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Achat d'un bien immobilier perso avec bureau à usage pro


Achat d'un bien immobilier perso avec bureau à usage pro

  
1 2  suiv
20/05/20 à 10:32
pacodoso
Freelance
impliqué
Inscrit le 21 Jan 2016
Messages: 278
Bonjour,

Je suis gérant d'une SARL unipersonnelle depuis plus de 3 ans, que j'héberge actuellement dans l'appartement que je loue avec ma compagne.

Comme je dispose maintenant de 3 bilans, nous allons prochainement acheter un bien immobilier.

Mais dans la mesure où je vais toujours y héberger mon entreprise, et comme j'exerce essentiellement en télétravail, je me demandais quelles étaient les différentes options qui s'offraient à moi :
- acheter un bien uniquement à titre "perso", et verser un loyer avec l'entreprise pour le bureau que j'occuperais
- acheter un bien en séparant la partie "pro" et "perso", dans le cas par exemple où je trouverais un bien avec une dépendance
- créer une SCI avec ma boite et à titre perso, et rembourser les loyers à titre perso/pro

Je n'ai pas vraiment trouvé de réponse à cette demande, n'hésitez pas à me partager les liens si le sujet a déjà été abordé.

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20/05/20 à 11:16
SAP-EXPERT
Freelance
actif
Inscrit le 04 Nov 2017
Messages: 29
Cela dépend de vos objectives.

Pour ma part, j'ai fait créer une SCI à l'IS avec ma femme (sans intégrer ma sasu).

la SCI loue une partie du bien à la SASU avec un bail commercial
La deuxième partie mise à disposition par la SCI pour son dirigeant, donc, on y habite.

Tout l'avantage c'est que c'est la SCI qui s'endette et le bien financer par les loyers de la SASU.

Tes capacités d'emprunt perso peuvent etre mise sur d'autres achats / investissement à ton nom propore.

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20/05/20 à 11:31
pacodoso
Freelance
impliqué
Inscrit le 21 Jan 2016
Messages: 278
SAP-EXPERT a écrit:
Cela dépend de vos objectives.

Pour ma part, j'ai fait créer une SCI à l'IS avec ma femme (sans intégrer ma sasu).

la SCI loue une partie du bien à la SASU avec un bail commercial
La deuxième partie mise à disposition par la SCI pour son dirigeant, donc, on y habite.

Tout l'avantage c'est que c'est la SCI qui s'endette et le bien financer par les loyers de la SASU.

Tes capacités d'emprunt perso peuvent etre mise sur d'autres achats / investissement à ton nom propore.


Donc toi et ta femme êtes les 2 actionnaires de la SCI? Donc j'imagine que vous aviez un apport important au départ? Tu verses un gros loyer via ta SASU?

De mon côté, j'ai un PEL, mais j'ai surtout pas mal de trésorerie sur le compte de la boite, alors que ma compagne a un appartement plus petit qu'elle souhaiterait vendre et ajouter en apport.

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20/05/20 à 11:33
Pragmateek
Freelance
Grand Maître
Inscrit le 10 Déc 2014
Messages: 1186
Bonjour,

je ne sais pas quelle est la solution la plus optimale dans votre cas mais il y a au moins une 4ème piste un peu "sœur" de la 1ère : acheter à titre perso et déduire les charges (copro, électricité/chauffage/gaz/eau, assurance habitation, taxes...) au prorata de l'usage pro.

De plus, selon la situation de votre conjointe 3 bilans ça peut être limite.
Si elle a un CDI, ou encore mieux est fonctionnaire, aucun problème, ça devrait passer tout seul, par contre si elle est sans-emploi, ça sera plus compliqué.
Je vous dis ça car le freelance est perçu, à juste titre comme le montre la crise actuelle, comme très précaire par les banques.
Et ça a été la croix et la bannière dans mon cas (célibataire), ça a failli ne pas passer en raison de je ne sais plus quel organisme de garantie qui voulait 4 bilans, malgré déjà 3 très corrects !

Enfin, je ne sais pas quelle est la solidité et l'horizon de votre relation, bien que j'imagine que si vous envisagez l'achat d'un bien ensemble c'est qu'il s'agit de long terme, mais malheureusement rien n'est jamais tout à fait sûr, et donc rajouter votre société dans le mix pourrait avoir des effets de bord à terme, donc cela demande d'être d'autant plus prudent, au-delà du simple arbitrage financier à CT.

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20/05/20 à 11:47
pacodoso
Freelance
impliqué
Inscrit le 21 Jan 2016
Messages: 278
Pragmateek a écrit:
Bonjour,

je ne sais pas quelle est la solution la plus optimale dans votre cas mais il y a au moins une 4ème piste un peu "sœur" de la 1ère : acheter à titre perso et déduire les charges (copro, électricité/chauffage/gaz/eau, assurance habitation, taxes...) au prorata de l'usage pro.

