72 connectés     6 225 missions IT     27 355 CV récents
se connecter | s'inscrire
Tous les Forums Le café de Freelance-info




Arrêter son activité avant la retraite....devenir rentier


Arrêter son activité avant la retraite....devenir rentier

  
prec  1 ... 9 10 11  suiv
13/01/20 à 10:41
findus
Freelance
Grand Maître
Inscrit le 10 Avr 2007
Messages: 3780
_lael a écrit:
Dans un rapport de l'Inspection générale des finances (IGF) et du Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD) sur le Pinel remis au gouvernement le 15 novembre 2019, on peut lire, en titre de la partie 4 qui résume totalement le problème du Pinel :

"Pour l'investisseur, l'effet psychologique de la réduction fiscale occulte une rentabilité globale négative en l'absence de hausse du prix de l'immobilier"

Ou encore :
"La décote moyenne de l'ancien par rapport au Pinel est ainsi estimée à 32 %"
Ce qui inversement peut d'interpréter comme : "le prix du pinel est en moyenne 47% (1/0.68=147%) supérieur à l'ancien."
Il faut espérer une sacrée plus-value pour compenser ça...

Et le plus croustillant en synthèse :
"pour le particulier : l'attrait de la réduction fiscale semble masquer dans la moitié des cas, un rendement net global négatif au bout de 9 ans hors effet de la hausse du prix de l'immobilier. Ce rendement s'explique notamment par une décote de 30 % des prix de l'ancien par rapport au neuf ;"

Et si on rajoute ceux pour qui ça ne rapporte juste rien, l'effort d'épargne nécessaire pendant la durée de l'"investissement" et le "risque locatif", c'est très loin de faire envie...


J'aurais bien aimé un rapport similaire sur le LMNP Censi-Bouvard en résidences de services (ehpad, résidences étudiantes) ou d'après les estimations on atteindrait le montant délirant de 80% d'investissements non rentables contre "seulement" 50% pour pinel.


C'est la vérité,
Je regarde mon Scellier, heureusement qu'il y a une hausse des prix, sinon la décote est de 30%, donc aucun intérêt de faire de la défisc.
La carotte fiscale est honteuse... mais on y va quand même !!!

Voir le profil de l'utilisateur    
13/01/20 à 23:29
hmg
Conseiller entreprise
avatar
Grand Maître
Inscrit le 09 Jan 2005
Messages: 24592
Bonjour,

Attention à un effet percées oublié : on achète souvent un scellier ou autre dans un ensemble qui compte de nombreux propriétaires qui achètent avec les mêmes conditions.

Donc le jour de la revente, vous ne serez pas le seul à vendre. Le risque est un effondrement local des prix de vente juste à ce moment là en raison d'une offre importante.


_________________
Cordialement,

- HMG - hmg_71@yahoo.fr
Expert comptable - Paris - www.hmgec.com
Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.
Voir le profil de l'utilisateur    
14/01/20 à 10:21
Indep2013
Freelance
avatar
très actif
Inscrit le 22 Juin 2013
Messages: 130
hmg a écrit:
...on achète souvent un scellier ou autre dans un ensemble qui compte de nombreux propriétaires qui achètent avec les mêmes condition...


En compétemment de cette remarque pertinente j'ajouterais aussi que cet ensemble d'appartement ne comportera que quasiment des locataires et aucun propriétaire occupant.
Or la dégradation des parties communes est grandement accélérée du fait de l'absence propriétaire y habitant et étant par nature plus soucieux du bon entretien de celles-ci.
Or le mauvais entretien des parties communes a un coût en terme d'image à la revente du bien.

Voir le profil de l'utilisateur    
14/01/20 à 15:56
findus
Freelance
Grand Maître
Inscrit le 10 Avr 2007
Messages: 3780
Indep2013 a écrit:
hmg a écrit:
...on achète souvent un scellier ou autre dans un ensemble qui compte de nombreux propriétaires qui achètent avec les mêmes condition...


En compétemment de cette remarque pertinente j'ajouterais aussi que cet ensemble d'appartement ne comportera que quasiment des locataires et aucun propriétaire occupant.
Or la dégradation des parties communes est grandement accélérée du fait de l'absence propriétaire y habitant et étant par nature plus soucieux du bon entretien de celles-ci.
Or le mauvais entretien des parties communes a un coût en terme d'image à la revente du bien.


la zone où j'ai acheté était réservée à de vrais propriétaires... pis j'ai fait un scellier 9+3+3ans, bon d'ici là, l'eau aura coulé sous les ponts, et le marché se sera peut être écroulé avant ^^

Voir le profil de l'utilisateur    
14/01/20 à 17:42
ubik_2008
Freelance
impliqué
Inscrit le 16 Nov 2008
Messages: 348
Dans ce que vous citez sur les Scellier, Pinel, beaucoup de problèmes sont évitables si on pose les bonnes questions :
- l'emplacement (1ière règle dans l'immobilier)
- le marché locatif local
- la composition des futures propriétaires (uniquement du locatif ou répartition primo accédant / investisseur)
- décote futur de l'appartement
- vendre ou non après l'avantage fiscal. C'est pas forcément opportun de vendre

Toutes les questions classiques qu'on se pose pour un investissement immobilier classique. Et toutes ces informations sont disponibles si on cherche un peu.

D'autre part, si vous investissez dans le neuf (pinel ou pas), à moins d'avoir des relations chez les promoteurs immobiliers, ce sera toujours chère. Essayer d'acheter un terrain, faites construire, vous verrez les tarifs. A moins d'être bricoleur et d'en faire une partie soi-même.

