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La retraite...To be or not to be

icomp

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impliqué
25/09/2020 à 16:06

Quand vous investissez dans les box en RP comment vous les trouvez et avec quels critères ? L'offre des box étant limitée il me semble pas facile de trouver des affaires, en plus l'invesstisment étant d'un petit montant "ça part comme des petis pains".

Dans ce poste il a été mentioné des investissements avec un rendement de loyers de 10-12% /an dans l'immoblier. Le rendement moyen des actions sur le long terme tourne autour de 7%-9% dividendes réinvestis et c'est considére l'un des meilleurs des investissments. Si on réinvestit les loyers de notre placement immobilier à 10%-12% plus l'augmentation des prix des biens d'au moins 2% /an on va arriver à un rendement de plus de 15% /an. La moyenne de Warren Buffet est de 19% sur 50ans, là on a réussi à faire du quasi Buffet avec le bon vieux immoblier à la française ;). 
Où est l'erreur de mon raisonnement ?

CORDIA

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25/09/2020 à 20:23

icomp a écrit :Quand vous investissez dans les box en RP comment vous les trouvez et avec quels critères ? L'offre des box étant limitée il me semble pas facile de trouver des affaires, en plus l'invesstisment étant d'un petit montant "ça part comme des petis pains".

Dans ce poste il a été mentioné des investissements avec un rendement de loyers de 10-12% /an dans l'immoblier. Le rendement moyen des actions sur le long terme tourne autour de 7%-9% dividendes réinvestis et c'est considére l'un des meilleurs des investissments. Si on réinvestit les loyers de notre placement immobilier à 10%-12% plus l'augmentation des prix des biens d'au moins 2% /an on va arriver à un rendement de plus de 15% /an. La moyenne de Warren Buffet est de 19% sur 50ans, là on a réussi à faire du quasi Buffet avec le bon vieux immoblier à la française ;). 
Où est l'erreur de mon raisonnement ?
Je les trouvé les premiers sur le boncoin....il y a  7 ans.
Le lieu m'interessait particulièrement (complexe dédié avec 300 boxes situés à 100  m du périf)....j'ai contacté tous les co-propriétaires en leur proposant de leur acheter leurs biens.....comme beaucoup en avaient entre 1 à 3 boxes et qu'ils vivaient en province, ils ont vu l'opportunité de vendre......
J'ai ainsi pu en acquérir 43 à un prix moyen de 14 500 € et que je loue aujourd'hui à 135 €....vu leur situation, les loyers augmentent d'année en année (mes dernières locations sont à 145€).

Ceci dit, le boncoin n'est pas le seul site à regarder.....toutes les pistes sont à essayer : agence, fin de construction d'immeuble (il reste parfois quelques boxes qui peuvent être bradés), bouche à oreille, etc....

Pour les critères :
- Boxes plutot que place de parking : un box sert de parking ou de zone de stockage (80% de mes boxes sont en stockage)
- Emplacement, Emplacement et Emplacement : ne pas hésiter à mettre de fausse annonce de location sur le BC afin de tester le marché
- Tester l'accessibilité de la rampe d'accès
- Bien regarder les frais de copro  (éviter les copros avec des parties vertes, un employé....)
- Lire le règlemenjt de copro pour s'assurer des éventuelles clauses sur les parkings : location interdite aux personnes étrangères de la copro, autres interdictions (stockage par exemple...)
- Et évidemment l'état général : Fuite d'eau fluvial (visiter à l'automne est la bonne période :-)
- Visiter l'intérieur des boxes 
- Acheter un lot de boxes, ce qui proportionnnellement vous diminuera votre frais de mutation....un 1 box, les frais de mutation peuvent représenter 20%....pour un lot de +100k€, ce sera 8%
....

...

_lael

484 Messages

impliqué
27/09/2020 à 02:53

icomp a écrit :Où est l'erreur de mon raisonnement ?
 
L'avantage de l'immobilier ça n'a jamais vraiment été le rendement à mon sens, mais l'effet de levier bancaire.
Avec un apport de 10% d'un bien immobilier on peut emprunter les 90% restant, donc techniquement si on a un rendement de 6% net sur le bien immobilier c'est comme si on avait un rendement de 60% sur notre apport (en simplifiant).
Donc oui c'est potentiellement très intéressant, mais attention à ne pas sous-estimer les charges, les vacances locatives et les travaux réguliers qui peuvent impacter très négativement le rendement.

Les box c'est un cas particulier je suppose, on a un meilleur rendement mais il faut acheter comptant sans possibilité de recours à un prêt immobilier sauf peut-être si on achète plusieurs lots d'un coup, et encore c'est pas évident. La plupart des banques ne financent que si ça dépasse 100k€.


Après ça reste important de diversifier et pas mettre tous ses oeufs dans le même panier, surtout quand on parle de préparer sa retraite :
- Immobilier
- PEA / compte-titre : idem prévoir un portefeuille diversifié dans plusieurs secteurs et éventuellement des fonds & ETF pour diversifier encore davantage.
- Assurance vie dans des supports moins risqués
- Crowdfunding (éventuellement couplé à un PEA/PME)

D'ailleurs j'apprécie particulièrement le crowdfunding immobilier en ce moment.
En gros cela revient à participer au financement des fonds propres d'opérateurs immobiliers (marchands de biens ou promoteurs) dans le cadre d'une opération immobilière.
Cela se fait par l'émission d'obligations ou plus rarement des minibons.
L'avantage c'est que c'est sur des durées assez courtes de 6 à 36mois selon les opérations, à des taux plutôt intéressants entre 8 et 12%/an en général.
Et le taux de défaut est très faible (0.57% entre début 2012 et début 2020) et certaines plateformes affichent même des taux de défaut de 0% avec plus de 100millions d'euros prêtés.
Et ça marche aussi avec une société comme alternative aux comptes à termes pour placer sa trésorerie.

Et depuis le 1er juillet 2020 de cette année, on peut même loger ces obligations dans un PEA-PME (je connais que 2 plateformes de crowdfunding qui le permettent actuellement) pour presque rien (avant c'était pas loin de 500€/ligne donc dissuasif).
Ce qui permet d'être exonéré d'IR. Sans ça il faut s'acquitter du PFU à taux plein (30%).

CORDIA

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27/09/2020 à 10:26

_lael a écrit :
Les box c'est un cas particulier je suppose, on a un meilleur rendement mais il faut acheter comptant sans possibilité de recours à un prêt immobilier sauf peut-être si on achète plusieurs lots d'un coup, et encore c'est pas évident. La plupart des banques ne financent que si ça dépasse 100k€.
 
Tous mes achats de boxes ont été réalisés avec prêt à 110%.
Ces achats ont été fait pour moitié en direct (en nom propre), pour une autre moitié via une SCI.
Les montants empruntés variés de 16k€ à 130k€
Ces échats ont été réalisés sur la période 2013 - 2018

...

CORDIA

547 Messages

impliqué
27/09/2020 à 10:33

_lael a écrit :
Donc oui c'est potentiellement très intéressant, mais attention à ne pas sous-estimer les charges, les vacances locatives et les travaux réguliers qui peuvent impacter très négativement le rendement.
C'est là que les boxes sont particulièrment intéressant :
- Charges faibles
- Travaux de maintenance quasi nul : pas de peinture à refaire, pas de chaudière, pas de fuite d'eau etc.....juste 3 murs et une porte 
- Vacances locatives : j'ai entre 4 ou 5 rotations dans l'année et à chaque fois le nouveau locataire rentre dans les lieux le jour même de la remise des clés par l'ancien occupant....

