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Optimisation Freelance / LMNP=> LMP


Optimisation Freelance / LMNP=> LMP

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10/12/19 à 00:37
Jerem72
Freelance
nouveau
Inscrit le 24 Mai 2019
Messages: 4
Bonjour à tous,

Je vous expose mon cas, et j'aimerais avoir votre point de vue.

Je possède une activité de LMNP depuis 2017, avec 3 lots qui génèrent un CA de 39K€ annuel.

Début 2020 je vais acquérir 6 nouveaux lots. La mise en location sera pour janvier 2021 toujours en LMNP.

Le CA pour 2021 pour l'ensemble des 9 lots sera estimé à 72600€

Aujourd'hui nos revenus professionnels de notre foyer fiscal s'élèvent à 30 538€ pour ma femme et 43 545€ pour moi. Soit un total de 74083€
Comme nous ne remplissons pas les 2 conditions pour le passage en LMP nous restons LMNP.

Aujourd'hui je souhaite passer avec un statut d'indépendant à partir du mois de mars 2020. (j'ai déjà le client sur à 100% , TJM : 470€)

Comme je dois démissionner de mon poste actuel, j'ai déposé un dossier au Fongecif pour bénéficier des ARE (dossier CEP) sur 2 ans ( ~2100€ net / mois avant impôt).
Mon idée de base était de faire une SASU, me verser des IK + loyer etc… en complément des ARE.
Mais je me suis vite heurté à un problématique.

Ma problématique :

Je vais percevoir 2100€ / mois d'ARE.

Donc sur l'année 2020 je serais à 18 900€ (de avril à décembre) de revenus, ma femme a un revenu de 30 538€ donc un total de 55738€ pour le foyer fiscal sur 2020.

Les revenus du foyer fiscal seront donc inférieurs au CA issu de la location meublée de 39000€. Pour 2020 je reste LMNP.

Cependant en 2021 le CA sera de 72600€ donc automatiquement je vais basculer LMP et ainsi perdre le déficit reportable acquis depuis 2017 en LMNP.

1ère option : J'avais pensé faire rectifier les liasses 2017 et 2018 (LMNP) afin de passer les frais de notaire et garantie en amortissement pour palier à la perte du déficit suite au passage LMP. (La perte ne serait « que » de 1500€ au lieu de 25 000€)

2ème option : Faire une SARL à IS, de ne pas me verser de salaire la 1er année (2020). En 2021 me verser de quoi dépasser les revenus issus de la location meublé (72600€) pour rester LMNP et cela jusqu'à épuisement des déficits. Logiquement cela reportera mes ARE car incompatible avec la rémunération issue de ma SARL.

3ème option : je cherche encore… 😊

J'espère avoir été suffisamment claire dans mes explications.
Mon souhait est de ne pas basculer LMP car il y aurait pas mal d'inconvénient sur le plan fiscal.
Si quelqu'un à une idée d'optimisation je suis preneur.

Merci d'avance de votre aide.

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10/12/19 à 10:17
findus
Freelance
Grand Maître
Inscrit le 10 Avr 2007
Messages: 3758
Bonjour

Pas facile quand on veut le beurre, l'argent du beurre, et le ........... de la crèmière...

on veut profiter des aides, truander le système, et continuer à optimiser pour truander encore + le système...

bonne recherche et tenez nous au courant Smile

F.

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10/12/19 à 18:37
_lael
Freelance
impliqué
Inscrit le 17 Jan 2018
Messages: 295
Si vous avez pour objectif de continuer vos investissements dans l'immobilier, choisir une SARL et vous verser une rémunération mensuelle aura tendance à rassurer les banques pour l'obtention de nouveaux emprunts contrairement aux dividendes de SAS.

Du coup opter pour EURL + ARCE au lieu de SASU + ARE me paraît plus adapter.
Et il n'y a rien à redire en terme d'abus de droit dans le cas de l'ARCE contrairement à l'ARE comme on a pu le voir dans une condamnation récente.


Sinon, selon mon Expert-Comptable, la bascule en "LMP" n'est pour lui pas "automatique" même si la condition d'inscription au RCS a été supprimée.
Pour lui il est donc "possible" de passer LMP quand les deux conditions restantes sont remplies et cela se fait "à l'initiative" du concerné mais non pas de manière automatique.
L'"initiative" étant entre autres justifiée par les démarches importantes à effectuer pour basculer de LMNP à LMP.
Il serait donc ainsi possible de rester indéfiniment au statut LMNP comme c'était déjà le cas auparavant.
Mais bien entendu il n'a pas souhaité me le garantir par écrit.

Donc effectivement, les avis diverges encore pas mal sur le sujet.
C'est loin d'être très clair.

Du coup, dans le doute, risquant de perdre des charges non encore déduites et certains avantages du statut LMNP, j'ai préféré partir sur une SCI à l'IS pour mes nouveaux biens en meublé même si ça signifie que je vais me faire enfler sur la plus-value lors de la revente.
Et même si ça veut aussi dire que j'ai du partir sur un emprunt sur 20ans au lieu de 25ans car malheureusement je n'ai trouvé aucune banque acceptant de me prêter sur 25ans en SCI.

