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Se lancer en freelance et trouver un crédit immo ensuite???

YFY

17 Messages

discret
20/01/2009 à 12:29

Bonjour à tous!

Ce message émis en 2008 par fabrice m’a balancé une volée de bois vert dans les narines… 

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Quel intérêt à devenir indépendant pour un salarié travaillant en SSII ?
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Publié le 28/04/08 par fabrice

Beaucoup d’informaticiens travaillent en SSII et peuvent avoir l’impression d’être les dindons de la farce. En gros, on les place chez le client, ils rapportent 500 €/jour, soit 10 000 €/mois et eux touchent 2500 € net mensuel.

Là on se dit, si les 500 € allaient dans ma poche, la vie serait plus belle !

Voici la réalité.

Premièrement, il est quasi impossible maintenant pour un informaticien indépendant de rentrer en direct chez un gros compte (banque, assurance…). Les directions des achats contrôlent tout et ne traitent plus qu’avec de grosses SSII référencées, afin de pouvoir négocier des gros contrats et des tarifs réduits.

Votre client sera en fait une SSII, qui vous apportera un contrat chez un grand compte et se rémunérera 15-20% sur le tarif final. Sur les 500 €/jour, il vous en reste donc 400 €.

La vie reste belle, sur 20 jours, ça fait 8000 € !

Pas tout à fait ! De votre chiffre d’affaire de 8000 €, vous allez déduire vos frais.

Super, je vais pouvoir m’acheter des costumes et les déduire ? Et bien non ! Les frais déductibles sont strictement encadrés et les costumes n’entrent pas dedans. Mais vous pourrez déduire une partie de votre loyer et charges afférentes, une partie de votre budget déplacement, informatique, formation, comptabilité, etc., sous réserve d’une justification professionnelle.

Parmi ces frais, il y a des frais que vous auriez eus de toute façon, même en étant salarié (et qui d’ailleurs peuvent être déduit en frais réel lors de votre déclaration d’impôts sur le revenu), mais il y en a aussi des nouveaux qui vont s’ajouter : logiciel de comptabilité, honoraire de l’expert-comptable, création de cartes de visite, d’un site Web, etc.

1000 € de frais par mois est réaliste. Votre bénéfice est donc de 7000 €. C’est ce chiffre qui va servir de base pour les cotisations sociales (URSSAF et co).

Comptez environ 30% de cotisation sociales, il vous reste donc 4900 €, ce qui demeure alléchant, j’en conviens !

Mais quid des vacances annuelles et des RTTs que vous auriez eus en étant salarié ? Et, si vous tombez malade ? Donc ces 4900 € mensuel, ça n’est pas pour 12 qu’il faut les multiplier, mais plutôt par 10, pour avoir votre rémunération annuelle : 49 000 €.

C’est plutôt bien, ça fait du 4083 € net mensuel, à comparer au 2500 € de base.

Où est le piège ?

Dans cette simulation, on suppose qu’il n’y aucune période d’inter contrat ou que si vous enchainez les contrats, il n’y a pas de vacances entre les deux.

Dans les faits, il est tout à fait possible, surtout ces temps-ci, d’avoir de la chance (ou de se la créer en prospectant activement) et tomber sur une régie d’un an. C’était moins vrai en 2002-2003 où pas mal d’indépendants et de SSII ont bu la tasse…

Ce qui m’amène à la conclusion suivante :

Etre indépendant, c’est plus rentable, tant que vous travaillez ! Mais la rémunération plus élevée se justifie essentiellement car vous acceptez un risque supplémentaire, qui normalement pèse sur la SSII.

A une différence près : pour une SSII, le risque d’inter contrat est mutualisé entre les différents « consultants », alors qu’en tant qu’indépendant, vous supportez seul ce risque…

Quelles sont les contraintes ?

Il faut prévoir une surcharge de travail lié aux obligations légales (comptabilité, déclaration d’imposition particulières à remplir, paiement de la TVA et des charges sociales, éditions et suivis des factures) et à la prospection de missions (même en passant par des SSII).

Vous serez payé à 30/60/90 voir 120 jours fin de mois : par exemple, vous travaillez en juillet, mais vous êtes payé fin août/septembre/octobre voir novembre ! C’est l’usage dans les relations entre professionnels, le paiement comptant est rare.