...

CORDIA

547 Messages

impliqué
27/09/2020 à 10:42

_lael a écrit :
 
Après ça reste important de diversifier et pas mettre tous ses oeufs dans le même panier, surtout quand on parle de préparer sa retraite :
- Immobilier
- PEA / compte-titre : idem prévoir un portefeuille diversifié dans plusieurs secteurs et éventuellement des fonds & ETF pour diversifier encore davantage.
- Assurance vie dans des supports moins risqués
- Crowdfunding (éventuellement couplé à un PEA/PME)
 
Tout à fait....

Concernant le Crowdfunding, que je connais pas bien.....n'est-il pas limité fortement sur le montant investi ? je crois avoir lu un plafond de 2.000€ pour un pret réméré....ca fait franchement peu

...

_lael

484 Messages

impliqué
27/09/2020 à 13:00

Il y a un montant minimal, souvent 1000€ ou 2000€, voire même 100€ sur certaines plateformes.
Mais pas de plafond maximal à ma connaissance.
Ou du moins il y en a plus depuis que le gouvernement a légiféré pour encadrer la pratique et depuis que ce type d'investissements a été placé sous la direction de l'AMF.
Le montant maximal des levées de fonds obligataire est également très élevé maintenant, on voit de temps en temps, même si ça reste assez exceptionnel, des levées de fonds de plusieurs millions d'euros pour de gros programmes.
Mais souvent c'est entre 100k€ et 300k€.

Mais pour réduire les risques de défaut (meme si faibles, seulement 0.57%), il vaut mieux mettre 1000€ dans 10 projets que 10000€ dans un seul

capito7

145 Messages

très actif
28/09/2020 à 11:12

Sujet très intéressant qu'est la retraite... anticipée ou non.

J'ai eu l'occasion d'exprimer ma stratégie à plusieurs reprises. Je veux bien la challenger ici ;-)

Pour faire simple : ma stratégie est basée sur la feuille de route / cercle vertueux suivant , exclusivement sur l'immobilier :

- Acquistion de biens avec / sans travaux :
* si travaux=mise en location nue 3 ans, pour création de déficit foncier au réel,
* si pas travaux= mise en location directe LMNP
* ciblage des biens: mixte entre biens à rendement en province / biens patrimoniaux à plus value IDF idéalement près de gare grand Paris
* prêt sur 20 ans à l'initialisation. En fonction du business freelance, je remets sur 10 ans,
* Patrimoine à date : près de 2M€ payé pour moitié dans 4 ans. (biens province)


- 1ère vague en LMNP:
* mise en location LMPNP BIC REEL pour bénéficier de l'amortissement,
* croissance du patrimoine LMNP en vue de créer la deuxième vague LMP pour sortir les investissements à plus value (exonération en LMP) & bénéficier du déficit sur revenus globaux (alors qu'en LMNP, le déficit est juste ré-imputé sur les mêmes revenus catégoriels les années suivantes soit en BIC Reel.

- 2ème vague en LMP :
* sortie des appartements à plus value (IDF, près des gares) dans quelques années quand j'aurai fini de rembourser mes apparts de province (4 ans).
* Passage en LMP quelques années (le CGI précise 5 années je crois avant de pouvoir être exonéré des plus values),
* vente du patrimoine à plus value pour réinvestir en province sur appartements à rendement.

- Première "pré-retraite":
* Début des investissements à 30 ans,
* 1ère pré-retraite à 45 ans générant 7K de rente net avant charges (copropriété, taxe foncière, plus de prêt et encore 10/15 ans d'amortissement). Les 3 autres investissements génèreront encore 4500 euros de recettes brutes mais j'aurai encore des prêts dessus.
* Nouveau mode de vie : j'envisage à ce moment là une nouvelle vie pro (travailler de chez moi / investir ... peut être 1/2 Mc Do... ou continuer dans le conseil mais juste vendre des consultants / bosser sur des missions mais qu'à l'étranger...

- 2ème retraite :

- comme je ne m'arrêterai pas vraiment de travailler, je compte acheter encore quelques appartements pour les vendre en mode SCI OBO vers 55 ans afin de préparer la donation, sortir de l'IFI en mettant mes fils dans l'actionnariat (ils auront plus de 18 ans). Le fruit de la vente à la SCI génèrera du cash, que je placerai sur un mix contrat de capi / SCPI / branlette...me générant 7K de rente net.
- De l'autre côté je démembre la SCI pour conserver uniquement l'usufruit même si j'en tirerai aps gd chose puisque la revente la SCI se fait via un prêt in fine. Le bilan sera "fiscalement" neutre mais devrait tout de même dégager un peu de bénéfice. J'oublie de préciser que de la vente à la SCI OBO je devrais être exonéré de plus value puisque je continuerai à bénéficier de mes appartements sous régime LMP.

Cela me permet de donner avec abattement mon patrimoine, alléger ma fiscalité sur l'IFI notamment puisque je transmets les parts à mes fils, conserver l'usufruit pour ne pas alourdir la fiscalité des enfants.

Cette stratégie peut s'appliquer à tout freelance faisant plus de 650 euros j en IDF. Il suffit de bien connaître les bases de la location nue / LMNP / LMP puis sortie des investissements en LMP/SCI/démembrement...

Enfin, pour le LMP "on peut tous y passer "il suffit de se payer en dividendes qui sont des capitaux de revenus mobiliers et non des revenus vus comme pro... POur éviter l'abus de droit : une SCI OBO (vente à soi même) se fait plutôt vers 60 ans que vers 40 ans... pour des raisons de moyens financiers bien sûr aussi parce que cela répond vraiment à une logique de donation/succession à 60 ans plus que vers 40 ans...

Pourquoi pas la bourse ? parce que je gère en bon père de famille. La bourse pour moi c'est casino vu mon tempérament impulsif. J'ai fait / j'ai perdu / j'arrête.

J'oubliais une chose ... le LMNP met à 0 l'impot sur le revenu locatif... Sur le haut de bilan, il faut aussi "optimiser"... Dans la vie on peut exercer en portage, en AE, en SASU... bref, vous connaissez les avantages / inconvénients des différents statuts. Si vous avez une ou plusieurs activités il est pertinent parfois de jongler...

Je pars du principe qu'avec un trend 220j / an +650 euro/j on doit pouvoir s'arrêter en 15 ans de freelancing avec une très bonne pré-retraite (+ 5K mois facile).

Je suis intéressé par challenger la formule / avoir vos compléments ! ;-)

_lael

484 Messages

impliqué
28/09/2020 à 14:37

Mon avis qui n'engage que moi et est basé sur mes propres réflexions et objectifs.

capito7 a écrit :- Acquistion de biens avec / sans travaux :
* si travaux=mise en location nue 3 ans, pour création de déficit foncier au réel,
* si pas travaux= mise en location directe LMNP
C'est une erreur de mon point de vue pour plusieurs raisons :
1) Pas de déductibilité des frais de notaires en location nu
Vous perdez donc environ 8% de charges déductibles.

