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Investir notre trésorerie sur des SCPI ?

findus

3825 Messages

Grand Maître
03/01/2020 à 15:45

Hello

Une bonne année à tous les lecteurs, et les participants que je connais ;)

Je souhaiterais investir ma tréso sur des SCPI, est ce que vous l'avez déjà fait ? On peut trouver du 6 à 7%... Non négligeable du coup.........

Vous le faites en nu propriété ? ça me semble plus avantageux fiscalement..

Sinon, j'achète des actions Freelance pour booster le compte d'Aurélien ;)

A+
Findus

EURL / IS depuis 2008

Freelance91

2033 Messages

Grand Maître
03/01/2020 à 17:10

Les 6% ou 7% ne sont pas du tout garantis et il y a des frais énormes à l'achat.

Au contraire, en société, il vaut mieux acheter de l'usufruit :)

kzg

2931 Messages

Grand Maître
04/01/2020 à 10:56

findus a écrit :Hello

Une bonne année à tous les lecteurs, et les participants que je connais ;)

Je souhaiterais investir ma tréso sur des SCPI, est ce que vous l'avez déjà fait ? On peut trouver du 6 à 7%... Non négligeable du coup.........
Les rendements sont à la baisse et non garantis.
6 à 7% c'est un rendement brut et c'est pour des SCPI récentes pour lesquelles on a peu d'historique.

Compte tenu des droits d'entrée très élevés et de la fiscalité mieux vaut tabler sur du 4% net, et n'envisager ce placement que pour du long terme pour amortir les frais.
Le principal intérêt des SCPI est de pouvoir les acheter à crédit, avec de la trésorerie disponible il y a mieux à faire (foncières cotées, actions de rendement).

findus

3825 Messages

Grand Maître
06/01/2020 à 10:42

Freelance91 a écrit : Au contraire, en société, il vaut mieux acheter de l'usufruit :)
ah bon, pourquoi ?

EURL / IS depuis 2008

findus

3825 Messages

Grand Maître
06/01/2020 à 10:43

kzg a écrit : Compte tenu des droits d'entrée très élevés et de la fiscalité mieux vaut tabler sur du 4% net, et n'envisager ce placement que pour du long terme pour amortir les frais.
Le principal intérêt des SCPI est de pouvoir les acheter à crédit, avec de la trésorerie disponible il y a mieux à faire (foncières cotées, actions de rendement).
OK, 4% net, c'est toujours mieux que rien... il faut envisager l'investissement sur 10 ans je pense. Sous quelle forme ?

actions de rendement, ça me branche pas trop... vous mettez quoi ? Total ? AirLiquide ? si la bourse chute de 50%......... bon je suis pas chaud pour ça.

EURL / IS depuis 2008

Freelance91

2033 Messages

Grand Maître
06/01/2020 à 10:45

findus a écrit :[quote:f5ca931366="Freelance91"]
Au contraire, en société, il vaut mieux acheter de l'usufruit :)
ah bon, pourquoi ?[/quote]

Grâce à l'amortissement :)

http://www.avesta-conseil.fr/2019/02/11/usufruit-de-scpi/

findus a écrit : actions de rendement, ça me branche pas trop... vous mettez quoi ? Total ? AirLiquide ? si la bourse chute de 50%......... bon je suis pas chaud pour ça.
Achetez des REIT Américains, des actions préférentielles et des obligations :shock:

findus

3825 Messages

Grand Maître
06/01/2020 à 14:02

merci, c'est HYPER intéressant !!!!!!!!!!!!

pour le moment, je ne comprends pas grand chose, mais ça a l'air vraiment bien.

Merci

EURL / IS depuis 2008

_lael

765 Messages

impliqué
06/01/2020 à 15:57

Juste une petite remarque.

Si vous détenez l'usufruit en société et la nue-propriété du même bien de manière directe ou indirecte vous êtes presque sûr de vous faire redresser pour abus de droit.

Pour rappel, la nouvelle clause anti-abus (datant de juillet 2019 il me semble) prévoit de sanctionner les montages légaux mais à but "majoritairement fiscal".

