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Crédit immobilier avec deux bilans

HachdotNet

16 Messages

discret
06/08/2020 à 16:59

Bonjour, je souhaite savoir si quelqu'un a pu obtenir un crédit immobilier avec deux bilans ou un bilan et demi (activité commencée en milieu d'année). Si oui si quoi les démarches? les banques qui ont étudiés le dossier et laquelle qui a donné le crédit ? après quel délai? avec quel taux?

Merci

Freelance91

1202 Messages

Grand Maître
06/08/2020 à 17:17

Faites une recherche sur le forum, certains ont obtenu des crédits avec 2 bilans, d'autres avec 1 bilan mais la plupart du temps on vous demandera 3 bilans, surtout si ce n'est pas une banque où vous êtes déjà client.

Tout dépend de votre profil, de votre dossier, de votre banque et parfois d'un interlocuteur à un autre les critères changent.

Un petit conseil : privilégiez les banques mutualistes ( CMutuel, CIC, CEpargne ) où votre interlocuteur peut lui-même prendre la décision de vous financer ou non ( dans les autres banques les dossiers remontent au comité de crédit puis vers le backoffice, donc vers des gens qui ne vous connaissent pas et vont juste appliquer les règles établies par la banque ).

__JJ__

64 Messages

actif
06/08/2020 à 20:31

Je suis exactement dans le même cas que vous (actuellement 1 bilan et 7 mois du deuxième exercice).

Je compte aller voir un courtier qu’on m’a conseillé en septembre afin de prendre la température.

Mais les témoignages m’intéressent , et surtout récents! (car bcp de fils la dessus sur le forum mais si c’est > 2 ans ce n’est déjà plus le même marché qu’aujourdhui).

Empruntez vous seul ou à deux ?

Pierre-RA

15 Messages

discret
06/08/2020 à 20:32

J'ai obtenu un crédit immobilier en début d'année... au prix d'une sacrée aventure.
Pour faire simple, deux banques ont voulu regarder mon dossier. Les autres se sont simplement arrêtées à la case "3 bilans -> non" et ont rejeté le dossier. De ces deux banques, une seule a accepté mon dossier.

Je suis passé par un courtier qui a pu forcer le pas et donner le dossier à des banquiers plus à même de prendre des décisions.

Je dirais qu'il ne faut pas baisser les bras, et demander à toutes les banques. Dans mon cas, j'ai pu attiré des conseillers professionnels. Sous condition de rapatrier mes comptes pro et perso, je pouvais avoir mon dossier accepté.

Voilà mon expérience, bonne chance dans vos recherches.

__JJ__

64 Messages

actif
06/08/2020 à 20:37

Pierre-RA a écrit :J'ai obtenu un crédit immobilier en début d'année... au prix d'une sacrée aventure.
Pour faire simple, deux banques ont voulu regarder mon dossier. Les autres se sont simplement arrêtées à la case "3 bilans -> non" et ont rejeté le dossier. De ces deux banques, une seule a accepté mon dossier.

Je suis passé par un courtier qui a pu forcer le pas et donner le dossier à des banquiers plus à même de prendre des décisions.

Je dirais qu'il ne faut pas baisser les bras, et demander à toutes les banques. Dans mon cas, j'ai pu attiré des conseillers professionnels. Sous condition de rapatrier mes comptes pro et perso, je pouvais avoir mon dossier accepté.

Voilà mon expérience, bonne chance dans vos recherches.
Merci pour votre témoignage !

Empruntiez vous seul ? Si non, quel est le profil de votre co-emprunteur (j’imagine que ca joue beaucoup)

Et combien de bilan aviez vous ?

HachdotNet

16 Messages

discret
06/08/2020 à 22:37

Pierre-RA a écrit :J'ai obtenu un crédit immobilier en début d'année... au prix d'une sacrée aventure.
Pour faire simple, deux banques ont voulu regarder mon dossier. Les autres se sont simplement arrêtées à la case "3 bilans -> non" et ont rejeté le dossier. De ces deux banques, une seule a accepté mon dossier.

Je suis passé par un courtier qui a pu forcer le pas et donner le dossier à des banquiers plus à même de prendre des décisions.

Je dirais qu'il ne faut pas baisser les bras, et demander à toutes les banques. Dans mon cas, j'ai pu attiré des conseillers professionnels. Sous condition de rapatrier mes comptes pro et perso, je pouvais avoir mon dossier accepté.

Voilà mon expérience, bonne chance dans vos recherches.
Merci pour votre témoignage, pourriez-vous me passer en privé les coordonnés de votre courtier ainsi que la banque qui vous a donné le crédit?