2) Le déficit foncier est presque jamais intéressant.
Exemple (je vais supposer que tranche IR = 30%).
Cas 1 (Déficit foncier):
Pour 10k€ de déficit foncier (le plafond annuel est 10k7€) vous devez (c'est une obligation en fait, pas juste une "possibilité") les déduire de vos revenus globaux, revenus globaux qui sont généralement des salaires soumis uniquement au taux d'IR (30% ici).
Economie d'impôt "grâce" au déficit foncier (uniquement IR 30%) : 10k€ x 30% = 3000€
Cas 2 (Report du déficit l'année suivante):
Pour 10k€ de déficit non encore imputés (plus de déficit que de bénéfice sur l'année N), vous pouvez les reporter sur les années suivantes (N+1, N+2, etc...) jusqu'à ce qu'ils soient totalement consommés.
Economie d'impôt grâce au report (IR 30% + PS 17.2%): 10k€ x (30% + 17.2%) = 4720€
Comparaison:
Le déficit foncier vous a donc fait "perdre" 1720€ en échange de la possibilité de bénéficier d'une réduction d'impôts immédiate (année N) au lieu de différée (année N+1, N+2, etc...)

3) Les amortissements
Vous perdez une année d'amortissement soit la déductibilité d'environ 3% du prix d'acquisition bien.
capito7 a écrit :* prêt sur 20 ans à l'initialisation. En fonction du business freelance, je remets sur 10 ans,
De mon point de vue, un prêt plus long sera presque toujours plus intéressant, pour plusieurs raisons :

1) Taux d'endettement plus faible et reste à vivre plus important
Ce qui permet de se faire financer plus facilement de nouveaux projets par la banque.
Ce qui n'impacte pas notre niveau de vie et l'augmente même grâce à la génération de cashflow (reste à vivre plus important).
Alors que si on réduit la durée, on augmente les mensualités et on doit faire un "effort d'épargne" ce qui nous oblige à aller piocher dans nos revenus d'activité et à réduire notre niveau de vie (reste à vivre plus bas)2) Rembourser plus rapidement n'a pas forcément d'intérêt, car on est propriétaire d'un "capital acquis" (part du bien immobilier qu'on a remboursé à la banque) dont on ne peut rien faire tant qu'on a pas revendu le bien.
On est donc propriétaire d'"argent dormant" qu'on ne peut pas utiliser immédiatement.
Alors que le "cashflow" généré grâce à des mensualités d'emprunt basses vs des loyers supérieurs on peut le réinvestir (ou l'utiliser pour se faire plaisir) immédiatement.

2) Rembourser plus rapidement n'a pas forcément d'intérêt, car on est propriétaire d'un "capital acquis" (part du bien immobilier qu'on a remboursé à la banque) dont on ne peut rien faire tant qu'on a pas revendu le bien.On est donc propriétaire d'"argent dormant" qu'on ne peut pas utiliser immédiatement.
Alors que le "cashflow" généré grâce à des mensualités d'emprunt basses vs des loyers supérieurs on peut le réinvestir (ou l'utiliser pour se faire plaisir) immédiatement.

3) Les taux sont bas et les intérêts déductibles donc autant même demander des modulations de credit et des différés d'amortissement pour prolonger encore la durée si on peut.
capito7 a écrit :- 1ère vague en LMNP:
* croissance du patrimoine LMNP en vue de créer la deuxième vague LMP pour sortir les investissements à plus value (exonération en LMP) & bénéficier du déficit sur revenus globaux (alors qu'en LMNP, le déficit est juste ré-imputé sur les mêmes revenus catégoriels les années suivantes soit en BIC Reel.
 
Plusieurs choses qui font que le passage LMP n'est pas intéressant :
- L'exonération de plus-value est conditionnée à un plafond de 90k€ de recettes (ne pas confondre avec bénéfices).
- Perte du déficit (ou juste amortissements ? à vérifier) reportable non encore imputé
- Constatation d'une plus-value latente lors de la bascule LMNP vers LMP : plus-value latente à tenir compte lors du calcul de la plus-value de la future vente
- Plus-value en LMNP vs LMP :
En LMNP on bénéfice de la plus-value des particuliers qui fait qu'on a "forfaitairement" droit à un abattement de 22.5% (15% pour travaux si 5ans+ de détention et 7.5% pour frais d'acquisition). En gros on n'est imposé sur la plus-value que si on vend à plus de 122.5% du prix d'acquisition. Et sur ce qui dépasse ce montant on est imposé après abattement pour durée de détention. (exonération totale d'IR au bout de 22ans et de PS après 30ans)
- En LMP on doit payer des charges sociales au RSI au lieu des PS forfaitaires (17.2%) ce qui augmente vite la facture et ne présente pas vraiment d'intérêt si on est déjà salarié ou TNS car on cotisera principalement à "fonds perdus".

_lael

484 Messages

impliqué
28/09/2020 à 15:19

En complément d'au-dessus pour la partie LMNP/LMP :

Il y a une vraie réflexion à avoir entre le choix LMP ou SCI une fois le plafond LMNP atteint.
Pour rappel il y a un double plafond (2 conditions à remplir) :
- Dépasser le seuil de 23000€ de recettes locatives (et non pas bénéfice à nouveau)
- Que les recettes locatives dépassent les revenus d'activité (salaire/rémunération)

Le principal inconvénient de la SCI c'est l'imposition de la plus-value.
Le principal inconvénient du LMP c'est le RSI si on a déjà des revenus d'activité.
Et pas mal d'autres petits détails qui peuvent faire pencher la balance d'un côté ou de l'autre.

Personnellement j'ai choisi la SCI une fois le seuil atteint car ça me permettait de plus facilement investir la trésorerie et réserve de mes sociétés tout en limitant les frottements fiscaux en phase investissement.
Mais le choix dépend vraiment de la situation de chacun.

capito7

145 Messages

très actif
28/09/2020 à 16:19

_lael a écrit :Mon avis qui n'engage que moi et est basé sur mes propres réflexions et objectifs.
capito7 a écrit :- Acquistion de biens avec / sans travaux :
* si travaux=mise en location nue 3 ans, pour création de déficit foncier au réel,
* si pas travaux= mise en location directe LMNP
C'est une erreur de mon point de vue pour plusieurs raisons :
1) Pas de déductibilité des frais de notaires en location nu
Vous perdez donc environ 8% de charges déductibles.

2) Le déficit foncier est presque jamais intéressant.
Exemple (je vais supposer que tranche IR = 30%).
Cas 1 (Déficit foncier):
Pour 10k€ de déficit foncier (le plafond annuel est 10k7€) vous devez (c'est une obligation en fait, pas juste une "possibilité") les déduire de vos revenus globaux, revenus globaux qui sont généralement des salaires soumis uniquement au taux d'IR (30% ici).
Economie d'impôt "grâce" au déficit foncier (uniquement IR 30%) : 10k€ x 30% = 3000€
Cas 2 (Report du déficit l'année suivante):
Pour 10k€ de déficit non encore imputés (plus de déficit que de bénéfice sur l'année N), vous pouvez les reporter sur les années suivantes (N+1, N+2, etc...) jusqu'à ce qu'ils soient totalement consommés.
Economie d'impôt grâce au report (IR 30% + PS 17.2%): 10k€ x (30% + 17.2%) = 4720€
Comparaison:
Le déficit foncier vous a donc fait "perdre" 1720€ en échange de la possibilité de bénéficier d'une réduction d'impôts immédiate (année N) au lieu de différée (année N+1, N+2, etc...)

