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Arrêter son activité avant la retraite....devenir rentier


Arrêter son activité avant la retraite....devenir rentier

  
prec  1 ... 8 9 10 11  suiv
18/12/19 à 13:45
Steph12
Freelance
impliqué
Inscrit le 01 Juil 2019
Messages: 167
kzg a écrit:

On peut vouloir être un rentier aisé, cela demandera de gros efforts pour accumuler un capital suffisant, et prendra sans doute plus de temps ; on peut vouloir être un rentier modeste et se contenter du minimum (en mode "décroissance") c'est un autre état d'esprit, l'avantage est que le but est beaucoup plus rapide à atteindre puisque le capital nécessaire est nettement moindre.

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18/12/19 à 20:48
_lael
Freelance
impliqué
Inscrit le 17 Jan 2018
Messages: 311
findus a écrit:
je déconseille fortement les investissements avec une durée de crédit supérieur à 20A ... j'ai un collègue qui vient de prendre sur 30a........ n'importe quoi
(mais les taux sont tellement bas, que tu crois faire une affaire)

Personnellement, j'aurais au contraire tendance à penser que partir sur moins de 25ans est une bêtise.
Mais j'irai probablement pas sur du 30ans, le taux est trop élevé.
D'autant qu'on peut "moduler" (+-20%) son prêt 25ans sur 30ans au bout d'1an.

Plusieurs raisons :
- Mensualités plus faibles, donc cashflow plus élevé
- Taux d'endettement plus faible, donc possibilité de multiplier les investissements : diversification plus importante, mutualisation du risque et nouvelles sources de cashflow.
- Cashflow plus élevé, donc possibilité de placer l'excédent sur un PEA / Assurance vie ou en apport d'un futur projet.
- Intérêts plus élevés sur la durée de l'emprunt, mais sur une période de 15ans (durée moyenne d'un investissement) la différence est anecdotique du fait du faible écart de taux et de la déductibilité des intérêts.
- Effet de levier bancaire : On gagne de l'argent sur de l'argent qu'on ne possède pas réellement.
- Un emprunt coûte virtuellement moins que de l'épargne placée : Un taux de 1.4% coûte "virtuellement" ~0.7% après déduction des intérêts
Grâce à l'économie d'impôts sur les revenus locatifs : TMI + CSG(17.2%) soit 47.2% (TMI 30%) ou 58.2%(TMI 41%).
Alors qu'un PEA / Assurance vie sur une durée suffisamment longue (10ans+) rapportera quasi-systématiquement (historiquement ça se vérifie sur n'importe quelle période même entrecoupée d'une crise financière) 3-5% de rendement annuel avec une fiscalité de 0% à 30% d'imposition sur la plus-value et dividendes selon la durée de détention et les seuils.
Donc c'est intéressant d'emprunter dans le contexte actuel.


Et pour juger de la pertinence d'un projet, je pars toujours sur un scénario pessimiste ET sur une durée de 10ans :
- 2 mois de vacances locatives / an
- dévaluation de 1%/an du foncier
- majoration des charges de copro de 20%

Je calcule bien entendu le cashflow moyen sur 10ans : Revenus locatifs - Emprunt - Charges - Impôts
C'est souvent au bout de 3-5ans que des impôts commencent à apparaître, quand il n'y a plus de charges déductibles.

Et je calcul le "taux de rendement interne" prévisionel de l'investissement.
Ce TRI tient compte, en plus du cashflow, du "capital acquis" (remboursé à la banque) ainsi que de l'espérance de plus-value de revente.

Le cashflow est le "bonus" et le capital acquis / espérence de plus-value est le "matelas" pour absorber le risque en cas de problème.