Pierre-RA

15 Messages

discret
06/08/2020 à 22:38

Je voulais emprunter seul, mais au final, j'ai emprunt´ avec ma femme.
Elle est actuellement sans emploi, mais elle peut trouver facilement un emploi dans son domaine si il y a besoin. Pour le moment elle s'occupe de notre bébé.

J'ai présenté un bilan, et un partiel (10 mois au moment du dossier).

Le conseiller nous a dit qu'on avait un très bon dossier en regardant au delà des documents à fournir.

HachdotNet

16 Messages

discret
06/08/2020 à 22:39

Pierre-RA a écrit :Je voulais emprunter seul, mais au final, j'ai emprunt´ avec ma femme.
Elle est actuellement sans emploi, mais elle peut trouver facilement un emploi dans son domaine si il y a besoin. Pour le moment elle s'occupe de notre bébé.

J'ai présenté un bilan, et un partiel (10 mois au moment du dossier).

Le conseiller nous a dit qu'on avait un très bon dossier en regardant au delà des documents à fournir.
Votre femme était en CDI au moment de la demande de crédit?

Pierre-RA

15 Messages

discret
06/08/2020 à 23:21

HachdotNet a écrit :[quote:85bbaa616e="Pierre-RA"]Je voulais emprunter seul, mais au final, j'ai emprunt´ avec ma femme.
Elle est actuellement sans emploi, mais elle peut trouver facilement un emploi dans son domaine si il y a besoin. Pour le moment elle s'occupe de notre bébé.

J'ai présenté un bilan, et un partiel (10 mois au moment du dossier).

Le conseiller nous a dit qu'on avait un très bon dossier en regardant au delà des documents à fournir.
Votre femme était en CDI au moment de la demande de crédit?[/quote]

Non, sans emploi.

Mais, on nous a fait comprendre qu'il fallait dire qu'elle allait reprendre le travail rapidement.

HachdotNet

16 Messages

discret
06/08/2020 à 23:26

Pierre-RA a écrit :[quote:911e61ede4="HachdotNet"][quote:911e61ede4="Pierre-RA"]Je voulais emprunter seul, mais au final, j'ai emprunt´ avec ma femme.
Elle est actuellement sans emploi, mais elle peut trouver facilement un emploi dans son domaine si il y a besoin. Pour le moment elle s'occupe de notre bébé.

J'ai présenté un bilan, et un partiel (10 mois au moment du dossier).

Le conseiller nous a dit qu'on avait un très bon dossier en regardant au delà des documents à fournir.
Votre femme était en CDI au moment de la demande de crédit?[/quote]

Non, sans emploi.

Mais, on nous a fait comprendre qu'il fallait dire qu'elle allait reprendre le travail rapidement.[/quote]
C'est une bonne nouvelle je vous ai adressé un message privé, j'attends votre réponse, Merci beaucoup!

Pierre-RA

15 Messages

discret
06/08/2020 à 23:39

HachdotNet: Répondu

Petit complément :
Des deux banques qui ont étudié mon dossier,
je me suis retrouvé en entretien avec un conseiller dans l'une d'entre-elle qui n'avait aucune connaissance de notre domaine.
Et le fait de dire que j'avais un seul client (l'ESN avec qui je travaille), a fait capoté mon dossier.
Donc si jamais vous avez un entretien, sortez des arguments solides.

HachdotNet

16 Messages

discret
06/08/2020 à 23:43

Pierre-RA a écrit :HachdotNet: Répondu

Petit complément :
Des deux banques qui ont étudié mon dossier,
je me suis retrouvé en entretien avec un conseiller dans l'une d'entre-elle qui n'avait aucune connaissance de notre domaine.
Et le fait de dire que j'avais un seul client (l'ESN avec qui je travaille), a fait capoté mon dossier.
Donc si jamais vous avez un entretien, sortez des arguments solides.
D'accord et merci pour votre conseil :) ça me redonne espoir car j'ai déjà contacté deux courtiers: le premier m'a demandé d'attendre jusqu'à fin 2022 et l'autre fin 2021 :( je vais continuer à essayer avec d'autres.

hmg

25586 Messages

Grand Maître
07/08/2020 à 03:19

Bonjour,

Dans certains cas, 2 bilans et un prévisionnel suffisent.

Avoir une partie de l’apport rassure les banques.

Cordialement,

- HMG - hmg_71@yahoo.fr
Expert comptable - Paris - www.hmgec.com
Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.

Freelance91

1202 Messages

Grand Maître
07/08/2020 à 10:48

Les banques en ligne semblent plus exigeantes, Boursorama demande 5 bilans !

Privilégiez donc une banque classique ( de préférence mutualiste ) et n'hésitez pas à leur promettre de transférer vos comptes pro en plus de la domiciliation de vos salaires.