3) Les amortissements
Vous perdez une année d'amortissement soit la déductibilité d'environ 3% du prix d'acquisition bien.
capito7 a écrit :* prêt sur 20 ans à l'initialisation. En fonction du business freelance, je remets sur 10 ans,
De mon point de vue, un prêt plus long sera presque toujours plus intéressant, pour plusieurs raisons :

1) Taux d'endettement plus faible et reste à vivre plus important
Ce qui permet de se faire financer plus facilement de nouveaux projets par la banque.
Ce qui n'impacte pas notre niveau de vie et l'augmente même grâce à la génération de cashflow (reste à vivre plus important).
Alors que si on réduit la durée, on augmente les mensualités et on doit faire un "effort d'épargne" ce qui nous oblige à aller piocher dans nos revenus d'activité et à réduire notre niveau de vie (reste à vivre plus bas)2) Rembourser plus rapidement n'a pas forcément d'intérêt, car on est propriétaire d'un "capital acquis" (part du bien immobilier qu'on a remboursé à la banque) dont on ne peut rien faire tant qu'on a pas revendu le bien.
On est donc propriétaire d'"argent dormant" qu'on ne peut pas utiliser immédiatement.
Alors que le "cashflow" généré grâce à des mensualités d'emprunt basses vs des loyers supérieurs on peut le réinvestir (ou l'utiliser pour se faire plaisir) immédiatement.

2) Rembourser plus rapidement n'a pas forcément d'intérêt, car on est propriétaire d'un "capital acquis" (part du bien immobilier qu'on a remboursé à la banque) dont on ne peut rien faire tant qu'on a pas revendu le bien.On est donc propriétaire d'"argent dormant" qu'on ne peut pas utiliser immédiatement.
Alors que le "cashflow" généré grâce à des mensualités d'emprunt basses vs des loyers supérieurs on peut le réinvestir (ou l'utiliser pour se faire plaisir) immédiatement.

3) [La censure automatique du forum empêche la publication du message si je rajoute ce paragraphe alors que c'est totalement injustifié, je le dépose dans le message juste en dessous au cas où un modérateur se décide à passer pour voir pourquoi ça passe pas]

capito7 a écrit :- 1ère vague en LMNP:
* croissance du patrimoine LMNP en vue de créer la deuxième vague LMP pour sortir les investissements à plus value (exonération en LMP) & bénéficier du déficit sur revenus globaux (alors qu'en LMNP, le déficit est juste ré-imputé sur les mêmes revenus catégoriels les années suivantes soit en BIC Reel.

 
Plusieurs choses qui font que le passage LMP n'est pas intéressant :
- L'exonération de plus-value est conditionnée à un plafond de 90k€ de recettes (ne pas confondre avec bénéfices).
- Perte du déficit (ou juste amortissements ? à vérifier) reportable non encore imputé
- Constatation d'une plus-value latente lors de la bascule LMNP vers LMP : plus-value latente à tenir compte lors du calcul de la plus-value de la future vente
- Plus-value en LMNP vs LMP :
En LMNP on bénéfice de la plus-value des particuliers qui fait qu'on a "forfaitairement" droit à un abattement de 22.5% (15% pour travaux si 5ans+ de détention et 7.5% pour frais d'acquisition). En gros on n'est imposé sur la plus-value que si on vend à plus de 122.5% du prix d'acquisition. Et sur ce qui dépasse ce montant on est imposé après abattement pour durée de détention. (exonération totale d'IR au bout de 22ans et de PS après 30ans)
- En LMP on doit payer des charges sociales au RSI au lieu des PS forfaitaires (17.2%) ce qui augmente vite la facture et ne présente pas vraiment d'intérêt si on est déjà salarié ou TNS car on cotisera principalement à "fonds perdus".


(je répondrai pour le reste plus tard )
 
Heyyyy ! Excellentes remarques je kiffe :-)

Point 1, 2 & 3 : pas bête . en effet. J'ai tout fait en LMNP sauf mon appart parisien que j'ai entièrement refait et loue à moi même. Vu comme çà tu as pas tort en effet je peux amortir les frais de notaire direct en passant en LMNP.


Autres points:

1) Taux d'endettement plus faible et reste à vivre plus important + 2) Rembourser plus rapidement n'a pas forcément d'intérêt... : suis en phase avec toi. Ceci dit , si tu regardes choses sous un angle "projets de vie", liquider un certain nombre de prêts rapidement permet de bénéficier d'un sentiment "retraite" plus rapidement. Malgré le fait d'être charge 9K de pret par mois je mets encore 6K de côté. Une autre combinaison consiste une fois ces prets remboursés , est cette fois ci d'acheter direct un immeuble. En effet, tu as prouvé à la banque que tu as été capable dans des délais courts de rembourser un prêt sans litige. sous 10 ans, économiquement tu sais que tu peux repasser sur un nouveau cycle éco. où les prix peuvent baisser et donc tu réinvestis mais cette fois ci... en 1 shot tu fais péter un immeuble et cette fois tu montes l'investissement de sorte à ce que le cashflow soit positif (alors que le 1er cycle de 10 ans t'es en cashflow largement négatif).

Ton avis sur le LMP :
-" L'exonération de plus-value est conditionnée à un plafond de 90k€ de recettes (ne pas confondre avec bénéfices)."
Oui. En effet. J'ai prévu le coup. je ne mets en LMP que les appartements à plus value.


- Perte du déficit (ou juste amortissements ? à vérifier) reportable non encore imputé

- "Constatation d'une plus-value latente lors de la bascule LMNP vers LMP : plus-value latente à tenir compte lors du calcul de la plus-value de la future vente"

En effet. à prendre en compte. 

- Plus-value en LMNP vs LMP :


"En LMNP on bénéfice de la plus-value des particuliers qui fait qu'on a "forfaitairement" droit à un abattement de 22.5% (15% pour travaux si 5ans+ de détention et 7.5% pour frais d'acquisition). En gros on n'est imposé sur la plus-value que si on vend à plus de 122.5% du prix d'acquisition. Et sur ce qui dépasse ce montant on est imposé après abattement pour durée de détention. (exonération totale d'IR au bout de 22ans et de PS après 30ans)
- En LMP on doit payer des charges sociales au RSI au lieu des PS forfaitaires (17.2%) ce qui augmente vite la facture et ne présente pas vraiment d'intérêt si on est déjà salarié ou TNS car on cotisera principalement à "fonds perdus"".


sur la plus value court terme, si tu bénéficies encore des amortissements logiquement tu n'as pas à payer de charges sociales ?

capito7

145 Messages

très actif
28/09/2020 à 16:43

_lael a écrit :En complément d'au-dessus pour la partie LMNP/LMP :

Il y a une vraie réflexion à avoir entre le choix LMP ou SCI une fois le plafond LMNP atteint.
Pour rappel il y a un double plafond (2 conditions à remplir) :
- Dépasser le seuil de 23000€ de recettes locatives (et non pas bénéfice à nouveau)
- Que les recettes locatives dépassent les revenus d'activité (salaire/rémunération)

Le principal inconvénient de la SCI c'est l'imposition de la plus-value.
Le principal inconvénient du LMP c'est le RSI si on a déjà des revenus d'activité.
Et pas mal d'autres petits détails qui peuvent faire pencher la balance d'un côté ou de l'autre.

