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Augmenter son bénéfice pr augmenter sa capacité d'emprunt ?

barel75

231 Messages

impliqué
14/05/2019 à 20:20

Bonjour,

J'envisage cette année ou au plus tard l'année prochaine d'acheter un bien immobilier en LMNP.
Je souhaiterais mettre le minimum de capital possible et de financer l'emprunt disons sur 20 ans par la location.

En 2017 j'étais non imposable
En 2018 non imposable mais avec 20k€ euro de revenu de micro-entrepreneur
Cette année 2 choix :
A/ revenu BIC 24k en 5QC + 3,5k en revenu mobilier (quote part de mon logement en pro perso)
soit
B/ revenu BIC = 27,5k€ (donc sans l'allégement de charge)
Fiscalement le 1er est plus avantageux avec environ 500€ d'économie d'impôt.
MAIS
Je ne me rend pas compte de la réduction de capacité d'emprunt voire mon acceptation entres les 2 cas...

1/ Quel option privilégieriez vous svp ?
2/ A partir de quand puis je selon vous approcher un courtier ? Dès la mi année ? (ca fera 1 exercice micro dont je ne connais pas si ça compte + 1 année SASU + 1/2 année SASU sur laquelle j'aurai encaissé environ 30k) ou alors dois je attendre nécessaire le bilan de la 2eme année SASU voire la 3eme ?

MERCI

hmg

25561 Messages

Grand Maître
14/05/2019 à 23:36

Bonjour,

Vous ne vous trompez pas d'années ?

Vous avez bien un OGA (si vous déclarez au réel) ?

Franchement, je ne sais pas si vos revenus seront suffisant, même à 27k, surtout si vous faites un apport minimum. Cela dépend bien entendu du bien.

Cordialement,

- HMG - hmg_71@yahoo.fr
Expert comptable - Paris - www.hmgec.com
Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.

barel75

231 Messages

impliqué
15/05/2019 à 11:07

MERCI HMG pour votre vigilance,

en effet coquille sur les années :
2016 : non imposable
2017 : non imposable mais avec 20k€ euro de revenu de micro-entrepreneur (sur même activité de conseil que SASU) et création de SASU en mars avec 700 euro de bénéf
2018 : Les 2 choix à faire...

Pour préciser en 2018 : j'ai près de 60k de CA mais en intégrant bcp de charge, en particulier de couteuses formation et un peu de matériel ca descend à 24k de bénéfice.... Et c'est la mon questionnement.

Soit j'optimise légalement pour payer le moins d'impot possible.
Soit je retire des charges légitimes pour maximiser capacité d'emprun, bon taux d'emprunt, chance que mon dossier soit accepté...

Qu'en pensez vous ?

Membre-CC

645 Messages

impliqué
15/05/2019 à 11:58

Bonjour,

Le delta évoqué de ne change rien à l'affaire puisque vous aurez déclaré les revenus fonciers correspondants (ou du moins, 70% si régime micro-foncier) et ferez montre des deux. Donc si vous avez une certaine capacité d'épargne et si votre créancier veut bien raisonner en "différentiel mensualités d'emprunt - loyers attendus" vis-à-vis de votre capacité d'emprunt ténue, pourquoi pas chercher ?

Mais vous ne vous tromperiez pas en calculant votre économie fiscale, entrevue à 500 €, 2018 étant année blanche fiscale ? En 2018, calculer est très compliqué, d'autant plus qu'il faut relier tout calcul fiscal à 2019 en vue de rattraper le complément de CIMR, ce qui devrait être votre second enjeu.

Et vous n'omettriez pas l'économie sociale qu'implique la charge de 3,5 K [sauf à ne prendre aucune rémunération en... SASU à l'IR, semble-t-il ? Comme le soulignait hmg, outre l'OGA, il nous manque des éléments-clés dans votre situation], qui serait entièrement blanchie - par un CIMR social -, côté revenu foncier (immobilier, et non mobilier, au passage) ?

hmg

25561 Messages

Grand Maître
15/05/2019 à 11:58

Bonjour,

Que vous allez payer des cotisations sociales en plus dans l'espoir d'obtenir un emprunt. En quoi grever 2019 vous permettra de mieux vous en sortir ?