Picasso4All

39 Messages

actif
07/08/2020 à 11:06

Hello,

En fin d'année 2019, avec ma femme (en CDI) nous avons obtenu un crédit pour notre résidence principale, alors que je ne disposais que de 10 mois d'activités en tant que micro-entrepreneur.
Nous avons apporté 20% de la somme.
Nous sommes passés par un courtier qui a sollicité 20 établissements bancaires. 18 ont refusé sur le coup. Deux ont étudié le dossier. Un seul a accepté de nous financer.
Il y a eu pas mal de péripéties mais nous y sommes arrivés.
Et nous avons domicilié nos revenus au sein de l'établissement.

Bon courage dans vos démarches

RIMO_80

11 Messages

discret
07/08/2020 à 11:54

le credit du Nord travaille avec les pros. j'ai eu mon credit avec deux bilans

hmg

25586 Messages

Grand Maître
07/08/2020 à 13:57

Bonjour,

RIMO_80 a écrit :le credit du Nord travaille avec les pros. j'ai eu mon credit avec deux bilans
Cela dépend de la politique de la banque, mais aussi des agences.

Dans une même banque, on peut être reçu différemment selon l’agence.

Cordialement,

- HMG - hmg_71@yahoo.fr
Expert comptable - Paris - www.hmgec.com
Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.

HachdotNet

16 Messages

discret
07/08/2020 à 14:01

RIMO_80 a écrit :le credit du Nord travaille avec les pros. j'ai eu mon credit avec deux bilans
c'est une bonne nouvelle, content pour vous ! je n'ai pas encore eu cette chance

p0ulp3

105 Messages

très actif
10/08/2020 à 13:16

hmg a écrit :Bonjour,
RIMO_80 a écrit :le credit du Nord travaille avec les pros. j'ai eu mon credit avec deux bilans
Cela dépend de la politique de la banque, mais aussi des agences.

Dans une même banque, on peut être reçu différemment selon l’agence.
Je confirme, je suis au credit mutuel de Villeurbanne (qui est collé à Lyon). Tres bon feeling avec le conseiller pro, il est ok pour un pret immo avec seulement 1.5 bilan, mais apport conséquent. Et il m'avait fait une reduction sur le compte pro lors de l'ouverture (~10€/m). A contrario, l'agence de Lyon 8 me faisait un tarif plus élevé, sans prendre le temps de me laisser présenter mon projet de freelance à l'époque. Bref c'est du cas par cas !

emepp

3 Messages

nouveau
10/08/2020 à 13:58

Bonjour,

Pour ma part, j’ai réussi à avoir un crédit immobilier en passant par un courtier avec 1 bilan SASU 2019 + 1 année en AE 2018 soit 2 ans d’historiques et mon prévisionnel 2020.
Ma compagne est en CDI (emprunt à deux).
La banque m’a demandée 10 % d’apport perso.

Je me suis versé un salaire récurent avec ma SASU et j’ai montré le peu de période d’interco (j’ai ajouté mes contrats pro à mon dossier). La banque a apprécié la régularité des revenues et la stabilité de mon activité.

J’ai mis également mon compte bancaire pro dans la balance mais la banque ne m’a pas demandé la domiciliation de celui-ci.

Pour info la banque est le CIC.
D’autres banques avaient également accepté le dossier mais le taux n’était pas intéressant : la poste / société générale / bnp

htnfr

791 Messages

impliqué
11/08/2020 à 09:49

p0ulp3 a écrit : Je confirme, je suis au credit mutuel de Villeurbanne (qui est collé à Lyon). Tres bon feeling avec le conseiller pro, il est ok pour un pret immo avec seulement 1.5 bilan, mais apport conséquent. Et il m'avait fait une reduction sur le compte pro lors de l'ouverture (~10€/m). A contrario, l'agence de Lyon 8 me faisait un tarif plus élevé, sans prendre le temps de me laisser présenter mon projet de freelance à l'époque. Bref c'est du cas par cas !
Les crédit mutuel sont indépendants et ont le pouvoir de prendre la décision, ca change donc d'une agence à une autre. On a essayé le CA, qui a passé le dossier à la commission régionale (refusé), ca ne sert donc à rien de tenter les autres agences. C'est pareil pour LBP.

Finalement, crédit mutuel de Villeurbanne (à côté de la mairie) est la seule banque qui nous accorde le crédit, en calculant le revenu comme: CA micro - charges sociales, alors que pour les autres banques, c'est plutôt revenu imposable (66% CA).

Anthaus

40 Messages

actif
13/08/2020 à 14:15

Intéressant comme sujet.
Est-ce que les banques réagissent de la même façon avec un client potentiel qui souhaite un crédit pour sa résidence principale, et un client qui souhaite investir en locatif. Il me paraîtrait logique que le deuxième cas soit plus facile à accepter, mais peut-être que les banques ne raisonnent pas comme cela ?

martinmartin

16 Messages

discret
13/08/2020 à 14:59

Salut à tous,

Ce fil m'intéresse également.