Personnellement j'ai choisi la SCI une fois le seuil atteint car ça me permettait de plus facilement investir la trésorerie et réserve de mes sociétés tout en limitant les frottements fiscaux en phase investissement.
Mais le choix dépend vraiment de la situation de chacun.
 
En effet, ce sont les deux conditions. L'avantage pour moi du LMP en mode "run" c'est que le déficit créé s'impute sur le revenu global. Excellent dispositif pour squeezer une partie de l'impôt sur le revenu. Pour la deuxième condition, elle est facilement organisable il suffit de se payer plutôt en dividendes et convient donc mieux pour le réfime SASU.

L'autre avantage c'est le jour où tu veux sortir des biens c'est l'exonération de la plus value au bout de 5 ans si recettes brutes < 90K.

Pour la plus value court terme, imposé au RSI je pense que tant que tu bénéficies de l'amortissement & que tu n'es pas en EURL, tu n'as rien à payer. Si tu es en SASU full dividendes par exemple...

Pour moi la SCI c'est mieux en fin de parcours pro hormis si tu envisages un dispositif couplé à ta SAS pour limiter les frottements fiscaux. Mais tu optes pour ce dispositif t'es moins flex sur l'optim haut de bilan (en jonglant sur les statuts AE/Portage/SASU notamment quand tu as plusieurs activités ce qui est mon cas).

Encore une fois tout dépend de son activité, son contexte personnel , et sa stratégie.

EN tout cas , excellentes remarques ! que penses tu de la sci OBO ?

_lael

484 Messages

impliqué
28/09/2020 à 19:01

J'avais oublié que le déficit LMP était imputable sur le revenu global.

Mais du coup même remarque que pour le déficit foncier, c'est pas forcément intéressant je pense.
Car on économise juste de l'IR alors qu'en déficit reportable on aurait économisé IR + CS/PS

Du coup si on dégage 10k€ de bénéfice il faut payer (en phase de "run") :
- Le RSI (40-45% du net)
- L'IR (30% de ce qui reste)

A comparer avec la SCI IS:
- IS 15% (taux réduit)
- PFU 30% ou dividendes après abattements

Ou SCI IR:
- Régime foncier (IR 30% + PS 17.2%)

Bref la fiscalité c'est souvent la merde pour savoir quel choix faire


Sinon il y a les meublés touristiques et classés qui ont d'importants abattements en LMP pour le calcul des cotisations mais j'ai pas encore approfondi le sujet.
Si je passe LMP ça sera probablement après avoir acheté un bien dans cette optique (mais une fois l'épisode covid passé par contre!)

Edit : Sinon merci pour vos commentaires suite à mes remarques, je comprends mieux vos choix du coup.
Ca montre bien qu'il n'y a pas de vérité absolue et que plusieurs points de vue peuvent se défendre selon les objectifs de chacun.

capito7

145 Messages

très actif
28/09/2020 à 21:37

_lael a écrit :J'avais oublié que le déficit LMP était imputable sur le revenu global.

Mais du coup même remarque que pour le déficit foncier, c'est pas forcément intéressant je pense.
Car on économise juste de l'IR alors qu'en déficit reportable on aurait économisé IR + CS/PS

Du coup si on dégage 10k€ de bénéfice il faut payer (en phase de "run") :
- Le RSI (40-45% du net)
- L'IR (30% de ce qui reste)

A comparer avec la SCI IS:
- IS 15% (taux réduit)
- PFU 30% ou dividendes après abattements

Ou SCI IR:
- Régime foncier (IR 30% + PS 17.2%)

Bref la fiscalité c'est souvent la merde pour savoir quel choix faire


Sinon il y a les meublés touristiques et classés qui ont d'importants abattements en LMP pour le calcul des cotisations mais j'ai pas encore approfondi le sujet.
Si je passe LMP ça sera probablement après avoir acheté un bien dans cette optique (mais une fois l'épisode covid passé par contre!)

Edit : Sinon merci pour vos commentaires suite à mes remarques, je comprends mieux vos choix du coup.
Ca montre bien qu'il n'y a pas de vérité absolue et que plusieurs points de vue peuvent se défendre selon les objectifs de chacun.
Lael , je comprends pas ton raisonnement sur 2/3 points:"Car on économise juste de l'IR alors qu'en déficit reportable on aurait économisé IR + CS/PS"
 
 pour moi : 

- sur l'année n : tu vas mettre à 0 ton BIC réel et le déficit va venir s'imputer sur tes revenus globaux. donc tu économises l'impôt sur le revenu en plus là où en LMNP tu vas économiser que la mise à 0 de ton BIC LMNP,
- sur l'année n+1 en LMNP tu vas juste creuser ton déficit n+1 qui du tout sera réimputé sur l'année n+2 creusant un puits dont le fond s'arrête le jour de la fin des amortissements. et qui ne sera jamais remboursé. 

"Du coup si on dégage 10k€ de bénéfice il faut payer (en phase de "run") :
- Le RSI (40-45% du net)
- L'IR (30% de ce qui reste)"


Comme expliqué dans mon raisonnement tant que tu es en phase d'amortissement ton bénéfice net est nulle voir en déficit donc tu vas pas payer de RSI dessus ni d'IR. et pareil que tu sois en SCI IS 

Sinon il y a les meublés touristiques et classés qui ont d'importants abattements en LMP pour le calcul des cotisations mais j'ai pas encore approfondi le sujet.
Si je passe LMP ça sera probablement après avoir acheté un bien dans cette optique (mais une fois l'épisode covid passé par contre!)"


Oui tu as aussi les Malraux & Monuments historiques et tous les produits générant du déficit en bien phyisique ou SCPI. Mais ces biens sont peu liquides et les prix sont surévalués à l'achat. 

Crois moi... Je connais assez bien pour un non pro la fiscalité du patrimoine . au point qu'une major du marché de la gestion de patrimoine m'a proposé de me faire bosser dans le cadre de la plate forme de freelances que j'ai fondée. Mais manque de temps...

J'ai excellisé les choses et le meilleur placement reste celui de ton "étude de marché": trouver son propre bien et avoir un TRI maximale (mixte de ton rendement brut et ta plus value). et là dessus, rien de mieux qu'un bien près d'une belle gare avec une sanglante PV à terme :D

TheCyberXP

1 Messages

nouveau
28/09/2020 à 23:44

Alors la, je suis impréssionné!

Merci icomp, Capito7, _Lael et tous les autres que j'ai forcement oublié, pour cette discussion très enrichissante et beaucoup trop floue pour moi 

Comment arriver a maitriser ces sujets? Quel livres / ressources vous pouvez me recommander afin de comprendre les rouages du système fiscal? entre montage EURLSCI, LMNP, LMP etc.. je suis gravement perdu, on parle toujours que tout doit se faire en fonction de la situation de chacun, mais il y a bien un moyen de se faire accompagner quelques part pour un premier pas?

Je me retrouve a 33 ans, freelance depuis 4 ans avec une EURL, où je facture super bien mes prestations, mais derrière, j'ai zero investissement, par peur? par ignorance? je ne sais plus trop, j'angoisse pour la retraite, je n'ai que ma RP sous la main et le reste rien, je paye "trop" d'impôt (+22k€ - TMI a 30%) alors que je sais trés bien que je peux optimiser en même temps préparer le terrain pour ma retraite.

Comment faire le premier pas? trouver un gestionnaire de patrimoine? j'en ai vu 2, leur objectifs me faire vendre des placements en AV en gestion piloté avec des frais astronomique ou des Pinels voué à l'échec... 