Mais surtout, attendez-vous à un changement de mentalité. Vous passez de l’autre côté. La vie tranquille du salarié qui rentre chez lui le soir et n’a rien d’autre à penser, c’est fini. Quelques semaines avant la fin de vos missions vous stresserez pour en trouver une autre, vous vous mettrai à lire des magazines économiques pour vous tenir au courant du marché, vous serez attentif à tout changement du cadre légal des entreprises, vous réfléchirez à comment placer votre excédent temporaire de trésorerie. Une partie de vous y pensera en permanence. C’est là que l’on appréhende le stress auquel doit faire face les petits patrons qui ont des salariés, des échéances…

Une difficulté qui est rarement abordée mais très pénalisante : vous aurez des difficultés à souscrire un crédit immobilier ou même à louer un logement. Les jeunes indépendants (moins de 3 ans d’activité) font peurs aux banques et aux propriétaires ou agences immobilières. Si vous envisagez d’acheter ou de déménager à court et moyen terme, surtout, restez salarié. A Paris, trouver un logement en tant que salarié est déjà difficile, pour un jeune indépendant c’est le parcours du combattant.

D’autres points pourraient être abordés mais feront l’objet de prochains billets.

Conclusion finale

Par le passé, les indépendants pouvaient travailler en direct sur de longues missions avec le client final et l’activité était vraiment rentable, au regard des contraintes. Aujourd’hui, la sous-traitance est de mise, les appels d’offres fréquents, et donc le ratio rémunération/incertitude est beaucoup moins élevé. Se mettre à son compte doit donc relever d’une démarche plus globale qu’une simple stratégie à caractère pécuniaire : être son propre patron, mettre un pied dans la comptabilité, l’optimisation fiscale, la prospection commerciale, les relations interentreprises, l’environnement juridique des entreprises, etc.

Fabrice
Spécialiste Lotus Notes/Domino

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En fait, le paragraphe relatif au changement de mentalité ne me fait pas peur… J’étais déjà au courant...

Par contre, le paragraphe relatif à l'obtention des crédits immobiliers m'emmerde beaucoup plus…

Certes, fabrice a monté une EI et non pas une EURL mais il est clair que cela peut être vraiment la merde pour trouver un crédit…

Est-ce la même chose avec une EURL?

Ne devrions-nous pas avoir plus de crédibilité avec une EURL auprès des banques (capital social, bilan, rémunération mensuelle régulière du gérant fixée lors de la création)?

Comment ont réagi vos banquiers lorsque vous avez tenté d'acheter qqs mois ou plutôt qqs années après avoir lancé votre activité de travailleur indépendant?

Certains d'entre vous ont-ils tenté de le faire?

Est ce vraiment si merd... que ça pour trouver des crédits immo même si notre compagne est salariée avec de bons revenus?

Merci d'avance pour vos réponses...

Cdt,

YFY

mixomatose

7210 Messages

Grand Maître
20/01/2009 à 12:53

Non, ce n'est pas forcément si terible que ça. Moi, j'ai créé mon EI fin 2005 (après 2 ans aux assedic), et j'ai acheté mi-2007, après une année 2005 déficitaire, une très bonne année 2006, et un bon début 2007.
2006 était artificiellement bon à cause de l'acre et du forfait d'appel 2ieme année, dond peu de charges. De même pour début 2007.
Sur ces bases, j'ai eu 2 offres de crédit pour un financement à 90% de mon achat, à des taux excellents. La meilleure offre obtenue en passant par un courtier.
Décision des banquiers sur la base des 2035.
Ne pas hésiter à chercher, faire jouer la concurrence.
A coté des deux offres, j'ai aussi eu droit à "vous êtes fou, vous croyez au père noel......, vous ne vous rendez pas compte.." de la part d'autres banques.
En plus, j'avais 54 ans à l'époque.
Donc, il y a de l'espoir.

calculette de charges sociales TNS indépendant en ligne, comparateur simulateur Autoentrepreneur EI EURL
http://www.entrepriseindividuelle.info/Calc_CharSoc.php

Calimero

3616 Messages

Grand Maître
20/01/2009 à 15:45

Disons que c'est un aspect à prendre en compte, avec le resserrement des conditions de crédit. Mixomatose est probablement passé dans la fin de la période où c'était encore un peu l'euphorie. Suffit de voir les prêts qui étaient accordés en 2006 pour se rendre compte que les critères prudentiels étaient devenus très relatifs...
Je dis pas ca pour toi mixo, mais quand on voit des crédits à taux variable (alors que les taux fixes étaient historiquement bas) saucissonnés pour tenir du 40% de revenu disponible... On en est plus du tout là maintenant.