Si vous voulez de la rentabilité immobilière à tout prix, rien ne vaut une petite surface bien placée à retaper.
D'autre part, l'immobilier étant tellement haut dans certains grandes villes, il n'y a plus de rentabilité immobilière. Les gens achètent uniquement pour placer leur argent sur le long terme en se disant que l'immobilier ne peut que monter sur le long terme.

Voir le profil de l'utilisateur    
14/01/20 à 21:51
_lael
Freelance
impliqué
Inscrit le 17 Jan 2018
Messages: 311
Ça me parait quand même assez utopique d'espérer des "bonnes" réponses à ces "bonnes" questions.
Surtout quand on les pose à la "mauvaise" personne, dont l'objectif est justement de vendre le produit en question.


Mais bon, avec la proposition de loi de dissociation du foncier du bâti on verra peut-être enfin arriver du Pinel "rentable".

Dans les grandes lignes, cette proposition de loi, soutenue par la majorité présidentielle et le ministre du logement, créé un nouveau droit de propriété en plus des notions actuelles d'"usufruit", "nue-propriété" et "pleine propriété".
Ça créé un nouveau droit du "terrain" et du "bâti" dissociés, où on peut posséder l'un sans l'autre.

Constat simple, mais un peu naïf : "Le foncier représente en moyenne 40% du coût d'une acquisition dans le neuf".
Conclusion tout aussi simpliste : "Alors dissocions le foncier du bâti ! On va pouvoir inonder le marché de biens neufs à -40% pour faciliter l'accession à la propriété".
Mais c'est sans compter le loyer à verser à vie pour l'usage du terrain.

On peut rapidement voir les dérives quand on ajoute à ça :
- Le droit de préemption : possibilité de préempter le terrain sans le bâti -> préempter le jardin d'une maison pour y construire un immeuble à l'insu du propriétaire du bâti.
- Les intérêts privés (promoteurs)
- Le marché immobilier de l'ancien : qui se retrouvera plus cher que le neuf
- Création d'Observatoires Fonciers Libres : Rôle d'"Observer" et "encadrer" les prix du foncier (ça rappelle un peu le plafonnement des loyers appliqué au foncier.)
- etc...

Voir le profil de l'utilisateur    
15/01/20 à 10:42
Indep2013
Freelance
avatar
très actif
Inscrit le 22 Juin 2013
Messages: 130
Merci pour le lien vers l'article qui montre bien que la rédaction à été faite par des personnes n'ayant pas beaucoup de notion d'économie. La loi de l'offre et la demande fixant les prix leur semble inconnu.
Shocked

Extrait :
L'article 1er revient sur la vente par adjudication, laquelle constitue l'un des verrous essentiels à lever pour répondre aux objectifs de baisse du prix des logements. Il propose d'interdire la vente aux enchères lors des cessions de foncier public s'agissant du domaine privé de l'État et des collectivités territoriales afin d'enrayer la spirale continue d'augmentation des prix. La cession aurait désormais lieu en gré à gré (après consultation d'experts fonciers tel que le service des Domaines) ou sur concours à prix fixe portant sur le programme, l'architecture, l'intégration paysagère ou encore l'écologie des bâtiments.

Donc au lieu de vendre un bien au prix du marché ET donc à la personne la plus offrante, le bien sera vendu à un prix inférieur au prix du marché (l'état sera lésé) et à une personne ayant réussi un concours Shocked Shocked (risque de corruption évident)

Ne vient t-il à l'esprit des rédacteurs de ce document que si ils veulent que l'immobilier baisse dans les zones tendues il faut inciter les entreprises a s'établir là où l'immobilier est bas.
Si l'immobilier est élevé à un endroit c'est en grande partie du à l'attractivité économique du lieu.
Pour prendre l'exemple de l'IDF, tant que les entreprises s'y concentreront l'immobilier sera élevé.

Voir le profil de l'utilisateur    
15/01/20 à 10:45
Indep2013
Freelance
avatar
très actif
Inscrit le 22 Juin 2013
Messages: 130
findus a écrit:
...la zone où j'ai acheté était réservée à de vrais propriétaires...


Je ne comprends pas. Si la zone est éligible au Pinel ou autre dispo équivalent pourquoi des gens ont acheté pour y vivre ????
Il paient plus cher un bien et ne profite même pas du crédit d'impôt.

Voir le profil de l'utilisateur    
15/01/20 à 10:54
KaziChoco
Freelance
impliqué
Inscrit le 09 Sep 2016
Messages: 212
Hello,

J'ai personnelement acheté un bien dans une zone éligible au Pinel pour y vivre. Alors déjà parceque je voulais acheter dans le neuf (choix personnel), et même s'il n'y a pas d'avantage fical, il y a la possibilité de bénéficier du prêt à taux 0% en tant que primo accédant (économie de + ou - 20k€ dans mon cas sur les intérêts).

Voir le profil de l'utilisateur    
15/01/20 à 12:12
findus
Freelance
Grand Maître
Inscrit le 10 Avr 2007
Messages: 3780
Indep2013 a écrit:
findus a écrit:
...la zone où j'ai acheté était réservée à de vrais propriétaires...


Je ne comprends pas. Si la zone est éligible au Pinel ou autre dispo équivalent pourquoi des gens ont acheté pour y vivre ????
Il paient plus cher un bien et ne profite même pas du crédit d'impôt.


80% des logements étaient réservés à des propriétaires, le reste, pour de la location.

Voir le profil de l'utilisateur    

prec  1 ... 9 10 11  suiv
Répondre au sujet
Recruteurs
Accès via Turnover-it :
CVthèque & publication
Nous contacter
Par formulaire
AGSI SAS
75 Rue de Lourmel
75015 PARIS
logo freelance-info.fr
2018 © Copyright AGSI SAS
Conditions d'utilisation