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10/12/19 à 21:33
Jerem72
Freelance
nouveau
Inscrit le 24 Mai 2019
Messages: 4
_lael a écrit:
Si vous avez pour objectif de continuer vos investissements dans l'immobilier, choisir une SARL et vous verser une rémunération mensuelle aura tendance à rassurer les banques pour l'obtention de nouveaux emprunts contrairement aux dividendes de SAS.

Du coup opter pour EURL + ARCE au lieu de SASU + ARE me paraît plus adapter.
Et il n'y a rien à redire en terme d'abus de droit dans le cas de l'ARCE contrairement à l'ARE comme on a pu le voir dans une condamnation récente.


Sinon, selon mon Expert-Comptable, la bascule en "LMP" n'est pour lui pas "automatique" même si la condition d'inscription au RCS a été supprimée.
Pour lui il est donc "possible" de passer LMP quand les deux conditions restantes sont remplies et cela se fait "à l'initiative" du concerné mais non pas de manière automatique.
L'"initiative" étant entre autres justifiée par les démarches importantes à effectuer pour basculer de LMNP à LMP.
Il serait donc ainsi possible de rester indéfiniment au statut LMNP comme c'était déjà le cas auparavant.
Mais bien entendu il n'a pas souhaité me le garantir par écrit.

Donc effectivement, les avis diverges encore pas mal sur le sujet.
C'est loin d'être très clair.

Du coup, dans le doute, risquant de perdre des charges non encore déduites et certains avantages du statut LMNP, j'ai préféré partir sur une SCI à l'IS pour mes nouveaux biens en meublé même si ça signifie que je vais me faire enfler sur la plus-value lors de la revente.
Et même si ça veut aussi dire que j'ai du partir sur un emprunt sur 20ans au lieu de 25ans car malheureusement je n'ai trouvé aucune banque acceptant de me prêter sur 25ans en SCI.



En effet, je compte faire d'autre investissement dans le futur (1 ou 2 ans)

Extrait du BOFIP:
Dans une décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018, le Conseil constitutionnel a jugé contraire à la Constitution, pour la qualification de loueur en meublé à titre professionnel, la condition tenant à l'obligation d'inscription d'un des membres du foyer fiscal au registre du commerce et des sociétés alors prévue au VII de l'article 151 septies du CGI.
La déclaration d'inconstitutionnalité de la condition d'inscription au registre du commerce et des sociétés pour la qualification de loueur en meublé professionnel intervient à compter du 8 février 2018.
Le caractère professionnel de l'activité de loueur en meublé s'apprécie donc désormais au regard des deux seules conditions prévues aux 2° et 3° du 2 du IV de l'article 155 du CGI.



Depuis la modification il y a flou sur l'interprétation du texte, j'ai pu discuter avec un avocat fiscaliste et plusieurs comptables ils s'accordent à dire que la bascule est automatique.

En effet la SCI IS est un choix judicieux dans ton cas. J'y avais pensé, à l'époque, mais ce n'était pas adapté à ma situation. Apres pour le financement par expérience je m'oriente plus vers des banques en gestion privée. C'est plus simple pour les investissements locatifs en SCI ou nom propre.

Sinon tu suggères de prendre EURL + ARCE afin d'avoir le capital à hauteur de 45% et me rémunérer pour éviter la bascule LMP. Les 55% des droits restant ne sont pas perdu pour autant.

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13/12/19 à 17:00
_lael
Freelance
impliqué
Inscrit le 17 Jan 2018
Messages: 295
Je viens de réfléchir à un autre point qui pourrait avoir son importance : La date de passage en LMP après franchissement du seuil.

L'exercice fiscal se termine nécessairement au 31/12 avec déclaration au plus tard en mai de l'année qui suit.

Ce qui veut dire que si on dépasse le seuil en 2020, l'exercice se termine au 31/12/2020 mais la déclaration aura lieu en mai 2021 (au plus tard).
Est-ce que c'est du coup acceptable d'opérer la bascule au 31/12/2021 ?
Est-ce que ça doit obligatoirement être fait en milieu d'année ? Il faudrait donc prévoir 2 liasses dans ce cas ?

Ou est-ce qu'on est censé anticiper et basculer avant franchissement du seuil ?
Peut-être y a-t-il une tolérance ?
Ou doit-on obligatoirement anticiper / régulariser ?
Peut-être que c'est comme le dépassement de seuil en auto-entrepreneur ?

En général il y a souvent un décalage entre déclaration et prise en compte pour à peu prêt tous les services de l'administration : impôts, urssaf, etc...
Donc il y a peut-être possibilité de gratter un peu suivant comment c'est traité par l'administration.

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14/12/19 à 08:25
code38
Freelance
très actif
Inscrit le 23 Sep 2018
Messages: 120
L'option 3 me semble la plus recommandée dans votre cas.

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