Je sais pas si EI/EURL font vraiment une grosse différence. C'est plus la potentielle volatilité des revenus qui jouera dans ton dossier.

Après, c'est une question d'historique avec la banque, du montant à financer... Si tu fais 2-3 ans d'indep en faisant un peu "ceinture", tu pourras améliorer ton apport sensiblement... Bref, tout n'est pas noir. Mais demander un gros crédit en freelance avant d'avoir au moins un ou deux exercices complets, ca me paraît peu crédible.

fproudho

316 Messages

impliqué
20/01/2009 à 17:18

Je maintiens qu'il est très dur d'obtenir une location ou un pret immo comme jeune indép (en EURL ou autres, peut importe).

Je connais moins le sujet du crédit immo car je ne l'ai pas vécu personnellement, juste des relations.

Pour la location, souvent les agences souscrivent à une assurance loyer impayés, et certaines rejettent les indéps, surtout sous 3 ans d'XP. Et pas d'assurance loyer impayé = pas de location possible car l'agence ne vous prend pas, surtout parmi plein d'autres candidats. Le locapass ou autres garantie n'y change rien. Je l'ai vécu.

Pour le crédit immo, de ce qu'on m'a dit un copain, à part le crédit foncier à un tx exhorbitant, personne n'a voulu de lui. Ensuite après 3 ans d'exercice, il a pu renégocier son taux.

Mixamatose a eu de la chance ou du talent. Si vous envisagez un achat immo à - d'un an, restez salarié.

mixomatose

7210 Messages

Grand Maître
20/01/2009 à 19:21

Ma réponse portait sur l'achat, avec pret immobilier. Mais je n'étais pas entièrement débutant, et les circonstances s'y prétaient.
Pour qui est de la location, je confirme les indications de fproudho. Même avec un bon revenu, stable, on n'y arrive pas....
Je me suis fait jeter sur les locations, alors que c'est passé en achat.

calculette de charges sociales TNS indépendant en ligne, comparateur simulateur Autoentrepreneur EI EURL
http://www.entrepriseindividuelle.info/Calc_CharSoc.php

SoulMan

34 Messages

actif
22/01/2009 à 12:30

Bonjour,

Je suis aussi en cours de création d'EURL, j'ai espoir d'avoir de bonnes perspectives, mais on ne sait jamais...
J'ai discuté du problème du prêt immobilier avec mon banquier lors de l'ouverture de mon compte pro, et il m'a répondu, on verra dans 1 an comment tourne votre activité, ce qui me parait tout à fait sage aussi bien pour la banque que pour moi même.

edaxom

7 Messages

nouveau
28/01/2009 à 11:25

Bonjour à tous,

Je voudrais poser la même question concernant le portage salariale. Même s'il est moins avantageux financièrement d'être porté, on conserve néanmoins le statut de salarié : est-ce qu'il est aussi difficile pour un salarié porté d'obtenir un crédit immobilier ?


Merci par avance.

Calimero

3616 Messages

Grand Maître
28/01/2009 à 11:29

L'analyse des bulletins de paie révèlera généralement un régime "atypique".

Généralement en portage, tu seras payé avec un fixe minimal + des primes.

Si on te demande ton contrat de travail derrière (CDD, CDI à temps partiel annualisé ou intermittent...), tu seras très probablement considéré "précaire" aussi.

Je doute que ca change fondamentalement la donne, le portage. Et à la rigueur, je me dis que présenter un ou deux bilans comptables, c'est "plus clair". Mais bon, le mieux est d'en discuter avec ton banquier.