De plus, selon la situation de votre conjointe 3 bilans ça peut être limite.
Si elle a un CDI, ou encore mieux est fonctionnaire, aucun problème, ça devrait passer tout seul, par contre si elle est sans-emploi, ça sera plus compliqué.
Je vous dis ça car le freelance est perçu, à juste titre comme le montre la crise actuelle, comme très précaire par les banques.
Et ça a été la croix et la bannière dans mon cas (célibataire), ça a failli ne pas passer en raison de je ne sais plus quel organisme de garantie qui voulait 4 bilans, malgré déjà 3 très corrects !

Enfin, je ne sais pas quelle est la solidité et l'horizon de votre relation, bien que j'imagine que si vous envisagez l'achat d'un bien ensemble c'est qu'il s'agit de long terme, mais malheureusement rien n'est jamais tout à fait sûr, et donc rajouter votre société dans le mix pourrait avoir des effets de bord à terme, donc cela demande d'être d'autant plus prudent, au-delà du simple arbitrage financier à CT.


Merci pour ton retour, je pensais bien intégrer les charges dans le 1er cas oui. Actuellement, je n'ai pas pu le faire car les propriétaires de notre appartement ne m'ont pas autorisé à y héberger mon entreprise.

Nous concernant, ça fait presque 10 ans que nous sommes ensemble, et elle est fonctionnaire : nous avons déjà démarché une banque et un courtier, et notre dossier ne semble pas poser de problème, surtout avec nos différents apports.

Et de ton côté, tu as fait comment? Un achat à titre perso sans impliquer la société?

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20/05/20 à 12:17
Pragmateek
Freelance
Grand Maître
Inscrit le 10 Déc 2014
Messages: 1186
pacodoso a écrit:
Nous concernant, ça fait presque 10 ans que nous sommes ensemble, et elle est fonctionnaire : nous avons déjà démarché une banque et un courtier, et notre dossier ne semble pas poser de problème

C'est clair que ça part sous les meilleurs auspices du coup. Smile

pacodoso a écrit:
surtout avec nos différents apports.

J'ai été surpris mais même avec 40% de la valeur du bien en apport j'ai eu des difficultés. Confused

pacodoso a écrit:
Et de ton côté, tu as fait comment? Un achat à titre perso sans impliquer la société?

Oui, 100% perso, puis déduction des charges au prorata.

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20/05/20 à 15:50
SAP-EXPERT
Freelance
actif
Inscrit le 04 Nov 2017
Messages: 29
pacodoso a écrit:
SAP-EXPERT a écrit:
Cela dépend de vos objectives.

Pour ma part, j'ai fait créer une SCI à l'IS avec ma femme (sans intégrer ma sasu).

la SCI loue une partie du bien à la SASU avec un bail commercial
La deuxième partie mise à disposition par la SCI pour son dirigeant, donc, on y habite.

Tout l'avantage c'est que c'est la SCI qui s'endette et le bien financer par les loyers de la SASU.

Tes capacités d'emprunt perso peuvent etre mise sur d'autres achats / investissement à ton nom propore.


Donc toi et ta femme êtes les 2 actionnaires de la SCI? Donc j'imagine que vous aviez un apport important au départ? Tu verses un gros loyer via ta SASU?

De mon côté, j'ai un PEL, mais j'ai surtout pas mal de trésorerie sur le compte de la boite, alors que ma compagne a un appartement plus petit qu'elle souhaiterait vendre et ajouter en apport.


Oui, tous les deux actionnaires.

Pour le cout, j'ai regardé ce qui se pratique aux alentours, et j'ai pris la moyenne.
A noter que pour les SCI IS, la durée max est 15 ans, donc, on est sur des mensualités elevés si on fait une acquisition sur la region parisienne.

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21/05/20 à 10:02
Ben's
Conseiller entreprise
actif
Inscrit le 19 Avr 2020
Messages: 69
pacodoso a écrit:
Bonjour,

Je suis gérant d'une SARL unipersonnelle depuis plus de 3 ans, que j'héberge actuellement dans l'appartement que je loue avec ma compagne.

Comme je dispose maintenant de 3 bilans, nous allons prochainement acheter un bien immobilier.

Mais dans la mesure où je vais toujours y héberger mon entreprise, et comme j'exerce essentiellement en télétravail, je me demandais quelles étaient les différentes options qui s'offraient à moi :
- acheter un bien uniquement à titre "perso", et verser un loyer avec l'entreprise pour le bureau que j'occuperais
- acheter un bien en séparant la partie "pro" et "perso", dans le cas par exemple où je trouverais un bien avec une dépendance
- créer une SCI avec ma boite et à titre perso, et rembourser les loyers à titre perso/pro

Je n'ai pas vraiment trouvé de réponse à cette demande, n'hésitez pas à me partager les liens si le sujet a déjà été abordé.


Hello,

Tu cherches à savoir quelles sont les différentes options qui s'offrent à toi et les conséquences fiscales et patrimoniales que cela engendre c'est bien cela ? As-tu d'autres objectifs ?

Comme pour le choix du statut d'une société, il n'y a pas de bon ou de mauvais choix, il y en a juste des plus adapatés en fonction d'une situation donnée.