Si vous possédez à la fois la nue-propriété et l'usufruit d'un bien ou de parts de SCPI c'est dur de démontrer que vous n'avez pas fait ce montage pour réduire votre imposition.
Que ce soit bénéficier de l'amortissement de l'usufruit, éviter l'IFI ou autres.

Je doute que des articles parus après cette date conseillent ce genre de montage.


Il faut donc arriver à trouver un tiers qui accepte d'acheter la nue-propriété des parts sans toucher le moindre bénéfice pendant 10/20ans.
Bon courage pour trouver ce genre de personne.
D'autant que la valeur des parts de SCPI, hors SCPI de capitalisation, augmente très peu, donc ce tiers n'a quasiment rien à y gagner.

On remarquera d'ailleurs que beaucoup de CGP et sociétés spécialisées proposent d'acheter la nue-propriété de biens immobilier mais jamais l'usufruit. Et part là je n'entends pas des "viagers" classiques, mais bien des démembrements sur des durées fixes définies à l'avance.



Egalement, les SCPI c'est pas trop fait pour placer de la trésorerie, entre les frais d'entrée et de sortie.
Et il y a aussi les frais cachés (pour les non initiés) en noyant le client sous les terminologies : "prix de souscription, valeur de retrait, valeur de réalisation, etc..." qui sont autant de termes mal détailés dans les prospectus et qui permettent de ponctionner des frais supplémentaires à l'achat/revente.
Ce qui fait qu'il faut en général au moins 2/3ans pour être ne serait-ce qu'à l'équilibre à la revente.
Et au-delà on peut enfin bénéficier des rendements plus ou moins attendus.

Sachant que les SCPI ont aussi la possibilité de ne pas distribuer les bénéfices et de les mettre "en réserve" dans un "report à nouveau".
Ce qui leur permet de verser "artificiellement" de gros rendements sur une certaine période pour attirer des clients avant de les réduire fortement ensuite.

Freelance91

2033 Messages

Grand Maître
06/01/2020 à 16:12

Je pense que vous n'avez rien compris au montage :
- l'usufruit seul se vend, il faut contacter la société de gestion
- celui qui détient la nue-propriété touchera des revenus, un peu comme s'il vous louait ses SCPI, ce n'est pas du bénévolat
- tout l'avantage du montage réside dans l'amortissement de l'usufruit.

Faire acheter l'usufruit par la société et garder la nue-propriété est clairement un abus de droit.

_lael

765 Messages

impliqué
06/01/2020 à 16:30

Ce que je ne comprends pas c'est surtout votre commentaire en fait.

Si quelqu'un a l'usufruit il faut forcément quelqu'un ayant la nue-propriété.
Je ne vois pas pourquoi une société de gestion vendrait seulement l'usufruit, à qui elle refourgue la nue-propriété sachant que ça n'intéresse personne ?

Celui qui possède la nue-propriété ne touche pas de revenus justement, c'est celui qui possède l'usufruit qui les a. C'est le principe du démembrement.
Celui possédant la nue-propriété ne gagne quelque chose que si la valeur de la part est revalorisée.
Il récupère également la pleine propriété à l'issue du démembrement.

Freelance91

2033 Messages

Grand Maître
06/01/2020 à 16:41

Décidément le monde financier vous est étranger :

TOTO achète une SCPI 1000 euros et au lieu de toucher 40 euros de revenus chaque année, il vend l'usufruit pendant 5 ans à la SAS TITI pour le prix de 200 euros.

Ainsi TOTO touche 200 euros en une seule fois et ne touche plus rien pendant 5 ans.
La SAS TITI reçoit les revenus de la SCPI pendant 5 ans et ensuite plus rien, elle rend la pleine propriété de la SCPI à TOTO.

On pourrait se dire que c'est un jeu à somme nulle ( la SAS TITI paye l'usufruit et touche des revenus dans le même ordre de grandeur que le prix d'achat de celui-ci ) mais ce n'est pas le cas : parce que la SAS TITI peut amortir les 200 euros ( amortissement linéaire ).