C'est pour cette raison qu'en achetant dans l'ancien, en zone tendue, il y a peu de chance de voir une baisse importante du foncier.
Tant que le cash flow est positif et que la baisse du foncier est inférieure au capital acquis, l'investissement reste "positif".
Donc si le cash flow est positif et que le foncier monte, c'est doublement bénef, mais je préfère éviter de parier sur une hausse du foncier qui est assez aléatoire.
J'achèterai donc jamais sur Paris en pariant sur une hausse du foncier, car à Paris c'est quasi-impossible d'avoir un cashflow positif à moins de tomber sur des "pigeons" (successions, personnes âgées, gens pressés, etc...) ce que je trouve par ailleurs moralement discutable.
Je préfère une ville, en zone tendue, avec un rendement locatif élevé (donc cashflow élevé). Le foncier aura peu de chance de baisser et restera très probablement stable ou faiblement croissant (1/2% par an), c'est le cas de pas mal de villes en Grande Couronnes parisienne.
Viser un cashflow "positif" plutôt qu'une hypothétique "plus-value" me parait moins risqué. Car le foncier n'augmente pas forcément et peut même baisser. Alors qu'à l'inverse les loyers ne baissent presque jamais.


Bon après, il y a aussi le cas des "investissements" (je mets entre guillemets car c'est rarement de bons plans) proposés par les CGP : Pinel ou LMNP en résidence de services (ehpad / résidence étudiante), on part direct avec une "moins-value" de 30% sur le prix du marché (achat surcôté) et sur un loyer "plafonné". Donc oui effectivement c'est presque impossible d'avoir un investissement rentable sur la durée d'investissement et c'est même pas la peine d'espérer un cashflow positif, même en empruntant sur 30ans.
D'après des études récentes, il y a d'ailleurs 50% des investissements Pinel qui font perdre de l'argent aux investisseurs, sur la durée totale de leur investissement, revente comprise, même en réintégrant l'avantage fiscal, et 80% des investissement LMNP en résidence de services.
C'est d'ailleurs pour ça qu'ils parlaient de supprimer ces avantages fiscaux qui ne profitent qu'aux promoteurs et "appauvrissent" les investisseurs.
Mais l'effet sur la construction de nouveaux logements serait catastrophique.
Donc si vous avez un CGP qui vous en propose, c'est qu'il vous prend pour un pigeon et qu'il pense qu'à la com qu'il va prendre dessus.

Donc si votre seule référence dans l'immobilier c'est les produits des CGP, alors oui l'immobilier c'est de la merde et c'est pas rentable.

Mais à côté de ça, en cherchant un peu, il y a des tas de bonnes affaires et même des "chasseurs immobiliers clés en main" spécialisés dans cette recherche de bons plans, qui pour certains s'occupent de :
- la recherche
- étude de rentabilité complète et pas juste un "rendement brut" représentatif de rien du tout mais véritablement le cashflow prévisionnel, TRI, etc...
- suivi des travaux
- mise en location
Bon après, tous les chasseurs ne se valent pas. Certains font le service minimum à transférer des annonces seloger/leboncoin sans la moindre étude.

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19/12/19 à 09:55
Indep2013
Freelance
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très actif
Inscrit le 22 Juin 2013
Messages: 130
_lael a écrit:
...C'est d'ailleurs pour ça qu'ils parlaient de supprimer ces avantages fiscaux qui ne profitent qu'aux promoteurs et "appauvrissent" les investisseurs.
Mais l'effet sur la construction de nouveaux logements serait catastrophique...


Personnellement, je pense qu'il y a un "léger" lobbying du BTP qui ne permettra jamais de supprimer tous ces avantages fiscaux qui comme vous le dites très bien, ne profitent qu'aux promoteurs.

Sinon, que répondez-vous à un proche qui vous annonce fièrement qu'il vient de faire un investissement Pinel via son banquier? Mr. Green
• "Tu sais en fait Pinel ça commence comme Pigeon car....." => explication de pourquoi il a fait une mauvaise affaire
• "Ah.... super. Tiens ! tu as changé de chaussures c'est super...." => esquive du sujet

Personnellement, je choisis toujours la seconde la solution pour éviter de plomber l'ambiance et je me dis que de toute façon c'est déjà fait Rolling Eyes

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19/12/19 à 10:30
hmg
Conseiller entreprise
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Grand Maître
Inscrit le 09 Jan 2005
Messages: 24603
Bonjour,

Ce n'est pas toujours une mauvaise affaire. Mais il faut bien relativiser tous les avantages donnés.


_________________
Cordialement,

- HMG - hmg_71@yahoo.fr
Expert comptable - Paris - www.hmgec.com
Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.
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19/12/19 à 11:03
findus
Freelance
Grand Maître
Inscrit le 10 Avr 2007
Messages: 3783
LAEL a fait un super post, qui résume tout ce qu'il faut faire.

