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indépendant et crédit immobilier

oloman

7 Messages

nouveau
11/05/2008 à 13:11

Bonjour

J'ai une question sur le crédit immobilier lorsqu'on est un dirigeant eurl ou indépendant.
Pour un salarié CDI, les banques calculent les mensualités maximales (et donc le montant du crédit) en fonction du revenu net. Mais qu'en est-il pour un entrepreneur?
Est-ce plus difficile d'obtenir un crédit de manière générale? Quels sont les pièges à éviter?

Merci pour votre aide

mixomatose

7223 Messages

Grand Maître
11/05/2008 à 17:01

oloman a écrit : Est-ce plus difficile d'obtenir un crédit de manière générale? Quels sont les pièges à éviter?
Oui, sans conteste, surtout si on débute dans cette activité. Malheureusement, la pluspart des banques et organismes de crédits vous rigole au nez (quand vous ne vous faites pas carrément insulter).

Heureusement, certaines banques se spécialisent sur le créneau des PME et créateurs, ou font des campagnes marketing a leur intention, il faut en profiter.
Ce qu'il leur faut (BNC): 2035 et 2042 prouvant que vous avez une activité qui vous rend solvable par rapport au niveau d'emprunt. Et normalement, ils comprennent qu'il puisse y avoir des hauts et des bas dans votre activité.
N'hésitez pas à changer de banque.

calculette de charges sociales TNS indépendant en ligne, comparateur simulateur Autoentrepreneur EI EURL
http://www.entrepriseindividuelle.info/Calc_CharSoc.php

oloman

7 Messages

nouveau
11/05/2008 à 18:53

Un dirigeant d'eurl qui ferait environ 100 k de résultat net (avec 1 à 2 ans de bilan) peut espérer obtenir quel montant de prêt immobilier?

mixomatose

7223 Messages

Grand Maître
11/05/2008 à 18:59

Après charges sociales et prélèvements, et IR?
Combien de personnes à charge?

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oloman

7 Messages

nouveau
11/05/2008 à 19:30

Pour faire simple, disons sans personne à charge, célibataire...


Par exemple,

Une EURL option IS qui réalise 130 000 euros de bénéfices.
30 000 euros sont versés en salaire (21000 net?)
et
100 000 euros - IS de (38000 *0.15 +62000*0.33)=>26160 = 73 840 de dividendes

Il reste donc avant IR environ 21000 de salaire+73840 de dividendes= 94 840 euros.

Si on va voir la banque avec ce genre de bilan, que va t-elle nous proposer en terme de crédit? Va-t-elle regarder ce qui reste après l'IR?

Si je fais une simulation sur lesechos.fr pour l'IR, il reste:94 840-21202=73 638 euros (soit 44% qui s'évapore par rapport au 130k)

Bon, il y a sans doute des erreurs dans mes calculs, mais c'est à peu près cela?


A savoir que pour les salariés CDI, les banques prennent en compte le revenu net avant impôt pour appliquer la règle des 1/3 (mensualité par rapport au revenu mensuel).


J'espère avoir été clair:)

mixomatose

7223 Messages

Grand Maître
11/05/2008 à 23:31

Ca va dépendre des taux, durée de remboursement, cautions, garanties, apport perso, etc...
Je dirais de l'ordre de 400KE sur 25 ans (basé sur mon expérience perso).

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ultraeurl

58 Messages

actif
13/05/2008 à 11:24

Un ami banquier spécialisé dans la gestion de patrimoine m'a dit d'etre prudent quant à la rémunérationq ue l'on se verse. Pour un crédit immo à titre personnel, le banquier ne regardera pas le CA!

oloman

7 Messages

nouveau
13/05/2008 à 13:58

UltraEURL- qu'entends-tu par "être prudent"?
Le banquier regarde en priorité le salaire que l'on se verse?

bastos

1 Messages

nouveau
11/06/2008 à 17:20

Heureusement, certaines banques se spécialisent sur le créneau des PME et créateurs, ou font des campagnes marketing a leur intention, il faut en profiter.


Pourriez vous nous donner quelques noms de banques ? :)

Merci beaucoup

dahwoud

3 Messages

nouveau
20/06/2008 à 23:22

Idem bastos merci.