Et TOTO dans tout ça ? Il préfère toucher un revenu fixé à l'avance que de prendre le risque que le taux de distribution baisse, il espère que le prix de la part augmente dans 5 ans sans oublier que la nue-propriété de la SCPI est moindre ( donc impact sur l'IFI ) ...


https://gestiondepatrimoine.com/entreprise/gestion-tresorerie/acquisition-de-scpi-en-usufruit-temporaire.html

_lael

765 Messages

impliqué
06/01/2020 à 17:04

On est d'accord.
Sauf pour l'amortissement qui est de 40€/an (200€ d'acquisition de l'usufruit / 5ans pour un amortissement linéaire).

Je pense qu'il y avait eu inversion entre certains terme de votre précédent message.

Egalement, je suis pas fan de l'utilisation du terme "revenu" à la fois pour désigner la rente versée par la SCPI et à la fois pour désigner le montant de la cession de l'usufruit.
Ça porte à confusion.



Et j'en reviens à ce que je disais, c'est pas très intéressant pour TOTO.
Il achète quelque chose 770€ qui en vaudra 1000€ dans 10ans. (car c'est 23% / 10ans d'après le barème légal).
Donc pendant 10ans il n'a strictement rien.
Et au bout de 10ans, il reçoit la pleine propriété, ce qui représente un rendement de 2.3%/an voire même un poil moins vu que le rendement est multiplicatif : (1+X%)^10=23%
S'il a de la chance les parts auront été revalorisées entre temps et il gagnera un peu plus.
Si l'immobilier s'est effondré il y aura par contre perdu.
Il s'engage également pendant 10ans.

TOTO prend donc tous les risques et doit attendre 10ans pour hypothétiquement gagner quelque chose.

C'est sûr que ça fait super envie

Freelance91

2033 Messages

Grand Maître
06/01/2020 à 17:09

Il n'y a pas de barème légal, la clé de répartition dépend du rendement espéré de la SCPI et TOTO préfère toucher un revenu fixe, baisser son IFI ...


https://www.meilleurescpi.com/actualites/04205-demembrement-temporaire-fixe-en-scpi-les-cles-de-repartition-doctobre-2018/

_lael

765 Messages

impliqué
06/01/2020 à 17:16

A ces taux-là c'est effectivement un poil mieux, on est sur du 3.1% en moyenne (hors revalorisation des parts) pour celui qui possède la nue-propriété.

Je savais pas qu'il y avait des taux spécifiques aux SCPI.
Je pensais que le barème fiscal de référence était le seul applicable.

Freelance91

2033 Messages

Grand Maître
06/01/2020 à 17:19

Tout dépend des distributions antérieures et celles espérées, c'est un marché de gré à gré

Compte supprimé

543 Messages

06/01/2020 à 20:48

_lael a écrit :Juste une petite remarque.

Si vous détenez l'usufruit en société et la nue-propriété du même bien de manière directe ou indirecte (ou un de vos descendants / ascendants) vous êtes presque sûr de vous faire redresser pour abus de droit.

Pour rappel, la nouvelle clause anti-abus (datant de juillet 2019 il me semble) prévoit de sanctionner les montages légaux mais à but "majoritairement fiscal".

Si vous possédez vous ou vos descendants/ascendants à la fois la nue-propriété et l'usufruit d'un bien ou de parts de SCPI c'est dur de démontrer que vous n'avez pas fait ce montage pour réduire votre imposition.
Que ce soit bénéficier de l'amortissement de l'usufruit, éviter l'IFI ou autres.
Ah mince, je suis en train de préparer ce montage : achat de la nue-propriété par moi-même sur 10 ans + usufruit pour mon EURL.
C’est donc une mauvaise idée ?

Freelance91

2033 Messages

Grand Maître
06/01/2020 à 21:49

Très mauvaises idée, c'est clairement un abus de droit.

_lael

765 Messages

impliqué
07/01/2020 à 10:13

Contrairement à ce que j'ai mis plus haut, il n'y a apparemment que le "démembrement avec soi-même" qui peut être considéré comme un abus de droit.

