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fiscalité lmnp plus value


fiscalité lmnp plus value

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10/09/19 à 10:37
Duncan
Freelance
actif
Inscrit le 24 Mai 2019
Messages: 52
Bonjour,

Dans le cadre d'un appartement acheté en nom propre :

loué vide de 2015 à 2020.
Loué meublé de 2020 à 2025.
Cession du bien en 2025.

L'Antériorité pour le calcul de la plus value est de 2015 ou bien 2020 ? Est ce que le passage en meublé remet le compteur à zéro pour l'antériorité ?

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10/09/19 à 15:52
_lael
Freelance
impliqué
Inscrit le 17 Jan 2018
Messages: 201
Le BOFIP dit que la valeur réelle du bien, au moment de son exploitation en LMNP, doit être utilisée.

Ce qui implique que lors du passage de Nu (Foncier) à meublé (BIC) vous êtes censé faire réestimer le bien pour l'amortir sur sa nouvelle valeur (moins le terrain).
Il n'y a cependant pas d'imposition sur la plus-value, elle est différée.

Si vous avez pratiqué un déficit foncier lorsque vous l'exploitiez en nu, il y a des subtilités à prendre en compte.

Lors de la cession du bien, la plus-value des particuliers s'applique.
L'abattement pour durée de détention est à prendre en compte depuis la date d'acquisition, et non pas depuis le basculement en LMNP.
La plus-value latente est réintégrée dans la plus-value totale.

Mais l'un des gros avantages du LMNP c'est que l'on peut appliquer des forfaits pour majorer le prix d'acquisition et ce même si on a déjà déduit/amorti ces frais au réel dans l'activité LMNP.
Ce qui va mécaniquement réduire la plus-value imposable :
- Forfait d'acquisition : +7.5%
- Forfait travaux : +15% (mini 5 ans de détention)
Il faut donc que la plus-value soit supérieure à 22.5% pour commencer à payer des impôts.

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10/09/19 à 22:50
Duncan
Freelance
actif
Inscrit le 24 Mai 2019
Messages: 52
_lael a écrit:
Le BOFIP dit que la valeur réelle du bien, au moment de son exploitation en LMNP, doit être utilisée.

Ce qui implique que lors du passage de Nu (Foncier) à meublé (BIC) vous êtes censé faire réestimer le bien pour l'amortir sur sa nouvelle valeur (moins le terrain).
Il n'y a cependant pas d'imposition sur la plus-value, elle est différée.

Si vous avez pratiqué un déficit foncier lorsque vous l'exploitiez en nu, il y a des subtilités à prendre en compte.

Lors de la cession du bien, la plus-value des particuliers s'applique.
L'abattement pour durée de détention est à prendre en compte depuis la date d'acquisition, et non pas depuis le basculement en LMNP.
La plus-value latente est réintégrée dans la plus-value totale.

Mais l'un des gros avantages du LMNP c'est que l'on peut appliquer des forfaits pour majorer le prix d'acquisition et ce même si on a déjà déduit/amorti ces frais au réel dans l'activité LMNP.
Ce qui va mécaniquement réduire la plus-value imposable :
- Forfait d'acquisition : +7.5%
- Forfait travaux : +15% (mini 5 ans de détention)
Il faut donc que la plus-value soit supérieure à 22.5% pour commencer à payer des impôts.


Merci pour votre réponse c'est très clair.
Bien à vous

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