Merci d'avance de vos partages d'expériences qui sont riches en connaissances, j'aimerai un jour pouvoir les relire et comprendre entre les lignes les avantages / inconvénients et ne pas se retrouver perdu et se retrouver en mode "pourquoi je ne comprend rien la? "

Droopyann

82 Messages

très actif
29/09/2020 à 06:56

Bonjour,

Je rejoins TheCyberXP et suis très impressionné par tout ça.
Je suis freelance depuis un peu plus d'un an, et je voulais voir où ça allait avant de me poser trop de questions pour la suite.
Ca marche plutôt bien, malgré le contexte sanitaire, j'envisage donc de continuer dans cette voie, et comme beaucoup, je me pose des questions sur la suite.
Je ne suis pas complètement perdu en lisant les propos de capito7, mais je ne suis pas complètement à l'aise non plus. Je suis preneur de quelques bonnes références de sites ou livres.

Pour ma situation, 40 ans, 15 ans de salariat avant d'être free, pacsé et 2 enfants. Taux Moyen d'Imposition à 30%, avec peu de risque (chance) de passer au dessus. Encore 13 ans de credit pour la résidence principale.
Je ne suis pas spécialisé sur un domaine, mais plutôt touche à tout sur l'ensemble des cycles d'un projet, de la conception jusqu'à la mise en production, et toute la phase run ensuite (TMA et exploitation). Fonctionnellement plutôt assurance (iard et santé) et beaucoup de RGPD ces dernières années.

Mon raisonnement actuel (mais vraiment à affiner) :

  • Quel que soit le statut, salarié ou freelance, les droits à la retraite à taux pleins ne seront pas avant au mieux 65 ans
  • Grosso modo, la retraite telle qu'actuellement calculée, avec aussi les plafonnements de PASS, font qu'une fois à la retraite, le revenu sera très fortement diminué. Et ce n'est pas le paiement de la résidence principale, et donc la fin du crédit, qui y changeront grand chose.
  • J'estime avoir encore 10 à 15 ans de travail devant moi mais je pars du principe qu'à 55 ans, n'étant pas sur une niche particulière, il sera plus compliqué de trouver des missions. Et je n'aurais plus forcément la niaque pour bosser à plein temps
  • Partant de là, je me dis qu'il faut que je profite des 15 prochaines années pour transformer au moins une partie de mes revenus de freelance en revenu de rentier
Les placements sur les produits type assurance vie / PER me gênent beaucoup. La rentabilité me semble faible, les coûts (entrée, gestion de compte, CSG/CRDS ...) me paraissent important et s'il y a peut être un intérêt à la sortie, il faut attendre la retraite (en tous cas pour le PER) au plus tôt pour commencer à toucher une rente. Ce qui ne colle pas avec la diminution possible / probable / voulue de l'activité à partir de 55 ans.

L'immobilier m'attire beaucoup, et surtout des montages comme indiqué par capito7. D'où le très fort intérêt pour ces messages (encore merci pour toutes ces informations).
Les PINEL et autres produits avec défiscalisation présentent à mon sens beaucoup trop d'inconvénients et ne me semblent donc pas intéressant.
L'intérêt de l'immobilier est la possibilité d'acheter à crédit, et donc avoir une rente potentielle par rapport à une somme de départ que l'on n'a pas.
Si je prends un exemple basique. J'achète un immeuble de rapport en province à 150 000 euros, je rembourse 1000 euros / mois pendant 15 ans, avec de charges de 500 euros / mois et un revenu de location de 1500 euros / mois (très basique comme exemple évidemment). Au bout de 15 ans, j'ai un patrimoine de 150 000 euros et une rente de 1500 / mois, 15 000 / an, soit 10%. Je ne vois pas comment atteindre ça avec d'autres investissements.

Il reste 2 options à étudier :
  • La bourse, mais j'y connais vraiment rien, ça me fait peur.
  • Investir dans des entreprises, mais là aussi j'y connais rien, et je ne pense pas pouvoir m'endetter et profiter d'un effet de levier comme l'immobilier
A dispo pour affiner ces réflexions.
Et désolé capito7, on revient surement très en arrière par rapport à la maturité de vos réflexions.

capito7

145 Messages

très actif
29/09/2020 à 09:25

Hello cyberXp, ne va surtout voir ni Gestionnaire de patrimoine. Ils sont élevés au grain pour vendre du pinel :-) censi bouvard, malraux et toutes ces conneries survendus.

les grands principes sont les suivants :

- Location nue : se mettre au réel et faire du déficit ; Autorisé max jusqu'à 10 700 euros par an puis deversement sur les mêmes revenus catégoriels les années suivantes. Intéressant pour refaire de vieux appartements puis passer LMNP,
- LMNP : location meublée non pro. Bail de un an. généralement 15% au dessus d'une location nue. Intérêt: amortissement de l'appartement, au régime BIC micro ou réel . permet de déduire les frais de notaire , les intérêts d'emprunts, taxe fonciere, charges, assurance habitation...et surtout amortissement. Le déficit s'impute aussi les années suivantes.
- LMP: conditions que les recettes brutes issues des loc. soient supérieures aux revenus pro et recettes supérieures à 23K. te permet d'imputer le déficit sur le revenu global et d'être exhonéré de plus values au bout de 5 ans.

tu as tout ce qui faut sur internet avec des comparatifs intéressants ;-)

On apprend avec le temps. tu verras c'est vraiment pas complexe.

capito7

145 Messages

très actif
29/09/2020 à 11:21

Droopyann a écrit :Bonjour,

Je rejoins TheCyberXP et suis très impressionné par tout ça.
Je suis freelance depuis un peu plus d'un an, et je voulais voir où ça allait avant de me poser trop de questions pour la suite.
Ca marche plutôt bien, malgré le contexte sanitaire, j'envisage donc de continuer dans cette voie, et comme beaucoup, je me pose des questions sur la suite.
Je ne suis pas complètement perdu en lisant les propos de capito7, mais je ne suis pas complètement à l'aise non plus. Je suis preneur de quelques bonnes références de sites ou livres.

Pour ma situation, 40 ans, 15 ans de salariat avant d'être free, pacsé et 2 enfants. Taux Moyen d'Imposition à 30%, avec peu de risque (chance) de passer au dessus. Encore 13 ans de credit pour la résidence principale.
Je ne suis pas spécialisé sur un domaine, mais plutôt touche à tout sur l'ensemble des cycles d'un projet, de la conception jusqu'à la mise en production, et toute la phase run ensuite (TMA et exploitation). Fonctionnellement plutôt assurance (iard et santé) et beaucoup de RGPD ces dernières années.