Le démembrement à objectif de transmission de patrimoine à ses descendants n'est pas concerné d'après une réponse ministérielle

Compte supprimé

543 Messages

07/01/2020 à 10:24

Je ne comprends pas où se trouve l’abus de droit dans cette situation.
Une société a le droit de souscrire à des parts d’usufruit de SCPI => cela peut être réalisé avec un nu-propriétaire quelconque.
Le gérant de la société a le droit de souscrire à des parts de nue-propriété => cela peut-être avec un usufruitier quelconque.
Pourquoi les 2 ne peuvent-ils pas faire la souscription ensemble étant donné qu’ils ont le droit de le faire séparément ?
Surtout que les 2 y gagnent.
En plus, ce n’est pas pire que les gens qui créent des SCI en faisant entrer leur société comme membre.

Quant à l’argument de la défiscalisation, c’est propre à la nue propriété. On ne peut pas reprocher à quelqu’un d’éviter l’imposition en souscrivant la nue propriété. Ce serait comme reprocher à quelqu’un d’éviter l’imposition en souscrivant le PEA.

Freelance91

2033 Messages

Grand Maître
07/01/2020 à 10:27

Montages légal mais à but "majoritairement fiscal" = abus de droit.

Compte supprimé

543 Messages

07/01/2020 à 10:36

À quel niveau est-ce « majoritairement fiscal » ?


L’usufruitier paie l’impôt sur les revenus perçus.
Le nue-propriétaire prépare l’avenir en achetant moins cher une part de bien qui lui fournira des revenus complémentaires plus tard (pas de besoin immédiat).

Par ailleurs, une autre question :
Si la société trouve un autre nue-propriétaire qui n’a aucun lien de parenté.
Et le gérant trouve un autre usufruitier.
Est-ce que vous trouvez toujours que c’est de l’abus de droit ?
Si oui, il est situé à quel niveau ?
Au niveau de la société ?
Au niveau du gérant ?

Djams

28 Messages

actif
07/01/2020 à 11:10

Bonjour,

Je me permets de copier/coller un post trouvé sur le forum devenir rentier, je serais intéressé d'avoir le retour et arguments des membres qui affirment sans hésitations que cela constituerait forcément un abus de droit :

VI - Cas Limero

Monsieur Limero (51 ans) est propriétaire d’une entreprise d’informatique (EURL Infolimero) au capital de 50.000 euros, organisée en EURL (à l’impôt sur les sociétés) qui dispose d’une importante trésorerie (en sicav monétaire qui ne rapportent presque rien) correspondant à des bénéfices accumulés sur plusieurs exercices (100.000 euros), ainsi qu’un compte courant d’associé ouvert à son nom dans les livres de la société (100.000 euros).

Monsieur Limero, qui n’a jamais distribué aucun dividende, s’interroge sur la possibilité de récupérer tout ou partie de cette trésorerie, pour réaliser un investissement en parts de scpi, dans le but de préparer sa future retraite. Est-il possible de loger l’usufruit du portefeuille de scpi dans l’EURL et la nue-propriété dans le patrimoine privé ? Que peut-on proposer dans cet esprit ?
________________________________________________________________________

* L’acquisition d’une nue-propriété au sein du patrimoine privé et d’un usufruit logé dans la société opérationnel est-elle constitutif d’un abus de droit ou d’un acte anormal de gestion ?

S’agissant de la question fiscale, le raisonnement doit être à deux niveaux :

- Au niveau de la société à l’IS, l’administration pourrait être tentée de considérer que l’acquisition d’un usufruit constitue un acte anormal de gestion, si cette acquisition n’enrichit pas la société et qu’elle se fait à des conditions économiques trop désavantageuses pour elle.

Si, par exemple, la société « Infolimero » prend un usufruit de SCPI de rendement sur 10 ans à 60%, le rendement du placement sera négatif, ce qui enrichit injustement le nu-propriétaire et constitue un "pillage organisé" des ressources de la société.

Si, en plus, le nu-propriétaire est le propriétaire de la société, l’administration sera bien-fondée à rectifier la base de calcul de l’IS !