Compte supprimé

539 Messages

18/06/2009 à 16:53

Interessé aussi par les banques spécialisés indep ;)

Jean-Baptiste - Ingénieur Java freelance - Co-gérant EURL IS
Noel des freelances le 9 Décembre 2014 : https://www.eventbrite.fr/e/billets-save-the-date-le-noel-des-freelances-2015-14606575661

Calimero

3616 Messages

Grand Maître
18/06/2009 à 19:10

Beau déterrage de topic, à 1 an - 2 jours ! :lol:

mixomatose

7223 Messages

Grand Maître
18/06/2009 à 20:54

Pas mal en effet.
Calimero, je n'avais pas vu que tu étais passé Grand Maître. Effort remarquable.

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Calimero

3616 Messages

Grand Maître
19/06/2009 à 10:53

mixomatose a écrit :Pas mal en effet.
Calimero, je n'avais pas vu que tu étais passé Grand Maître. Effort remarquable.
Ouais, j'en raconte des conneries ! :lol:

hmg

26591 Messages

Grand Maître
24/06/2009 à 12:55

:)

Cordialement,

- HMG - hmg_71@yahoo.fr
Expert comptable - Paris - www.hmgec.com
Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.

Compte supprimé

539 Messages

24/06/2009 à 14:15

Ca ne répond pas à la question :!:

Quelles sont les banques réputées "prêteuses" aux indeps ?

Jean-Baptiste - Ingénieur Java freelance - Co-gérant EURL IS
Noel des freelances le 9 Décembre 2014 : https://www.eventbrite.fr/e/billets-save-the-date-le-noel-des-freelances-2015-14606575661

mixomatose

7223 Messages

Grand Maître
24/06/2009 à 14:21

le CIC m'a octroyé un pret immobilier...

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http://www.entrepriseindividuelle.info/Calc_CharSoc.php

Compte supprimé

539 Messages

24/06/2009 à 14:59

Merci ;)

Jean-Baptiste - Ingénieur Java freelance - Co-gérant EURL IS
Noel des freelances le 9 Décembre 2014 : https://www.eventbrite.fr/e/billets-save-the-date-le-noel-des-freelances-2015-14606575661

mixomatose

7223 Messages

Grand Maître
24/06/2009 à 15:38

Fais toi aider par un courtier (genre empruntis ou abcourtage), cela m'a aidé (il faut en essayer plusieurs, le premier a franchement ri au nez de mon épouse ... indépendant? un crédit immobilier? vous voulez rire, chère madame, c'est ridicule, vous me faites perdre mon temps...).

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http://www.entrepriseindividuelle.info/Calc_CharSoc.php

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539 Messages

24/06/2009 à 16:15

Oui en fait je suis déjà proprio depuis 2ans, à l'époque je suis passé par un courtier (meilleurtaux.com) puis ensuite avec ma propal j'ai fait le tour des banques en faisant baisser à chaque fois le taux.

A la fin je suis tombé à la BNP qui m'ont dit "voilà le taux mini qu'on peux faire, je l'envoi au service prêt, on verra si ça passe ou si ça casse". Et c'est passé.

Depuis j'ai pris un credit voiture, je lui ai demandé de me montrer sa grille de taux et d'essayer le taux mini, du coup j'ai eu un credit conso avec un taux de 1% inférieur à ce qu'il me vendait de "base".

En fait le banquier décide rien, il évalue un taux pour l'envoyer à son service crédit et que ça passe à 100%. Mais en fait il pourrait envoyer n'importe quel taux, c'est pas lui qui décide au final.

Aujourd'hui, nouvellement indep, mon projet c'est acheter un studio dans le neuf pour le louer en loi scellier et emprunter sur assez longtemps pour ne rien débourser quand c'est loué (genre crédit sur 20 - 30 ans ou en négociant ferme le prix d'achat : vive la crise). L'idée c'est de faire ça chaque foi s que j'arrive à mettre de coté un apport suffisant (meme si le scellier ne marchera que sur le 1er achat) et tant qu'une banque accepte de me prêter.