Ma banque perso (crédit mutuel) me suivrait (je parle au conditionnel car j'attend la signature du compromis de vente à la rentrée pour obtenir une offre de prêt)

Je suis à 2 bilans et mon E.C. m'a fait un bilan prévisionnel sur 2020, sur demande de la banque.

Mon année 2019 est <2018>=2018.

Il s'agit d'un investissement locatif (195K) et j'ai remboursé 40% de mon prêt de résidence principale (montant proche) à cette banque.

Freelance91

1202 Messages

Grand Maître
13/08/2020 à 15:06

ça confirmerait ce que je disais plus haut : dans les banques mutualistes votre interlocuteur peut prendre la décision d'accorder le prêt ou non, dans les autres banques ça remonte en comité ...

_lael

389 Messages

impliqué
14/08/2020 à 15:17

Freelance91 a écrit :Faites une recherche sur le forum, certains ont obtenu des crédits avec 2 bilans, d'autres avec 1 bilan mais la plupart du temps on vous demandera 3 bilans, surtout si ce n'est pas une banque où vous êtes déjà client.

Tout dépend de votre profil, de votre dossier, de votre banque et parfois d'un interlocuteur à un autre les critères changent.

Un petit conseil : privilégiez les banques mutualistes ( CMutuel, CIC, CEpargne ) où votre interlocuteur peut lui-même prendre la décision de vous financer ou non ( dans les autres banques les dossiers remontent au comité de crédit puis vers le backoffice, donc vers des gens qui ne vous connaissent pas et vont juste appliquer les règles établies par la banque ).
C'est exactement ça.
Avec un peu de chance ça passe avec 1 seul bilan : j'ai réussi auprès du Crédit Mutuel grâce grâce à la directrice d'agence qui avait une délégation pour valider elle-même les prêts.
C'était pour du locatif.
Mais la plupart des banques demandent effectivement 2 ou 3 bilans.

Les banques mutualistes sont effectivement beaucoup plus souples et ont plus de pouvoir à l'intérieur de l'agence sans que tout doive systématiquement remonter au niveau régional ou au service des engagements.

En insistant un peu ça peut également passer avec 2 bilans dans les banques demandant 3 bilans car cette règle s'applique surtout aux sociétés plus risquées avec de lourds investissements, des dettes, des salariés, des charges conséquentes, etc...
En activité de conseil on est très peu concerné par tout ça, on peut du coup arriver arriver à obtenir les mêmes conditions que pour les "Professions Libérales" où ils se contentent en général de 2 bilans si le domaine d'activité est porteur (professions médicales entre autres).


En complément je dirai également de demander à rencontrer directement un conseiller professionnel ou le directeur d'agence.
C'est eux qui ont le pouvoir de délégation pour valider eux-même les prêts jusqu'à un certain montant.
Et c'est peine perdu d'aller défendre ses bilans et la viabilité économique de sa société auprès d'un "Conseiller Grand Public" car il ne connait tout simplement pas le fonctionnement d'une entreprise.

Un conseiller Grand public m'a même sorti une fois en essayant de comprendre mon bilan :
"Monsieur, votre société ne gagne pas d'argent, pourquoi on prendrait le risque de vous accorder un prêt si votre activité n'est pas viable ?"
Car il n'avait pas compris que je me versais l'intégralité du bénéfice en rémunération et même après plusieurs dizaines de minutes d'explication il n'a rien voulu entendre.
Pour lui une société qui dégage 0€ de résultat net c'était une entreprise non viable, point barre.
Et ce même si la société aurait dégagé un bénéfice de 100k€+ avant rémunération et charges sociales du dirigeant.


Entre temps j'ai fait financer 4 autres investissements locatifs par la même banque (crédit mutuel).
Uniquement le dernier prêt est remonté au "service des engagements" car l'encours était trop conséquent pour que la décision puisse être prise en agence comme jusqu'à présent.
Mais c'est quand même passé car ils avaient du recule sur les précédents investissements qui généraient du "cashflow" et pour lesquels tout se passait bien : loyers régulièrement perçus sur les comptes en banque, pas d'irrégularités, etc...

Sachant qu'au Crédit Mutuel ils appliquent la méthode du "calcul différentiel" pour le calcul du "taux d'endettement" ce qui est bien plus avantageux en tant qu'investisseur.
En gros ils ne se contentent pas d'ajouter les revenus locatifs aux revenus et les dettes locatives aux dettes comme pour les calculs classiques du taux d'endettement.
Ils calculent le cashflow/effort d'épargne pour chaque investissement locatif et ajoutent/soustraient aux revenus.
Du coup tant que les investissements génèrent du cashflow, on peut virtuellement emprunter à l'infini.