Cordialement,

- HMG - hmg_71@yahoo.fr
Expert comptable - Paris - www.hmgec.com
Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.

daloji

37 Messages

actif
15/05/2019 à 13:55

Je suis dans votre cas.
1) avec 1 bilan aucun courtier ne veut étudier le dossier car exotique hors CDI ils ne savent pas faire ou ne veulent pas perdre du temps.
2) mettez vos compte pro et perso dans la même banque la il change de discours.Le banquier accepte direct dans mon cas en tout cas OK pour du logement locatif avec 1 bilan (7 mois)

Bilan de 7 mois 2018. 38k de bénéfice
Actuellement 70k de trésorerie.

Je suis allé dans d autre banque en fessant miroiter ma trésorerie il accepte tous sans exception.
Pour moi en tout cas 3 banques tous OK à condition de récupérer le compte pro
J ai entendu la règle des trois bilan mais pour moi 1seul bilan suffit.
Bref faut avoir de la treso et peu de frais
Et un bon fonctionnement du compte perso.

hmg

25561 Messages

Grand Maître
15/05/2019 à 14:00

Bonjour,

Parce qu’il y a de la trésorerie sur vos comptes. Dans le cas de barel75, il veut que cela soit le loyer qui paie presque tout sans apport de capital.

Cordialement,

- HMG - hmg_71@yahoo.fr
Expert comptable - Paris - www.hmgec.com
Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.

daloji

37 Messages

actif
15/05/2019 à 14:14

Je comprends mieux maintenant ayant fait pas mal de recherche et d étude sur le sujet ça va être très compliqué pour vous. Le banquier est un commerçant sans rien de votre part il ne vous suivra pas avec un dossier comme cela.
Pour du locatif sans apport à 20 ans jamais cela s autofinancera sans apport vu vos revenus sauf si vous êtes un excellent négociateur ou un as de l immobilier.
De plus vous n avez pas un CDI et 1 seul bilan.
La meilleure solution pour moi c est déjà de faire passer votre projet en résidence principale jusqu à l obtention du projet pour avoir un prêt sur 25 ans rien ne vous oblige de vivre la dedans et de la loué par la suite.

Jonathan3364

53 Messages

actif
15/05/2019 à 17:11

daloji a écrit :Je suis dans votre cas.
1) avec 1 bilan aucun courtier ne veut étudier le dossier car exotique hors CDI ils ne savent pas faire ou ne veulent pas perdre du temps.
2) mettez vos compte pro et perso dans la même banque la il change de discours.Le banquier accepte direct dans mon cas en tout cas OK pour du logement locatif avec 1 bilan (7 mois)

Bilan de 7 mois 2018. 38k de bénéfice
Actuellement 70k de trésorerie.

Je suis allé dans d autre banque en fessant miroiter ma trésorerie il accepte tous sans exception.
Pour moi en tout cas 3 banques tous OK à condition de récupérer le compte pro
J ai entendu la règle des trois bilan mais pour moi 1seul bilan suffit.
Bref faut avoir de la treso et peu de frais
Et un bon fonctionnement du compte perso.
Bonjour daloji,

Quand tu dis "Actuellement 70k de trésorerie", c'est sur un compte perso ou sur le compte pro de la société ?

daloji

37 Messages

actif
15/05/2019 à 19:11

Je vais nuancer un peu mes propos oui c est 70k sur le compte pro (tva+benefice+charge) à peu près 6k sur le compte perso. Credit immobilier sur la résidence principale et Je n ai pas d autre crédit et je suis très rigoureux dans la gestion de mon compte perso. Et j ai demandé 100k pour l investissements, pour plus la réponse sera peut être KO je ne sais pas. J ai aussi proposé de souscrire (assurance,prévoyance, assurance vie,assurance habitation, voiture..) c est du donnant donnant avec cela comme préalable j ai pas eu de problème avec 1 seul bilan

barel75

231 Messages

impliqué
16/05/2019 à 15:42

[quote:91cfac068f="Membre-CC"]Bonjour,

Le delta évoqué de ne change rien à l'affaire puisque vous aurez déclaré les revenus fonciers correspondants (ou du moins, 70% si régime micro-foncier) et ferez montre des deux. Donc si vous avez une certaine capacité d'épargne et si votre créancier veut bien raisonner en "différentiel mensualités d'emprunt - loyers attendus" vis-à-vis de votre capacité d'emprunt ténue, pourquoi pas chercher ?

Mais vous ne vous tromperiez pas en calculant votre économie fiscale, entrevue à 500 €, 2018 étant année blanche fiscale ? En 2018, calculer est très compliqué, d'autant plus qu'il faut relier tout calcul fiscal à 2019 en vue de rattraper le complément de CIMR, ce qui devrait être votre second enjeu.

