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Arrêter son activité avant la retraite....devenir rentier


Arrêter son activité avant la retraite....devenir rentier

  
prec  1 2 3 4 5 6 7 8  suiv
03/12/19 à 07:41
findus
Freelance
Grand Maître
Inscrit le 10 Avr 2007
Messages: 3693
hmg a écrit:
Bonjour,

Le soucis est, en effet, que dans de nombreux cas, les cash flow positifs sont proposés dans des villes où l'on ne trouve pas de locataires.

Donc sur le papier tout va bien, dans la réalité, ça l'est beaucoup moins sans loyer.

Par ailleurs, il faut inclure l'impact des impôts. Chose que ne font pas les promoteurs en totalité car ils ne connaissent pas votre foyer fiscal et les revenus à venir. Ils peuvent partir sur un impôt plus fort que le votre en surestimant l'économie d'un crédit d'impôt ou sur un impôt moins important en sous estimant du coup l'IRPP à payer sur le résultat foncier.


j'ai le sentiment que vous parlez d'un sujet que vous ne maitrisez pas du tout.

autant sur la compta, rien à dire, mais là... je rejoins certains avis, ne parlez pas de sujets qui vous sont inconnus Wink

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03/12/19 à 08:17
KaziChoco
Freelance
impliqué
Inscrit le 09 Sep 2016
Messages: 179
Bonjour,

C'est exactement ce que je cherchais à montrer du doigt dans mon intervention. Je ne dis pas que ce genre de projet ets "impossible", mais dieu que c'est compliqué et que cela demande beaucoup d'investissement personnel en temps, et surtout d'être accompagné par des personnes compétentes et de confiance.
Je ne voudrais pas qu'un lecteur de ce fil puisse s'imaginer qu'il est facile et aisé de se batir un patrimoine immobilier sans aucun frais ni coût, ce serait irresponsable (petit regard de côté vers le PINEL...). De la perspective d'un consultant informatique qui gagne bien sa vie et qui peut se permettre de prendre quelques risques dans ces investissements, cela se comprend. Mais il peut y avoir des personnes qui n'ont pas la latitude financière de pouvoir couvrir une vacance locative ou une augmentation de leur IRPP, et c'est avant tout eux que je cherche à mettre en garde contre le "c'est facile".
D'ailleurs HMG l'à très bien dit. Un cash flow positif est difficilement déterminable en début d'opération. On peut la bâtir en théorie sur le papier, puis se rendre compte au bout d'un temps que:
- Les frais d'entretien sont plus élevés que prévu
- Il ets plus difficile d'avoir une location longue durée que prévu
- Le loyer prévu au départ ets trop élevé et ne permet pas d'avoir de slocataires
- Le quartier se dégrade, et donc le prix des locations
- De nouveaux appartements sont disponible en quantité dans le quartier, et donc le prix de la location baisse
- Les revenu locatif couvre peut être le prix du crédit, mais pas l'augmentation d'IR et la TF lié.
...

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03/12/19 à 08:27
Laipso
Freelance
très actif
Inscrit le 28 Déc 2015
Messages: 135
KaziChoco a écrit:
Bonjour,

C'est exactement ce que je cherchais à montrer du doigt dans mon intervention. Je ne dis pas que ce genre de projet ets "impossible", mais dieu que c'est compliqué et que cela demande beaucoup d'investissement personnel en temps, et surtout d'être accompagné par des personnes compétentes et de confiance.
Je ne voudrais pas qu'un lecteur de ce fil puisse s'imaginer qu'il est facile et aisé de se batir un patrimoine immobilier sans aucun frais ni coût, ce serait irresponsable (petit regard de côté vers le PINEL...). De la perspective d'un consultant informatique qui gagne bien sa vie et qui peut se permettre de prendre quelques risques dans ces investissements, cela se comprend. Mais il peut y avoir des personnes qui n'ont pas la latitude financière de pouvoir couvrir une vacance locative ou une augmentation de leur IRPP, et c'est avant tout eux que je cherche à mettre en garde contre le "c'est facile".
D'ailleurs HMG l'à très bien dit. Un cash flow positif est difficilement déterminable en début d'opération. On peut la bâtir en théorie sur le papier, puis se rendre compte au bout d'un temps que:
- Les frais d'entretien sont plus élevés que prévu
- Il ets plus difficile d'avoir une location longue durée que prévu
- Le loyer prévu au départ ets trop élevé et ne permet pas d'avoir de slocataires
- Le quartier se dégrade, et donc le prix des locations
- De nouveaux appartements sont disponible en quantité dans le quartier, et donc le prix de la location baisse
- Les revenu locatif couvre peut être le prix du crédit, mais pas l'augmentation d'IR et la TF lié.
...


Si on raisonne comme vous, on ne devient même pas indép...
- Les frais de déplacement sont plus élevés que prévu
- Il est plus difficile d'avoir une mission longue durée que prévu
- Le TJM prévu au départ est trop élevé et ne permet pas d'avoir de mission
- Le marché se dégrade, et donc le prix des TJM
- De nouveaux consultants sont disponible en quantité, et donc le prix du TJM baisse

Bref, comme dis plus haut, je ne dis pas que c'est facile, je ne dis pas que mon opération est sans risque, mais c'est possible.

Et PINEL, je m'étais renseigné, et j'ai vite abandonné. A moins de se faire SA PINEL, j'ai trop peur de ne pas m'y retrouver au final.