Mon raisonnement actuel (mais vraiment à affiner) :
  • Quel que soit le statut, salarié ou freelance, les droits à la retraite à taux pleins ne seront pas avant au mieux 65 ans
  • Grosso modo, la retraite telle qu'actuellement calculée, avec aussi les plafonnements de PASS, font qu'une fois à la retraite, le revenu sera très fortement diminué. Et ce n'est pas le paiement de la résidence principale, et donc la fin du crédit, qui y changeront grand chose.
  • J'estime avoir encore 10 à 15 ans de travail devant moi mais je pars du principe qu'à 55 ans, n'étant pas sur une niche particulière, il sera plus compliqué de trouver des missions. Et je n'aurais plus forcément la niaque pour bosser à plein temps
  • Partant de là, je me dis qu'il faut que je profite des 15 prochaines années pour transformer au moins une partie de mes revenus de freelance en revenu de rentier
Les placements sur les produits type assurance vie / PER me gênent beaucoup. La rentabilité me semble faible, les coûts (entrée, gestion de compte, CSG/CRDS ...) me paraissent important et s'il y a peut être un intérêt à la sortie, il faut attendre la retraite (en tous cas pour le PER) au plus tôt pour commencer à toucher une rente. Ce qui ne colle pas avec la diminution possible / probable / voulue de l'activité à partir de 55 ans.

L'immobilier m'attire beaucoup, et surtout des montages comme indiqué par capito7. D'où le très fort intérêt pour ces messages (encore merci pour toutes ces informations).
Les PINEL et autres produits avec défiscalisation présentent à mon sens beaucoup trop d'inconvénients et ne me semblent donc pas intéressant.
L'intérêt de l'immobilier est la possibilité d'acheter à crédit, et donc avoir une rente potentielle par rapport à une somme de départ que l'on n'a pas.
Si je prends un exemple basique. J'achète un immeuble de rapport en province à 150 000 euros, je rembourse 1000 euros / mois pendant 15 ans, avec de charges de 500 euros / mois et un revenu de location de 1500 euros / mois (très basique comme exemple évidemment). Au bout de 15 ans, j'ai un patrimoine de 150 000 euros et une rente de 1500 / mois, 15 000 / an, soit 10%. Je ne vois pas comment atteindre ça avec d'autres investissements.

Il reste 2 options à étudier :
  • La bourse, mais j'y connais vraiment rien, ça me fait peur.
  • Investir dans des entreprises, mais là aussi j'y connais rien, et je ne pense pas pouvoir m'endetter et profiter d'un effet de levier comme l'immobilier
A dispo pour affiner ces réflexions.
Et désolé capito7, on revient surement très en arrière par rapport à la maturité de vos réflexions.
Hello droopyann :-) Tout d'abord, merci pour tes "encouragements" . à vrai dire j'adore sensibiliser les freelances sur leur gestion de patrimoine. Je fais d'ailleurs des réunions dédiées dans le cadre de la plate forme que je gère.

J'ai un très bon pdf de la banque lazard (fiscalité du patrimoine 2019) qui n'est plus accessible sur internet, tellement il comporte l'essentiel. je peux te l'envoyer ;-)

Je le dis à tous... la fiscalité du patrimoine c'est simple et très accessible pour peu qu'on le veuille. souvenez, vous, quand vous appreniez les théorème de bolzano weierstrass ou quand vous bouffiez de la relativité restreinte ou de la méca quantique... vous en bouffiez des vrais équations. là c'est simple, c'est quelques postulats, des règles d'imposition en escaliers, des vases communicants entre revenus catégoriels et revenus globaux.

ll faut juste avoir la matrice en tête. pour se la créér, la faire sous excel. et après c'est un arbitrage par an.

tu as mon âge, deux enfants aussi. tu verras en free, tu dois pouvoir acheter un appart tous les deux ans . J'ai commencé en provinve avec des taux 25% inférieurs à paris . puis suis monter sur paris.

Personnellement je vise le Grand Paris en immo. Pourquoi ? car c'est l'investissement qui va m'assurer un TRI maximum :
https://support.rendementlocatif.com/hc/fr/articles/360010532119-Qu-est-ce-que-le-TRI-taux-de-rendement-interne- pour le calcul du TRI.

Je vise le "après revente". Donc je vise les projets du grand paris, près gare. Mon dernier investissement fait il y a 1 an a déjà pris 22% . j'ai eu le nez fin. sur la localisation, et le potentiel de l'appartement.

La bourse à part y passer ses journées, c'est à risque . tu as le trend following qui est intéressant (suivre les valeurs montantes comme tech  par exemple) mais t'es pas à l'abri de louper une journée. j'ai perdu 20K comme çà cette année... j'ai pas le bon profil.

Par contre l'immo, si tu comprends bien les quelques dispositifs clés notamment LMNP, LMP Power (car non compris dans le plafonnement des niches fiscales de 10K annuels) c'est top. tu peux contrôler ton impot sur revenus locatifs en pratique le mettre à 0, tu peux sortir de l'assiette de l'IFI,en choisissant les bons supports. tu peux démembrer pour préparer la succession... tu peux copier/coller ton patrimoine en fin de carrière via la SCI OBO qui rachète tes biens...

En pratique en 10 ans de freelancing tu dois pouvoir te créer un 4K net tout payé. en 15 ans un 7K. et après tu enchaînes.

Pour ma part, j'ai fait le pari du LMNP régime réel à fort TRI (investissements IDF) + mixte province (LMNP toujours) pour avoir du rendement brut mixé à TRI fort. Ensuite je revendrai un jour les appart à fort TRI pour réinvestir en province sur des appart à cashlow>0.

Certains ont la stratégie d'avoir que du cashflow >0 et enchaîner les petites acquisitions province qui te permettent d'avoir du cashflow positif. Pour ma part, j'ai préféré, dans ma phase en bonne santé aller tapper du cashflow négatif mais acéquérir rapidement un patrimoine payé.

Pourquoi ? pour prouver à la banque que je sais closer. pour prouver que je peux avoir un taux d'endettement max mais un beau reste à vivre (ce qui prouve ma rentabilité pro), pour qu'elle me suive ensuite sur des projets d'envergure (immeuble de rendement à cashflow >0).

En pratique, je veux m'offrir le choix à 45 ans de m'arrêter et ne faire qu'investir. ce que je ne ferai pas bien sûr ... car je suis un drogué du conseil ahaha :D

mais le top pour moi c'est de m'offrir le sentiment de liberté. qui peut être : cette année je bosse que 6 mois... mais 6 mois je vais aller chercher des comptes que prestige, du goldman sachs (qui m'a proposé du taf un temps sur NY), du google , etc, etc...c'est aussi çà l'essence même du "free"lancing.

capito7

145 Messages

très actif
29/09/2020 à 11:26

droopyann : on revient pas en arrière t'inquiète ;-) à chaque jour on apprend et c'est bien l'objet du forum.

Globalement interesse toi à la roue location nue (générer du déficit) > LMNP > puis arbitrage LMP pour revente pour produits patrimoniaux à fort TRI et le reste en SCI OBO.

En gros location nue : démarrage free, LMNP : entre 5 & 10 ans, LMP: au bout de 10 ans et avant la retraite , revente SCI OBO des biens à fort rendement brut (province) , le reste revente via LMP pour exo des plus values.

là t'as globalement, bon an mal an, une feuille de route patrimonale qui fait sens et qui est pas complexe à gérer.

_lael

484 Messages

impliqué
29/09/2020 à 14:16

capito7 a écrit :Lael , je comprends pas ton raisonnement sur 2/3 points:"Car on économise juste de l'IR alors qu'en déficit reportable on aurait économisé IR + CS/PS"
 
 pour moi : 

- sur l'année n : tu vas mettre à 0 ton BIC réel et le déficit va venir s'imputer sur tes revenus globaux. donc tu économises l'impôt sur le revenu en plus là où en LMNP tu vas économiser que la mise à 0 de ton BIC LMNP,
- sur l'année n+1 en LMNP tu vas juste creuser ton déficit n+1 qui du tout sera réimputé sur l'année n+2 creusant un puits dont le fond s'arrête le jour de la fin des amortissements. et qui ne sera jamais remboursé.