Et vous n'omettriez pas l'économie sociale qu'implique la charge de 3,5 K [sauf à ne prendre aucune rémunération en... SASU à l'IR, semble-t-il ? Comme le soulignait hmg, outre l'OGA, il nous manque des éléments-clés dans votre situation], qui serait entièrement blanchie - par un CIMR social -, côté revenu foncier (immobilier, et non mobilier, au passage) ?[/quote]

Merci

Membre-CC vous dites "il nous manque des éléments-clés dans votre situation], qui serait entièrement blanchie - par un CIMR social -, côté revenu foncier (immobilier, et non mobilier, au passage)". Je sens que c'est une précieuse info mais que je ne comprends pas. Pourriez vous me préciser comment "blanchir par un CIMR social" SVP ?

barel75

231 Messages

impliqué
16/05/2019 à 15:46

Pour préciser.

Je n’ai pas d’épargne supplémentaire, pas de biens immobiliers et pas de crédit en cours.
L'intention c'est de contracter avec un prêt sur la durée la plus longue (25 ans), à un taux compétitif, sur une surface la plus grande possible pour maximiser le rendement locatif. Idéalement j'aimerais ne pas attendre le 3eme exercice pour pouvoir recharger normalement la société sur l'exercice 2019, ce que je ne pourrais pas faire si je dois attendre le 3eme bilan.

J'ai cru comprendre que les banquiers ne regardent pas le CA mais le bénéfice. D'où mon dilemme de payer beaucoup plus d'impôt volontairement cette année pour maximiser cette capacité d'emprunt à un taux interessant.

D'où cette question désormais urgente de savoir [b:4903d5ac48]si oui ou non et dans quelle mesure omettre des charges et payer plus d'impôts pour accéder à plus de levier est une action pertinente à réaliser ?
[/b:4903d5ac48]

PS : Je comptais en effet plutôt déclarer que c'est pour ma résidence principale (pr dossier plus classique + taux + durée d'emprunt supérieure+ pas mon loyer actuel qui réduit ma capacité d'emprunt), puis de rafraichir un grand lieu ancien et de le faire passer en colocation locative en encaissant des loyers supérieurs au remboursement de crédit. Puis d'accéder à une 2eme propriété... Pour cela il faut ne pas mettre d'apport... (je ne sais pas si toutefois il faut nécessairement payer les 10% de notaire)

Question bonus : la date de limite de dépot de la liasse par internet c'est demain soir à 23h59 ou samedi soir à 23H59 SVP ?

Membre-CC

645 Messages

impliqué
16/05/2019 à 18:08

barel75 a écrit : D'où cette question désormais urgente de savoir [b:27d2818300]si oui ou non et dans quelle mesure omettre des charges et payer plus d'impôts pour accéder à plus de levier est une action pertinente à réaliser ?[/b:27d2818300]
C'est effectivement la bonne question, surtout en année blanche fiscale ET en ayant débuté non pas en 2018, mais en 2017 ! Mais l'inconnue principale est d'apprécier votre connaissance en la matière, car c'est compliqué à mener.

Les éléments qui manquent sont :
- Est-ce bien une SASU à l'IR ?
- Avec ou sans rémunérations de président (vous ?) versées en 2018 ?
- Quel régime déclaratif du résultat de votre SASU a été utilisé en 2017 [vos "700 € de bénefs"], puis en 2018 ? Est-ce bien le réel via la n°2035 (BNC), ou la n°2031 (BIC) ? Votre SASU bénéficierait-elle d'une exonération fiscale (création en "zones", etc.) qui aurait justifié ce choix de l'option à l'IR ?
- Avez-vous adhéré à une OGA/AGA en 2018 pour ne pas voir votre revenu imposable majoré d'une pénalité de 25% ? [ce que voulait savoir hmg pour vous éviter de mauvaises surprises fiscales dès cet été !]

En effet, s'ils sont bien soumis à un plafond anti-abus,le plan est d'élever vos revenus personnels déclarés en BNC ou BIC 2018 issus de la SASU le plus possible. Mais pas que pour le banquier ! Il faudrait le faire tout en étant certain de pouvoir les égaler en 2019, car le but est de rattraper l'impôt 2018 payé sur l'inévitable dépassement de votre plafond anti-abus (qui vaudrait 700 €...).