Sur ce dernier point je ne sais pas jusqu'a combien une banque accepte de prêter.. parce que bon si j'emprunte 1 million d'euros, je peux acheter 9-10 studios et ne "rien" payer car tout peut être couvert par les locataires. J''imagine qu'à un moment donné il y aura une limite non ? En dehors du fait que ça prend du temps à gérer et que le temps libre n'est pas illimité ;)

De plus quel est le taux enviseagle en indépendant ? car si le TEG dépasse les 5% ça devient vraiment plus difficile de ne rien mettre chaque mois...

Jean-Baptiste - Ingénieur Java freelance - Co-gérant EURL IS
Noel des freelances le 9 Décembre 2014 : https://www.eventbrite.fr/e/billets-save-the-date-le-noel-des-freelances-2015-14606575661

Calimero

3616 Messages

Grand Maître
24/06/2009 à 16:59

OK. c'est du crédit pour investissement locatif.

Faut voir ce qui est rentable pour toi parmi les diverses solutions, et faut surtout voir en fonction de la fiscalité:
- crédit amortissable ou in-fine
- utilisation de l'apport sur l'achat, ou bien nantissement au profit de l'établissement financier ...
...

Ta ou tes banques actuelles (perso/pro) n'ont rien à proposer ?

smash

167 Messages

impliqué
24/06/2009 à 18:03

Bonjour,

pour un crédit in-fine, les banques demandent souvent de nantire la somme prêtée.

Donc il faut déjà avoir des sous...

Il y a plusieurs solutions pour acheter des bien, en SCI (IR ou IS) ou pas, seul ou à plusieurs,...

une banque regarde vos revenus et les revenus potentiels du bien et divise par 3 (dans un premier temps).
Il ne faut pas que la somme de tous vos crédits dépasse ce montant.

les banque ne sont pas des capital risqueur, pour 1 euros prêté elle essaye de se cautionner au moins 2 fois (exemple hypothèque + assurance)

Quand à emprunter 1 million d'euros, si vous savez comment faire accepter ça à une banque, je suis preneur....

jblemee : MP

Cordialement,

Pascal

Calimero

3616 Messages

Grand Maître
24/06/2009 à 18:26

Et clairement faire attention à la fiscalité. Le foncier est méchamment taxé (taux marginal + PS = on est vite à 43%).

Dans le cas d'un crédit amortissable, les intérêts déductibles baissent progressivement et on a donc un revenu foncier imposable de plus en plus important (alors que le flux de trésorerie n'a pas augmenté d'un iota): il faut donc augmenter l'effort d'épargne pour compenser.

Bref, faut faire chauffer le classeur Excel. Et c'est sans oublier tous les aspects patrimoniaux / familiaux ...

Acheter à crédit, même si on a les moyens de payer cash, n'est pas forcément une mauvaise idée (si le coût reste raisonnable): on garde des liquidités, l'assurance a un vrai rôle pour "ceux qui restent" s'il devait arriver un événement très fâcheux à l'emprunteur-assuré...

Bons calculs, JB ! :D

Compte supprimé

539 Messages

24/06/2009 à 23:03

Ha oui effectivement, tout n'est pas si simple, ce serait trop beau ;)

Merci pour votre aide, je vais continuer mes recherches ...

Jean-Baptiste - Ingénieur Java freelance - Co-gérant EURL IS
Noel des freelances le 9 Décembre 2014 : https://www.eventbrite.fr/e/billets-save-the-date-le-noel-des-freelances-2015-14606575661

lola34

17 Messages

discret
27/06/2012 à 09:34

oloman a écrit :Bonjour

J'ai une question sur le crédit immobilier lorsqu'on est un dirigeant eurl ou indépendant.
Pour un salarié CDI, les banques calculent les mensualités maximales (et donc le montant du crédit) en fonction du revenu net. Mais qu'en est-il pour un entrepreneur?
Est-ce plus difficile d'obtenir un crédit de manière générale? Quels sont les pièges à éviter?

Merci pour votre aide
Bonjour.

Pour ceux qui se posent la même question, il est important de faire jouer la concurrence entre les banques. C'est dans votre intérêt.

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