 
Normalement on est pas en déficit "indéfiniment" en LMNP.
Pour un bon investissement avec une rentabilité de 8-12% on commence à dégager un bénéfice à partir de 3-5ans en général.
Et ce déficit est reportable pendant 10ans et même indéfiniment pour les amortissements.

Donc cela revient au même que le déficit foncier pour moi :
Pour 1000€ de déficit en LMP on économise 300€ (uniquement l'IR à 30%, voire même potentiellement de l'IR à 11% ou même 0% vu qu'il n'y a pas de limite au déficit imputable sur le revenu global en LMP) l'imputant sur le revenu global alors qu'en LMNP en attendant N+1, N+2, N+3 voire davantage on aurait eu une économie de 472€ (30% IR +17.2% CSG).
capito7 a écrit : Comme expliqué dans mon raisonnement tant que tu es en phase d'amortissement ton bénéfice net est nulle voir en déficit donc tu vas pas payer de RSI dessus ni d'IR. et pareil que tu sois en SCI IS


 
Il y a 1000-1500€ de RSI "forfaitaire" même avec un bénéfice nul il me semble.
capito7 a écrit : Sinon il y a les meublés touristiques et classés qui ont d'importants abattements en LMP pour le calcul des cotisations mais j'ai pas encore approfondi le sujet.
Si je passe LMP ça sera probablement après avoir acheté un bien dans cette optique (mais une fois l'épisode covid passé par contre!)"


Oui tu as aussi les Malraux & Monuments historiques et tous les produits générant du déficit en bien phyisique ou SCPI. Mais ces biens sont peu liquides et les prix sont surévalués à l'achat.


 
Non non je ne parlais pas de Malraux ni de monuments historiques.
Un meublé touristique classé ça veut juste dire que tu as au moins 1 étoile pour bénéficier de l'avantage fiscal (abattement).
Et pour ça il suffit de proposer le petit déjeuner en plus de la nuité il me semble.

Droopyann

82 Messages

très actif
29/09/2020 à 20:08

_lael, capito7, merci à vous pour le temps passé sur ces échanges, et la mine d'informations qu'ils représentent pour moi.
Effectivement, c'est une très bonne feuille de route.
Je continue de monter en compétences sur le sujet avant de me lancer, le contexte actuel étant assez critique, j'en profite pour bien affiner toutes ces idées.

icomp

229 Messages

impliqué
14/10/2020 à 21:40

Récapitulation sur la rentabilité d'un investissment en LMNP qui est le plus rentable dans la phase du starting.

Hyptheses:
Rendement des loyers : 6pourcents brut (cet exemple à été repris dans l'article explicant le TRI).
Apréciation du bien en 20ans: 40pourcents (dans l'exemple du TRI on avait 20pourcents sur 10ans)
Credit sur 20ans à taux moyen de 1.3pourcents en ce moment
Assurance du prêt sur 20ans 0.36pourcents (ce qui correspond à une tranche d'age 40-45ans)
Taxe d'habitation: 0.5pourcents de la valeur du bien
Charges de copropriétés: 0.5pourcents (cela reste assez conservateur)
Usure réelle du bien (aménagements, ravalement, pannes etc.): cela depend beaucoup de l'immeuble, je pense que 1pourcents est proche de la réalité
Coût engendré par les vacances: c'est le coût de l'assurance = 8pourcents des loyers bruts.
Frais de notaires: 8pourcents du valeur du bien
Amortissments sur 33ans (pour simplifier les calculs)
Autres coûts qu'on va apprécier juste qualitativement puisqu'il restent optionnels:
-Si revente pour réaliser le gain en général il faut supporter des frais d'agence pour trouver l'acheteur (5pourcents du prix).
-Les taxes despluvalues en cas de revente.
-Cout du temps perdu pour gérer son bien = frais d'agence de gestion 10pourcents de loyers bruts
Impots IR:30pourcents et PS: 17.2pourcents

Faison le calcul pour un bien de 100K.
Loyers bruts:6K
Taxe foncière + charges: 0.5+0.5 = 1K
Assurance:0.5K
Usure réélle:1K
Credit+Assurance 20ans: environs 20K
Notaire:8K
Amortissements: 3K

L'argent qu'on investi est donc de 100K+8K+20K = 128K
Loyers nets: 6K-1K-0.5K-1K = 3.5K
Revenus imposés = 3.5K-3K = 0.5K donc environs 0.25K d'impôts (30pourcents+17.2pourcents)
Loyers net nets=3.5K-0.25K=3.25K
Appreciation du bien par an=40K | 20ans = 2K

Rendement annuel = (3.25K+2K) | 128K = 4.1pourcents

Le rendement de cette opération est donc de 4pourcents net (si on compte les coûts optionnels décrits plus haut le rendment peut chuter entre 3pourcents et 3.5pourcents).

Avec ce rendement on double le capital investi en 20ans. Si on emprunte aujourd'hui 500K on en aura 1M dans 20ans. Le credit nous permet de "compresser le temps", on dispose du capital maintenant. Si le rendement des loyers bruts est de 4pourcents alors on trouve un rendement de 2.7pourcents net net. (mais peut-être dans ce cas l'appréciation du bien est plus importante: immobilier de value et un effet déficit des amortissments qui permet de payer moins d'impôts). Si les loyers bruts sont de 8pourcents alors le rendement net net est de 4.9pourcents mais il faudra peut-être augmenter l'assurance:biens plus risqués, diminuer l'appréciation : immobilier de rendement.
Il faut avoir aussi en tête que ce rendement est calculé avec l'inflation comrise. Le rendement réel serait autour de 2pourcents. Le 1M dans 20ans qu'on aura sera équivalent en effet à 750K d'ajourd'hui.

_lael

484 Messages

impliqué
15/10/2020 à 11:59

Juste une remarque, il ne faut pas oublier par contre que le loyer évolue mécaniquement d'environ 1-1.5% par an (indice IRL) donc un loyer de 6000€/an devient un loyer de 7300-7900€/an après 20ans ce qui change pas mal les calculs :)

Et si je voulais chipoter sur un autre point, les amortissements ne sont pas vraiment linéaires et on a plus de charges les premières années (frais de notaire, travaux d'aménagement, meubles, caution bancaire/frais de dossier, etc...) qui font qu'on ne paie pas d'impôts pendant plusieurs années, très peu ensuite puis de manière croissante (amortissements qui se réduisent, intérêts d'emprunt qui se réduisent et loyers qui augmentent)

Mais bon, cétait histoire de chipoter, c'est dur de faire une estimation en tenant compte du moindre détail.

icomp

229 Messages

impliqué
15/10/2020 à 13:22

En effet il a y aussi l'augmentation des loyers mais l'impact reste limité. J'ai regardé l'évolution de l'IRL pendants les 10 dernières années et son augmentation en moyenne est de 1pourcent. Si on calcule le gain sur 20ans de cette évolution pour 6K bruts de loyers on obtient 13.5K (avec 1.5 c'est 20K). Ce gain va être taxé IR+PS=0.5. Ainsi l'effet de cette augmentation est de 13.5*0.5 / 20ans / 128K = 0.26pourcents (avec 1.5 cela fait 0.39).