Mais si c'est du chinois pour vous, n'hésitez pas à laisser tomber ! :x

barel75

231 Messages

impliqué
16/05/2019 à 18:53

MERCI Membre-CC

Je vais faire de mon mieux.
- Oui SASU à l'IR
- aucune rémunération versées en 2017 ou 2018 de la SASU (juste en début 2017 juste avant la création de la SASU les 20k de micro entreprise)
- en 2017 : les 19k de micro entreprise (en revenu non commerciaux, micro entrepreneur) et sur les 700€ de bénéf de la SASU mis sur 5QC de la 2042C (Bic pro). Pas à ma connaissance d'exonération fiscale qui pourrait justifier l'option IR
- Je cotise bien à un CGA depuis le début

Plein de gratitude et prêt à préciser tout point qui vous paraitrez nécessaire

Membre-CC

645 Messages

impliqué
16/05/2019 à 20:41

Je vais aussi faire de mon mieux :

- De principe, les BIC sont bien des revenus 2018 soumis à plafond anti-abus ;
- dans votre cas, votre plafond est de 700 € (2017 uniquement, à proratiser à l'année entière toutefois, ce qui ne sera pas la lune !) ;
- vous devez donc considérer que votre BIC 2018 sera regardé quasiment comme un revenu exceptionnel, soumis à imposition au taux moyen d'imposition de votre entier foyer fiscal. Estimons-le au pire à 8/10% si vous êtes célibataire et déclarez 27 500 € de RI global. Vous aurez donc environ 2 500 € d'IRPP 2018 à payer en été 2019, votre CIMR l'annulant en partie étant indigent en l'absence d'autres revenus ordinaires ;
- afin de récupérer cet impôt de 2 500 € en 2020, vous devrez réaliser un BIC 2019 au moins égal à celui de 2018. En effet, c'est ce chiffre qui servira de plafond anti-abus rétrospectif ;
- vous aurez donc compris que vos années 2018 et 2019 sont étroitement liées !

Or, dans votre dynamique (décrocher un emprunt bancaire) et dans la limite du possible, vous avez intérêt à ce que votre BIC 2018 soit le plus élevé possible. Et que sur le plan fiscal pur, cette élévation n'aura aucune conséquence fâcheuse si BIC 2019 = ou > à BIC 2018.

Vous avez donc réponse à votre Q fondamentale : oui, vous avez intérêt à omettre des charges en 2018 pour augmenter votre levier dans les limites du possible [discutez-en avec les EC du forum]. Mais attention, si elles se trouvaient reportées vers 2019, il vous faudrait alors restaurer votre résultat par des recettes 2019 plus importantes étant donné que, fiscalement, le BIC 2019 doit au moins égaler le BIC 2018 afin de récupérer (automatiquement) du CIMR !

Quant aux conséquences sociales de cette "élévation", elles seraient ici extraordinairement nulles puisque vous ne prenez aucune rémunération taxable autrement qu'aux CS, ce qui le principe de la quote-part de résultat...

Bonnes cogitations.

barel75

231 Messages

impliqué
19/05/2019 à 21:19

Merci HMG et particulièrement Membre-CC.
Grâce à vous tout à été fait au mieux et dans les délais.

Membre-CC a attiré l'attention sur le fait que les bénéfices de la SASU de seulement 650 euro pour 2017 pourraient peut être faire considérer ma société comme quasi-débutante (même si crée en mai 2017).

Du coup je pensais passer au guichet des impôts (car tous les rdv sont pris) et expliquer la situation pour envisager un remboursement dès août 2018, plutôt que potentiellement en mai 2019.
En effet cela ferait une potentielle dispense d'impôt.

1/ Si c'était accepté (ce dont je doute), cela voudrait-il dire que je n'aurai pas à nécessairement égaler voire dépasser le bénéfice de 2018 en 2019 ? Et si accepté que demander pour garantir la parole ? (uniquement le nom suffit et le mettre en mention express ? Une lettre que j'imagine peu probable ? Un mail de confirmation qui suit la visite aux impôts ?

2/ Ma société cumule les points atypiques pour les impôts : SASU à l'IR sans salaire + maintien artificiel de la micro entreprise à l'ACCRE sur une activité professionnelle proche pour la sécurité sociale et donc risque de PUMA + création de part et d'autres de l'année blanche + compta qui pourrait être plus clean.
Du coup iriez vous aux impôts présenter uniquement la situation de l'année blanche ou pensez vous que ce soit une mauvaise idée et que cela ne ferait qu'attirer l'attention sur le cas limite de ma société ?

3/ J'envisageais aussi en plus une mention express dans la déclaration IR pour demander cette clémence fiscale. Bonne idée ou pas selon vous ?

MERCI

hmg

25561 Messages

Grand Maître
19/05/2019 à 23:16

Bonjour ,

Tout est automatisé.