Après, 20 ou 25a c'est pas le plus important, ça change pas grand chose au projet.

Merci pour ce post détaillé !

Findus

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19/12/19 à 11:50
Indep2013
Freelance
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très actif
Inscrit le 22 Juin 2013
Messages: 130
hmg a écrit:
Bonjour,

Ce n'est pas toujours une mauvaise affaire. Mais il faut bien relativiser tous les avantages donnés.


Selon moi un Pinel (ou autre montage défiscalisant) est intéressant à partir du moment où l'on fait tout soit même (trouver le terrain à bâtir, trouver son prêt, choisir le constructeur)
Quand le Pinel est livré clef en main alors il n'est jamais* intéressant pour l'acheteur

*dans 99,99% des cas

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20/12/19 à 11:31
findus
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Messages: 3783
Indep2013 a écrit:
hmg a écrit:
Bonjour,

Ce n'est pas toujours une mauvaise affaire. Mais il faut bien relativiser tous les avantages donnés.


Selon moi un Pinel (ou autre montage défiscalisant) est intéressant à partir du moment où l'on fait tout soit même (trouver le terrain à bâtir, trouver son prêt, choisir le constructeur)
Quand le Pinel est livré clef en main alors il n'est jamais* intéressant pour l'acheteur

*dans 99,99% des cas


boh, ça reste quand même intéressant, c'est juste que la rentabilité est pourrie... mais ça reste un premier pas vers l'investissement !
(j'ai fait un Scellier, c'est pas ouf la renta, mais je ne regrette pas ...)

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23/12/19 à 09:55
_lael
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Inscrit le 17 Jan 2018
Messages: 311
Dans un rapport de l'Inspection générale des finances (IGF) et du Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD) sur le Pinel remis au gouvernement le 15 novembre 2019, on peut lire, en titre de la partie 4 qui résume totalement le problème du Pinel :

"Pour l'investisseur, l'effet psychologique de la réduction fiscale occulte une rentabilité globale négative en l'absence de hausse du prix de l'immobilier"

Ou encore :
"La décote moyenne de l'ancien par rapport au Pinel est ainsi estimée à 32 %"
Ce qui inversement peut d'interpréter comme : "le prix du pinel est en moyenne 47% (1/0.68=147%) supérieur à l'ancien."
Il faut espérer une sacrée plus-value pour compenser ça...

Et le plus croustillant en synthèse :
"pour le particulier : l'attrait de la réduction fiscale semble masquer dans la moitié des cas, un rendement net global négatif au bout de 9 ans hors effet de la hausse du prix de l'immobilier. Ce rendement s'explique notamment par une décote de 30 % des prix de l'ancien par rapport au neuf ;"

Et si on rajoute ceux pour qui ça ne rapporte juste rien, l'effort d'épargne nécessaire pendant la durée de l'"investissement" et le "risque locatif", c'est très loin de faire envie...


J'aurais bien aimé un rapport similaire sur le LMNP Censi-Bouvard en résidences de services (ehpad, résidences étudiantes) ou d'après les estimations on atteindrait le montant délirant de 80% d'investissements non rentables contre "seulement" 50% pour pinel.

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12/01/20 à 16:19
lalala13
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Messages: 75
findus a écrit:

mais ça, est ce que c'est possible David ?

"pendant plusieurs années en régime de pré-retraite donc sans CA"

parce que c'est un peu la base de mon projet... me verser un salaire, sans CA


Bonjour,
Je rejoins le club Very Happy
Je reviens sur un des thèmes du début du post, n'ayant pas trouvé de réponse ferme à la question de findus
Peut on légalement se verser un salaire avec un CA totalement nul (pendant une période assez longue donc repérable si ce n'est pas légal)


_________________
pas "Conseiller" ! (erreur à l'inscription) mais freelance Gérant majoritaire SARL / IS
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13/01/20 à 07:24
hmg
Conseiller entreprise
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Grand Maître
Inscrit le 09 Jan 2005
Messages: 24603
Bonjour,

Vous pouvez.

Une indemnité de gérance même sans activité est une décision de gestion.


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Cordialement,

- HMG - hmg_71@yahoo.fr
Expert comptable - Paris - www.hmgec.com
Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.
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