revenu de micro-entrepreneur (sur même activité de conseil que SASU) et création de SASU en mars avec 700 euro de bénéf
2018 : Les 2 choix à faire...

Pour préciser en 2018 : j'ai près de 60k de CA mais en intégrant bcp de charge, en particulier de couteuses formation et un peu de matériel ca descend à 24k de bénéfice.... Et c'est la mon questionnement.

Soit j'optimise légalement pour payer le moins d'impot possible.
Soit je retire des charges légitimes pour maximiser capacité d'emprun, bon taux d'emprunt, chance que mon dossier soit accepté...

Qu'en pensez vous ?

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15/05/19 à 11:58
Membre-CC
Membre
impliqué
Inscrit le 03 Mar 2018
Messages: 466
Bonjour,

Le delta évoqué de ne change rien à l'affaire puisque vous aurez déclaré les revenus fonciers correspondants (ou du moins, 70% si régime micro-foncier) et ferez montre des deux. Donc si vous avez une certaine capacité d'épargne et si votre créancier veut bien raisonner en "différentiel mensualités d'emprunt - loyers attendus" vis-à-vis de votre capacité d'emprunt ténue, pourquoi pas chercher ?

Mais vous ne vous tromperiez pas en calculant votre économie fiscale, entrevue à 500 €, 2018 étant année blanche fiscale ? En 2018, calculer est très compliqué, d'autant plus qu'il faut relier tout calcul fiscal à 2019 en vue de rattraper le complément de CIMR, ce qui devrait être votre second enjeu.

Et vous n'omettriez pas l'économie sociale qu'implique la charge de 3,5 K [sauf à ne prendre aucune rémunération en... SASU à l'IR, semble-t-il ? Comme le soulignait hmg, outre l'OGA, il nous manque des éléments-clés dans votre situation], qui serait entièrement blanchie - par un CIMR social -, côté revenu foncier (immobilier, et non mobilier, au passage) ?

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15/05/19 à 11:58
hmg
Conseiller entreprise
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Grand Maître
Inscrit le 09 Jan 2005
Messages: 23150
Bonjour,

Que vous allez payer des cotisations sociales en plus dans l'espoir d'obtenir un emprunt. En quoi grever 2019 vous permettra de mieux vous en sortir ?


_________________
Cordialement,

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15/05/19 à 13:55
daloji
Freelance
actif
Inscrit le 09 Fév 2017
Messages: 29
Je suis dans votre cas.
1) avec 1 bilan aucun courtier ne veut étudier le dossier car exotique hors CDI ils ne savent pas faire ou ne veulent pas perdre du temps.
2) mettez vos compte pro et perso dans la même banque la il change de discours.Le banquier accepte direct dans mon cas en tout cas OK pour du logement locatif avec 1 bilan (7 mois)

Bilan de 7 mois 2018. 38k de bénéfice
Actuellement 70k de trésorerie.

Je suis allé dans d autre banque en fessant miroiter ma trésorerie il accepte tous sans exception.
Pour moi en tout cas 3 banques tous OK à condition de récupérer le compte pro
J ai entendu la règle des trois bilan mais pour moi 1seul bilan suffit.
Bref faut avoir de la treso et peu de frais
Et un bon fonctionnement du compte perso.

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15/05/19 à 14:00
hmg
Conseiller entreprise
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Grand Maître
Inscrit le 09 Jan 2005
Messages: 23150
Bonjour,

Parce qu'il y a de la trésorerie sur vos comptes. Dans le cas de barel75, il veut que cela soit le loyer qui paie presque tout sans apport de capital.


_________________
Cordialement,

- HMG - hmg_71@yahoo.fr
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Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.
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15/05/19 à 14:14
daloji
Freelance
actif
Inscrit le 09 Fév 2017
Messages: 29
Je comprends mieux maintenant ayant fait pas mal de recherche et d étude sur le sujet ça va être très compliqué pour vous. Le banquier est un commerçant sans rien de votre part il ne vous suivra pas avec un dossier comme cela.
Pour du locatif sans apport à 20 ans jamais cela s autofinancera sans apport vu vos revenus sauf si vous êtes un excellent négociateur ou un as de l immobilier.
De plus vous n avez pas un CDI et 1 seul bilan.
La meilleure solution pour moi c est déjà de faire passer votre projet en résidence principale jusqu à l obtention du projet pour avoir un prêt sur 25 ans rien ne vous oblige de vivre la dedans et de la loué par la suite.

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15/05/19 à 17:11
Jonathan3364
Freelance
actif
Inscrit le 06 Jan 2019
Messages: 35
daloji a écrit:
Je suis dans votre cas.
1) avec 1 bilan aucun courtier ne veut étudier le dossier car exotique hors CDI ils ne savent pas faire ou ne veulent pas perdre du temps.
2) mettez vos compte pro et perso dans la même banque la il change de discours.Le banquier accepte direct dans mon cas en tout cas OK pour du logement locatif avec 1 bilan (7 mois)

Bilan de 7 mois 2018. 38k de bénéfice
Actuellement 70k de trésorerie.

Je suis allé dans d autre banque en fessant miroiter ma trésorerie il accepte tous sans exception.
Pour moi en tout cas 3 banques tous OK à condition de récupérer le compte pro
J ai entendu la règle des trois bilan mais pour moi 1seul bilan suffit.
Bref faut avoir de la treso et peu de frais
Et un bon fonctionnement du compte perso.


Bonjour daloji,

Quand tu dis "Actuellement 70k de trésorerie", c'est sur un compte perso ou sur le compte pro de la société ?

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15/05/19 à 19:11
daloji
Freelance
actif
Inscrit le 09 Fév 2017
Messages: 29
Je vais nuancer un peu mes propos oui c est 70k sur le compte pro (tva+benefice+charge) à peu près 6k sur le compte perso. Credit immobilier sur la résidence principale et Je n ai pas d autre crédit et je suis très rigoureux dans la gestion de mon compte perso. Et j ai demandé 100k pour l investissements, pour plus la réponse sera peut être KO je ne sais pas. J ai aussi proposé de souscrire (assurance,prévoyance, assurance vie,assurance habitation, voiture..) c est du donnant donnant avec cela comme préalable j ai pas eu de problème avec 1 seul bilan

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