- Souhaites-tu fais d'autres investissements immobiliers par la suite ?
- Souhaitez-tu rester dans cet appartement/maison toute ta vie ou tu cherches à faire une plus value et la revendre à CT/MT ?
- As-tu ou prévois-tu d'avoir des enfants qui pourraient hériter du bien ?
- Ta capacité d'apport personnelle est-elle suffisante ou as-tu besoin de la tréso de ta boite ?
- Pourquoi envisages-tu de mettre ta boite dans la SCI ?


_________________
Passionné d'entreprenariat, spécialiste des freelances

https://www.linkedin.com/in/benjamin-chaumat-07492988
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21/05/20 à 10:57
hmg
Conseiller entreprise
avatar
Grand Maître
Inscrit le 09 Jan 2005
Messages: 24981
Bonjour,
SAP-EXPERT a écrit:
Cela dépend de vos objectives.

Pour ma part, j'ai fait créer une SCI à l'IS avec ma femme (sans intégrer ma sasu).

la SCI loue une partie du bien à la SASU avec un bail commercial
La deuxième partie mise à disposition par la SCI pour son dirigeant, donc, on y habite.

Tout l'avantage c'est que c'est la SCI qui s'endette et le bien financer par les loyers de la SASU.

Tes capacités d'emprunt perso peuvent etre mise sur d'autres achats / investissement à ton nom propore.
Euh...

Pas si vite.

Où avez vous lu qu'en SCI avec un associé société commerciale il était possible sans conséquences d'avoir un usage gratuit du bien pour ses dirigeants-associés communs à la SCI et la société commerciale ?

En SCI à l'IRPP avec des associés personnes physiques, je ne vois pas de soucis. Les associés décident entre eux.

En SCI à l'IS dont un des associés serait votre société commerciale, le fait d'avoir un loyer gratuit est un abus de bien social. Il faudrait au minimum un avantage en nature soumis à charges sociales (compensé par un produit dans la société).

Avez vous fait une étude avec un cabinet d'avocat fiscaliste ?


_________________
Cordialement,

- HMG - hmg_71@yahoo.fr
Expert comptable - Paris - www.hmgec.com
Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.
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21/05/20 à 11:07
pacodoso
Freelance
impliqué
Inscrit le 21 Jan 2016
Messages: 278
Ben's a écrit:

Hello,

Tu cherches à savoir quelles sont les différentes options qui s'offrent à toi et les conséquences fiscales et patrimoniales que cela engendre c'est bien cela ? As-tu d'autres objectifs ?

Comme pour le choix du statut d'une société, il n'y a pas de bon ou de mauvais choix, il y en a juste des plus adapatés en fonction d'une situation donnée.

- Souhaites-tu fais d'autres investissements immobiliers par la suite ?
- Souhaitez-tu rester dans cet appartement/maison toute ta vie ou tu cherches à faire une plus value et la revendre à CT/MT ?
- As-tu ou prévois-tu d'avoir des enfants qui pourraient hériter du bien ?
- Ta capacité d'apport personnelle est-elle suffisante ou as-tu besoin de la tréso de ta boite ?
- Pourquoi envisages-tu de mettre ta boite dans la SCI ?


Merci pour ton retour.

Disons que je cherche à avoir un aperçu des différentes possibilités de financement (perso/pro), et des retours d'autres indépendants, car je ne connais pas forcément toutes les options, avec leurs avantages et inconvénients...

Pour répondre à tes questions:

- Souhaites-tu fais d'autres investissements immobiliers par la suite ?
Pas forcément dans un premier temps.

- Souhaitez-tu rester dans cet appartement/maison toute ta vie ou tu cherches à faire une plus value et la revendre à CT/MT ?
L'idée serait d'y rester "longtemps", mais c'est difficile de se projeter au delà de 10 ans...

- As-tu ou prévois-tu d'avoir des enfants qui pourraient hériter du bien ?
Ma compagne a un enfant, nous allons nous pacser au moment d'acheter, mais pas d'autre enfant de prévu.

- Ta capacité d'apport personnelle est-elle suffisante ou as-tu besoin de la tréso de ta boite ?
Avec notre capacité d'emprunt actuel, et nos apports, ça peut être un peu "juste" pour trouver un bien où on habite actuellement. C'est possible en faisant des concessions, ou en trouvant une opportunité, mais il faudrait rajouter entre 50 à 80 000 euros pour être tranquille. Si on s'éloigne d'une dizaine de km, c'est largement suffisant.
C'est pour ça que je me posais la question de passer la boite : j'ai de la trésorerie, j'ai peu de charges (achat de matériel informatique, frais de déplacements,...) et je travaille principalement en télétravail. D'où la question de se verser une partie de la tréso en apport supplémentaire, ou de s'en servir pour investir via une SCI...

- Pourquoi envisages-tu de mettre ta boite dans la SCI ?
Parce que des collègues sont en train d'étudier cette possibilité, donc je me renseigne également.

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