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03/12/19 à 08:33
KaziChoco
Freelance
impliqué
Inscrit le 09 Sep 2016
Messages: 179
Je pense qu'on ne s'est pas compris. Les risques que j'ai cités existent, mais cela ne veut pas dire que le projet n'est pas intéressant et qu'il ne faut pas le poursuivre. La différence qu'il peut y avoir réside dans la capacité (financière et mentale) de chacun à pouvoir palier à ces risques.
En ce qui VOUS concerne, à la lecture de vos posts, il semble que votre projet est bien bâti et je ne le remet pas en cause. Je vous souhaite d'ailleurs que ça réussisse.

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03/12/19 à 08:46
Laipso
Freelance
très actif
Inscrit le 28 Déc 2015
Messages: 135
Pas de soucis KaziChoco Smile

Je m'agaçais juste, car les précédents postes exprimaient quasiment le fait qu'une opération comme ça, c'était n'importe quoi.

Je me souhaite aussi que cela marche ^^

Et je vous rejoins quand même, mon projet à l'air (ou est, on le saura plus tard) bien bâti, cela n'empêchera pas les aléas. Que j'espère le moins souvent possible.

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03/12/19 à 08:53
A.2.P
Membre
actif
Inscrit le 11 Oct 2019
Messages: 52
KaziChoco a écrit:
Je pense qu'on ne s'est pas compris. Les risques que j'ai cités existent, mais cela ne veut pas dire que le projet n'est pas intéressant et qu'il ne faut pas le poursuivre. La différence qu'il peut y avoir réside dans la capacité (financière et mentale) de chacun à pouvoir palier à ces risques.
En ce qui VOUS concerne, à la lecture de vos posts, il semble que votre projet est bien bâti et je ne le remet pas en cause. Je vous souhaite d'ailleurs que ça réussisse.



Mais tout investissement est risqué.

Seulement, il me paraît plus intéressant de partir sur un investissement à cash flow positif que négatifs.

Cela ne veut pas forcément dire qu'il est plus risqué. Certes, cela ne se fait pas sans "travailler", mais je ne connais aucun patrimoine qui se constitue ou fructifie tout seul. Même gagner au lot nécessite "un peu de travail".

Pourquoi croyez vous qu'il existe des CGP?
Certes, il y a à boire et à manger dans cet acronyme et je le regrette, mais si vous souhaitez vous constituez un patrimoine, soit vous le faites vous-même parce que vous en avez les compétences et vous acceptez d'assumer votre risque.

Soit vous faites appel à des conseillers et accompagnateurs.

Cela ne rendra pas forcément votre constitution/gestion de patrimoine plus ou moins rentable/efficace par rapport à si vous le faisiez vous même, tout dépend de vos compétences et de celles du CGP.

Comme pour les travaux, vous en faites certains, ils ne sont pas moins bien fait que si vous aviez fait appel à un artisan, mais d'autres, l'artisan a une vraie valeur ajoutée et vous faites faire les travaux...

_________________
Matthieu de Brisoult

Gestion de patrimoine
Protection sociale

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03/12/19 à 09:01
KaziChoco
Freelance
impliqué
Inscrit le 09 Sep 2016
Messages: 179
Je ne pense pas que les commentaires précédents remettait forcément en cause votre projet précisément, mais s'intéressaient plus aux éventuels écueils que la construction d'un projet d'investissement immobilier peut rencontrer. Après tout, ils nous est difficile de juger votre projet précisément sans avoir tout les détails de comment vous l'avez construit...
Pour vous donner une idée, j'ai réagit au post car récemment j'ai diné avec deux amis qui chacun avait décidé de faire un investissement PINEL (sans qu'aucun d'eux n'ait acquis sa résidence principale). A les entendre, c'était la panacée. Cela ne veut pas dire qu'à terme leur projet ne sera pas rentable, mais j'ai très clairement eu l'impression qu'il n'avait pas été réfléchit suffisament, ce qui ne semble pas être votre cas. Mais j'ai quand même pris la liberté d'émettre un bémol pour tout ceux qui lirait le fil et qui s'imaginerait qu'il n'y a pas de risque (ou minime) à un investissement immobilier, et que cela ne nécessite pas un investissement personnel important.
Je pense que l'intervention des autres membres s'inscrivait également dans cette optique.

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03/12/19 à 09:14
findus
Freelance
Grand Maître
Inscrit le 10 Avr 2007
Messages: 3693
ouais bon les CGP............ y a à boire et à manger dans cette profession...

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03/12/19 à 09:17
A.2.P
Membre
actif
Inscrit le 11 Oct 2019
Messages: 52
findus a écrit:
ouais bon les CGP............ y a à boire et à manger dans cette profession...

Laughing Laughing Laughing

C'est exactement ce que j'ai écris. J'en suis conscient.

Un "vendeur de Pinel" ou autre défisc est un CGP.

Moi-même, n'en suis pas un (au sens légal du terme), puisque j'ai le statut d'assureur.

Mais, c'est comme tout, il y a des bons et des moins bons. Sad


_________________
Matthieu de Brisoult

Gestion de patrimoine
Protection sociale

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03/12/19 à 09:17
Laipso
Freelance
très actif
Inscrit le 28 Déc 2015
Messages: 135
Comme dans les prestataires ^^

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