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SCI IR et frais pour les associés personne morale

icomp

229 Messages

impliqué
25/10/2020 à 12:20

Sur plusieurs posts et sur internet j'ai vu des articles qui expliquaient qu'on peut moduler les loyers différement des pourcentages de participation, mais peut-être il y a une différence entre les sa/sas et les sarl/sci.

Un exemple pour éclaircir encore mieux le sujet.

montage EURL/SCI IR
dont 10 pourcents des parts sont possédées par l'EURL (dans ce cas les parts de la SCI sont consdérés comme des titres de participations dans le bilan)
dont 90 pourcents des parts sont des personnes physiques
 
Achat d'immobilier locatif : 300K (200K pour le bati et 100K de travaux)
dont 200K par crrédit (annuités = 12K/an)
dont 100K apport de trésorérie via le compte courant d'associé de l'EURL

Loyers net de charges+intérets = 20K par an.

Calcul du résultat pour l'EURL:
Le bâtit est amorti sur 40 ans. Amortissments = 5K/an
Le travaux sont amortis sur 20 ans. Amortissments = 5K/an
Résultat net 20k-5K+5K=10K.
Dividendes pour l'EURL = 10K x 0.1= 1K (qui s'ajoutera dans le résultat de l'EURL)

Calcul du résultat pour les personnes physqiues:
20K x  0.9 = 18K
Le déficit foncier pour les personnes physqiues est de 90K (100K x 0.9). Donc pendant 5ans ils ne vont pas payer des iimpots fonciers et des PS (90K=5ans x 18K).

Les flux de trésorerie de la SCI IR vont se repartir de la manière suivante:
20K de loyers nets
12K annuité du crediit
1K dividendes pour L'EURL

Solde de 7K. On pourra verser le solde (ou une partie) pour le remboursement de l'EURL.

_lael

484 Messages

impliqué
25/10/2020 à 15:37

icomp a écrit :[...]
 
En reprenant votre exemple :
Acquisition : 300k€ (dont 100k€ de travaux)
Loyers : 20k€/an
Acquisition via SCI IR possédée à 10% par EURL IS et 90% par personne morale
Financement : 200k€ emprunt + 100k€ apport EURL


Ci-dessous quelques remarques
Il faut tenir compte de TOUTES les autres charges déductibles qui sont loin d'être négligeables :
- Intérêts d'emprunt et frais de dossier/garantie
- Assurances (PNO, éventuelle GLI, etc...)
- Frais de copropriété non inmputables au locataire
- Taxe Foncière après déduction de la taxe d'ordure ménagère si refacturée au locataire
- Frais de comptabilité
Ca représente facilement 6-7k€/an (environ 3% du prix d'acquisition par an quand même) sans compter les impôts (IR ou IS)

Et ajouter en amortissement pour la personne morale à l'IS :
- Frais d'acquisition : frais de notaire de 8% et frais d'agence de 4-8% (si charge acquéreur) du montant de l'acquisition.
C'est amorti séparément sur 5-10ans (de mémoire) ou en majoration du prix d'acquisition (pas intéressant).
Sur 5ans ça représente 1.6%/an soit 3.2k€/an.

Et ajouter en charges déductibles des revenus fonciers pour la personne physique :
- Travaux hors gros oeuvres : Travaux d'amélioration ou d'entretien qui ne consistent pas à agrandir la surface habitable.
Ce qui fait potentiellement jusqu'à 100k€ déductibles et pouvant être reportés pendant 10ans et création d'un deficit foncier (max 10700€ imputables sur le revenu global).


Du coup ça change pas mal de choses :
- Déficit foncier pour la personne physique pendant plusieurs années
- Amortissements plus élevés pour la personne morale donc presque rien qui remonte en dividendes pendant plusieurs années.


nb: Ah et j'allais oublié, mais il faut aussi verser des intérêts à l'EURL pour les apports en compte courant (obligatoire pour ne pas risquer une requalification en abus de bien social / faute de gérance).
Ce taux est de 1.2-1.3%/an (voir taux TMP publié au journal officiel) sur les 100k€ prêtés (d'après l'exemple)
Ces intérêts sont déductibles pour l'associé à l'IS, mais c'est probablement pas le cas pour la personne physique.

icomp

229 Messages

impliqué
27/10/2020 à 22:32

dans mon exemple les 20KE de loyers c'est des loyers net ( d'intêrets de crédit, de taxe foncière etc.).
Il n'y a pas de frais d'agence car j'achète directement du propriaitaire. 
Il reste effectivement les frais de notaire, si j'amorits ces frais sur 10ans séparement je pourrais ralonger un peu les amortissments des travaux et du bâti de sorte qu'à la fin l'annuité soit de 10KE par an. ( en sorte que d'avoir par exemple 1% de dividendes pour la personne morale par rapport à la somme investie). Il y a aussi la valeur du terrain que je n'ai pas soustrait qui n'est pas amortissable. 

Pour le déficit foncier oui, mais c'est positif pour les personnes physiques, pas d'impôts ni de PS sur 5ans ...

Pour les taux d'intêrets des versments en compte courant il existe des plafonds maximum déductibles (c'est du 1,19% en ce moment) mais je pense qu'on peut faire du 0% sinon le minimum serait de combien ?