Normalement personne ne lit les commentaires à moins d’un contrôle par tirage au sors.

[color=blue:4e186af8dc][edit] précision plus bas [/edit][/color:4e186af8dc]

Cordialement,

- HMG - hmg_71@yahoo.fr
Expert comptable - Paris - www.hmgec.com
Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.

barel75

231 Messages

impliqué
20/05/2019 à 00:16

Merci hmg,
Voulez-vous dire que ça ne sert à rien de laisser une mention express sur la déclaration IR car elles ne sont que rarement lues ?
Recommandez-vous en parallèle de passer ou non au guichet des impôts ?

hmg

25561 Messages

Grand Maître
20/05/2019 à 17:06

Bonjour,

barel75 a écrit :Merci hmg,
Voulez-vous dire que ça ne sert à rien de laisser une mention express sur la déclaration IR car elles ne sont que rarement lues ?
Recommandez-vous en parallèle de passer ou non au guichet des impôts ?
Pas exactement.

Tout dépend où vous laissez la mention. Je parlais d'une mention générale en base de page.

Or, il y a lors du remplissage en ligne un moment avant de valider où on vous demande si vous avez une précision à apporter ou une hésitation sur votre déclaration. N'hésitez pas, à préciser votre interrogation et ce que vous avez déclaré.

Cordialement,

- HMG - hmg_71@yahoo.fr
Expert comptable - Paris - www.hmgec.com
Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.

barel75

231 Messages

impliqué
20/05/2019 à 19:09

Merci hmg,

je faisais comme vous référence à cette mention express avant validation finale en ligne.
Mon questionnement portait sur le risque/bénéfice d'une telle mention eu égard de ma situation professionnelle qui semble certes légale mais borderline.

hmg

25561 Messages

Grand Maître
21/05/2019 à 06:11

Bonjour,

C’est du texte.

C’est écrit par un humain.
Lu par un humain.
Analysé par un humain.
...

Tout est possible.

Cependant, signaler un problème permet de couvrir une majoration éventuelle. Même si le texte n’est pas lu ou traité.

Cordialement,

- HMG - hmg_71@yahoo.fr
Expert comptable - Paris - www.hmgec.com
Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.

barel75

231 Messages

impliqué
21/05/2019 à 09:17

Merci.
Là en fait ce ne serait pas vraimenr signaler un probleme mais plutot demander un geste supplementaire par rapport aux textes.
1/ le feriez vous ? Avec ce ridque que j'ai du mal à evaluer d'attirer l'attention ?
2/ iriez vous au préalable au guichet des impots ? Je ne me rend pas compte de l'utilité potentielle de cette démarche....

Merci

Membre-CC

645 Messages

impliqué
21/05/2019 à 09:31

Bonjour barel75,

Deux choses sont à ne pas confondre :

1/ Ecrire dans le cadran ad hoc une explication à la manière dont on aura rempli ou non telle case de sa déclaration fiscale vaut "mention expresse".
A savoir qu'en cas de désaccord de la part du fisc sur l'interprétation que l'on a faite, votre bonne foi est reconnue et le redressement (= rectification de calcul de l'impôt) s'appliquera à ce titre sans majoration ni pénalité.

2/ S'adresser au fisc dans le but d'obtenir une remise gracieuse ou un aménagement de la règle fiscale est toute autre démarche, qui n'a rien à voir avec celle de la "mention expresse". Cela tient d'une voie de réclamation, et doit donc se faire par écrit, et à part.

barel75

231 Messages

impliqué
21/05/2019 à 10:10

Merci hmg, c'est plus clair.

Du coup, selon vous, cela ne sert à rien de faire mention de ma demande de clemence fiscale par mention express ou au guichet mais de faire à part et dans ce cas par courrier AR ou internet. Et une fois de plus, selon vous, cela est il une fausse bonne idée ou le feriez vous ? (je ne me rend pas compte de la probabilité de gain de cause Versus risque de trop attirer l'attention sur mon dossier sensible)

MERCI

Membre-CC

645 Messages

impliqué
21/05/2019 à 11:22

barel75 a écrit :Merci hmg, c'est plus clair.
hmg, sors de ce (mon) corps ! :lol:

La probabilité de gain de cause est à mon avis forte étant donné que votre plafond anti-abus (BNC 2017) est ridiculement bas, de quelques centaines d'euro, et donc inadapté. La réforme du PAS n'a pas été conçue pour faire payer de l'IRPP sur 2018 en plus du PAS 2019, mais uniquement pour dissuader ceux qui pourraient le faire (les TNS) d'en profiter abusivement.