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Achat d'un bien immo avec ma SASU via une SCI

ecka-studio

2 Messages

nouveau
23/09/2020 à 10:15

Bonjour la Communauté,

Je cherche à valider un montage financier pour l'achat d'un bien immobilier pour location en investissant une partie de la trésorerie de ma société pour faire un apport.

Voici le montage auquel je suis arrivé :

  • Créer d'une SCI avec ma SASU et moi-même comme associé
  • Partager les actions à hauteur de 30% (société) et 70% (moi), par exemple (l'idée est que je possède la plus grosse quote part)
  • Faire un apport sur le compte commun de la SCI de 50k€ par ECKA Studio et 10 k€ de moi-même
  • Faire un emprunt bancaire à travers la SCI
J'aimerai avoir votre avis :
  • Est-ce qu'un tel montage est possible ?
  • Pensez-vous à d'autre montage possible ?
  • Est-ce que l'apport sur le compte commun change la répartition des actions/parts de la SCI
  • L'emprunt se fait bien via la SCI et c'est la société et moi-même qui sont garant du prêt ?
Autre point, comment marche l'imposition ?
  • On applique IS pour la SASU et IR pour moi-même en proportion des parts dans la société sur les loyers percus (minus les frais comme l'emprunt bancaire)
Cdt,
Eckarath

icomp

226 Messages

impliqué
24/09/2020 à 18:07

tu peux voir le poste :
"SCI IR et frais pour les associés personne morale"

Le titre n'est pas très prometteur mais le sujet traite pratiquement du même montage mais avec EURL/SCI IR

Je pense que la proportion 30/70 n'aurait pas d'impact sur l'apport en compte courant depuis la SASU (mais cet apport doit être remboursé).
Pour le résultat il faut faire le calcul de 2 manières:
-IR: rétirer les frais (ou laisser en brut puis appliquer du  -30% en régime micro foncier )
-IS: appliquer l'amotissement et enlever les frais

Si on respecte le ratio 30/70 lors de la distribution du résultat (ce qui n'est pas obligatoire et pourrait être modulé lors de l'AG) cela nous fait :
30% résultat IS -> benefice pour la SASU qui s'ajoutera aux bénéfices de l'activité et donc pour le calcul de l'IS.
70% résultat IR -> va s'ajouter comme un revenu foncier aux autres revenus et application de 17.2% de prélevement sociaux (regime micro-foncier si résultat < 15K)

jmolive

2189 Messages

Grand Maître
25/09/2020 à 17:54

Bonjour,
Sans avoir d'expérience pratique, mes lectures me font comprendre ces réponses à vos 5 questions : 
Oui Oui Non Oui Oui.
J'envisageais de faire ce montage mais l'année blanche puis le covid m'ont fait mettre de coté ce projet que je vais reprendre.

Mais une fois le montage vu, il y a surtout le bien immobilier à trouver ...

Gérant maj. EURL IS clot 30/09

freesas

515 Messages

impliqué
01/10/2020 à 09:38

Hello,

"Faire un emprunt bancaire à travers la SCI"

commencer donc par là, bonne chance.

ecka-studio

2 Messages

nouveau
02/10/2020 à 09:49

Merci pour vos réponses

yofi222

46 Messages

actif
25/10/2020 à 02:47

L'emprunt bancaire via une sci est tout à fait possible si on dispose d'un bon apport..

L'argent mis en apport pour la sci via la SASU doit néanmoins etre remboursé et doit faire l'objet d'une convention de trésorerie sinon considére comme abus de bien sociaux

icomp

226 Messages

impliqué
25/10/2020 à 11:40

Est-ce que vous pouvez détailler la signification d'une convention de trésorerie. Est-ce qu'il ya des règles spécifiques (hormis le fait que la trésorerie doit être remboursée) de l'apport de trésoreire (via par exemple compte courant d'associé) ?

_lael

432 Messages

impliqué
25/10/2020 à 16:19

La convention de trésorerie c'est juste un accord contractuel entre deux sociétés avec un lien de capital.

Il faut juste indiquer :
- Les parties concernées par l'accord ainsi que leurs représentants.
- Le montant prêté (facultatif) : C'est mieux de gérer les apports / retraits dans des documents séparés en faisant référence à cette convention.
- Les conditions de prêt : Prévoir un taux d'intérêt pour les montants prêtés (voir les taux TMP publiés au bofip). C'est obligatoire sinon abus de bien social / faute de gérance. Ne pas dépasser le taux TMP sinon perte de déductibilité des intérêts.
- Les conditions de remboursement : Délai et conditions de remboursement (A première demande, sous 1mois, 6mois, etc...), etc...
- Signature des parties pour accord

Ca peut paraître un peu ridicule quand on est unique actionnaire ou très largement majoritaire mais on est tenu de fournir ces documents si on nous les demande au même titre que les PV d'AG en EURL pour fixer sa rémunération alors qu'on est l'unique décideur.

yofi222

46 Messages

actif
25/10/2020 à 22:56

En ce qui concerne la convention de trésorerie il existe des guide sur interenet, mais vaut mieux faire cela auprès d'un professionnel son comptable ou d'un avocat fiscaliste, service juridique ou autre.