En revanche :

- si Monsieur Limero respecte les conditions habituellement pratiquées pour un tel démembrement, Exemple : 35 % 65% sur 10 ans ou 20% 80% sur 5 ans.
- si Monsieur Limero respecte le formalisme du droit des sociétés qui s’applique aux actes passés entre un associé et la société, et que l’investissement rentre dans l’objet de la société,
- que l’investissement génère un profit pour la société, supérieur au monétaire (TRI de plus de 5%, par exemple)
- pour des démembrement d’une durée supérieure à 10 ans, il est également envisageable de se calquer sur le barème fiscale de l’article 669 CGI (exemple : 46% sur 13 ou 14 ans), ce qui offre un argument juridique supplémentaire.

- Au niveau de la personne physique, la question est un peu plus complexe. Il s’agit de vérifier que l’opération ne tombe pas dans le champ d’application de la théorie de l’abus de droit. Il s’agit donc de vérifier si l’article 64 LPF peut être appliqué.

L’abus de droit, au sens de la législation fiscale, recouvre deux comportements qui sont bien distincts en droit civil. Il se présente I. tantôt comme une simulation, II. tantôt comme une fraude à la loi. Celle procédure conserve un caractère exceptionnel, car elle est très contraignante pour l’administration fiscale !

I. Quand il utilise les artifices de la simulation, l’abus de droit est un mensonge juridique destiné à tromper le fisc. La simulation par acte fictif recouvre les cas où, tout en donnant l’impression d’être tenues par un accord, les parties n’ont en réalité pas entendu contracter ; le contrat n’est en fait qu’une « coquille vide » destinée à tromper les tiers.

Par exemple, on pourrait imaginer que l’abus de droit soit ici caractérisé si la société « Limero » ne respecte aucune de ses obligations juridiques ou comptables : elle ne tient pas ses assemblées, ni aucune comptabilité, les actes passés entre la société et ses associés ne sont pas autorisés par l’assemblée dans les formes légales… En pratique, c’est une situation inimaginable lorsque l’IS s’applique !

II. En cas d’abus de droit par fraude à la loi, il n’y a ni simulation, ni mensonge, les actes passés sont réels, mais le montage juridique ne peut s’expliquer que par la volonté de contourner une règle fiscale contraignante. C’est, la jurisprudence qui est venue à la rescousse du contribuable en interprétant de manière extensive l’article L.64 du Livre des Procédure Fiscales. Le Conseil d’Etat, depuis un arrêt de principe de 1981 [2] considère que l’abus de droit peut être mis en œuvre lorsque les actes, bien que non fictifs « n’ont pu être inspirés par aucun motif autre que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, s’il n’avait pas passé ces actes, aurait normalement supportées eu égard à sa situation et à ses activités réelles ».

La frontière délimitant le champ d’application de l’abus de droit est donc souvent malaisée à cerner et fait l’objet d’abondants commentaires de doctrine et de jurisprudences.

Cependant les conséquences de sa mise en œuvre sont redoutables : l’administration est fondée à exiger l’impôt éludé, les intérêts de retard au taux de 0,40% par mois (4,80% par an) et une pénalité égale à 80% des droits réclamés. En outre, il est fréquent que l’administration se retourne également vers le « bénéficiaire » de l’abus de droit. Les conséquences peuvent donc être très lourdes. Au cours du dialogue avec l’administration ou devant les tribunaux, le contribuable doit démontrer un intérêt autre que fiscal à une opération.

Il est donc essentiel de motiver explicitement et de façon adéquate leurs transactions dans les contrats qu’elles passent. Une prise en compte des motifs d’un contrat très en amont du processus permettra d’assurer sa justification et sa défense en cas de contrôle.

Des contribuables ont soutenu avec succès leur position, mais une étude de la jurisprudence met en évidence que des situations similaires ont été jugées différemment. C’est pourquoi la finesse et la qualité des réponses et démonstrations faites à l’administration tout au long du contentieux est essentielle.

Quel est l’angle d’attaque possible de l’administration ?

Elle va argumenter sur le fait que vous avez éludé l’impôt sur le revenu, les contributions sociales, et l’impôt sur la fortune et qu’il n’y a aucune autre explication juridique ou économique qui sous-tend l’opération.

Cela sera vraisemblablement le cas si le montage relève de la caricature : revente de l’usufruit de parts initialement détenues dans le patrimoine personnel à une structure IS (typiquement une société civile qui opte pour cet impôt) créé pour la circonstance, et que cette structure ne possède QUE les usufruits de Monsieur Limero et rien d’autre, qu’elle les finance par un apport en compte courant d’associé, et que le prix est grossièrement avantageux pour la personne physique.

En revanche, si :
- la structure IS préexiste depuis plusieurs années,
- réalise, par exemple, d’autres opérations en démembrement avec des tiers, soit en rachetant des usufruits, soit en souscrivant des parts nouvelles conjointement avec des tiers,
- a une activité opérationnelle normale (prestations informatique, scpi en pleine propriété, immeubles commerciaux en direct, parts de SIIC, etc…),
- fonctionne dans des conditions normales (comptabilité, assemblée, autorisation en assemblée des actes passés avec les associés),
- réalise des opérations à des conditions comparables à ce qui se fait avec les tiers, lorsqu’elle traite avec Monsieur Limero,
- paye de l’IS,
on doit pouvoir considérer que cette structure a un fonctionnement juridique et financier légitime et autonome, qu’elle poursuit véritablement un but économique, qu’elle n’est pas seulement destinée à délester Monsieur Limero de tout ou partie de ses impôts.

* Comment peut-on procéder ?

Le compte courant d’associé peut être racheté sans frais pour financer le portefeuille de scpi en nue-propriété. La trésorerie correspondant au bénéfice mis en réserve peut être utilisée pour acquérir l’usufruit du même portefeuille au nom de la société « Infolimero ». Une durée appropriée, déterminée en fonction de la date probable de départ en retraite de Monsieur Limero peut être retenue (maximum 30 ans - article 619 du code civil).

Au cas présent, une clé de 46% pour un usufruit de 13 ou 14 ans paraît appropriée, si Monsieur Limero envisage un départ en retraite à 64 ans ou 65 ans.

Indep2013

138 Messages

très actif
07/01/2020 à 11:14

findus a écrit :...actions de rendement, ça me branche pas trop... vous mettez quoi ? Total ? AirLiquide ?
Oui du Air liquide, total, Essilor,... & Cie
Ce genre d'action d'action s’achète pour des durées de 8-10 ans ou plus.
Regardez leur rendement sur 20 ans en prenant bien compte le dividende et pas uniquement le cours d'autant que tout les 2 ans pour air liquide par exemple, l'attribution d'action gratuite diminue le cours de 10/11.
https://www.airliquide.com/fr/investisseurs/investissement-long-terme
findus a écrit :si la bourse chute de 50%......... bon je suis pas chaud pour ça.
Pour investir en bourse, il vous faut être capable d'avoir une manière de faire et de SURTOUT la tenir quand c'est la panique (2001, 2008, 2011).
Je reconnais que c'est très difficile mentalement mais au final ce rentable sur le long terme.

Freelance91

2033 Messages

Grand Maître
07/01/2020 à 11:21

Djams a écrit :Bonjour,

Je me permets de copier/coller un post trouvé sur le forum devenir rentier, je serais intéressé d'avoir le retour et arguments des membres qui affirment sans hésitations que cela constituerait forcément un abus de droit.
On n'affirme rien, on dit juste qu'il y a un risque.

Le cas évoqué sur l'autre forum a sans doute été écrit avant le changement de législation, on est passé du «à but uniquement fiscal » à « à but majoritairement fiscal » et ça change tout :?

Djams

28 Messages

actif
07/01/2020 à 12:47

Je suis loin d'être un expert mais de ce que je lis sur différents sites ainsi que sur le message que j'ai copier/coller le risque est avéré, certain même, si une société à l'IS est spécialement créée pour cette opération de démembrement.