François1

2521 Messages

Grand Maître
28/01/2009 à 11:36

Bonjour,

edaxom a écrit : est-ce qu'il est aussi difficile pour un salarié porté d'obtenir un crédit immobilier ?
A mon avis c'est encore pire en portage salarial qu'en tant qu'entrepreneur individuel:
- vous n'avez pas de CDI,
- le salaire peut être très variable,
- pas d'accès aux ASSEDICs,
- les banquiers ne savent pas ce que sait...

Le portage salarial, c'est vraiment fait pour des situations intermédiaires (entre deux boulots, pour tester une activité, sur un coup exceptionnel,...) ou en fin de carrière. Pas, de mon point de vue, pour s'installer durablement dans la vie et acheter une maison.

--
François

edaxom

7 Messages

nouveau
28/01/2009 à 11:49

Merci pour vos réponses rapides.

C'est en effet ce qui me dérange dans le fait de me lancer en freelance.

Je souhaite me lancer en tant que consultant indépendant et générer un CA d'un peu plus de 100k€ par an. Je pense pouvoir sécuriser un contrat sur deux ans, j'ai un réseau assez important et je ne suis pas inquiet par rapport aux oppoortunités de mission que je peux avoir.

Ce qui m'empêche de me lancer aujourd'hui de me lancer, c'est en effet ce frein par rapport aux crédits immobiliers.

De ce que j'ai compris, c'est que ça reste possible. Mais d'après plusieurs témoignages sur ce forum, même après un feu vert donné par un banquier, il y a des mauvaises suprises quant à l'obtention du prêt.

Je souhaite démarrer mon projet immobilier après un an d'exercice et j'essaye aujourd'hui d'évaluer mes chances d'obtenir ce prêt, avant de me lancer dans l'aventure.


Je continue mon étude, merci à tous !

YFY

17 Messages

discret
28/01/2009 à 11:51

C'est effectivement un frein non négligeable...

Même un CDI en SSII plaira plus aux banquiers... surtout en cette sombre période...

François1

2521 Messages

Grand Maître
28/01/2009 à 12:50

edaxom a écrit : C'est en effet ce qui me dérange dans le fait de me lancer en freelance.
Le fait d'être freelance ne vous oblige pas à être en portage salarial ! En tout cas ce n'est pas comme ça qu'il faut le présenter à votre banquier.

Si vous vous lancez, vous êtes à votre compte (EI, EURL, SARL, ce que vous voulez), et dans ce cas votre banquier évaluera votre solvabilité financière comme tout autre travailleur non salarié.

Et heureusement que les artisans, pharmaciens, libraires et autres chauffeurs de taxi peuvent encore acheter des maisons pour s'y loger. Il faut vous présenter à votre banquier comme un entrepreneur et non comme un salarié précaire.

--
François

gui34

79 Messages

très actif
28/01/2009 à 15:34

Juste pour info, je viens de sortir d'une entrevue de bilan avec ma banque. Apparemment, la situation actuelle leur donne des ailes..."Votre année a été très bonne, si vous désirez acheter, nous vous prêterons, nous vous accompagnerons, n'hésitez pas..." Texto. Indep et crédit ne seraient donc plus incompatibles ?...

fproudho

316 Messages

impliqué
28/01/2009 à 15:51

Gui, vous êtes freelance depuis quand ?

Si - de 2 ans, effectivement, c'est surprenant!

edaxom

7 Messages

nouveau
28/01/2009 à 15:55

Il peut être en effet interessant d'avoir d'autres témoignages du terrain.

J'ai pris rendez-vous avec mon banquier pour ce samedi, je vous tiens au courant.

gui34

79 Messages

très actif
28/01/2009 à 16:02

Non, depuis plus longtemps que ça. Mais ma philosophie était de travailler "autrement", en clair, l'enrichissement n'est pas mon but, c'est surtout la liberté de choisir et les congès qui m'intéressent. En 2008, par exemple, j'ai pris 100 jours de congès...
Donc le CA s'en ressent, et malgré cela, la banque me soutient et m'encourage même à acheter !
Soit ils m'aiment bien ( j'en doute ), soit ils pensent qu'ils me piqueront la maison quand je ne pourrai plus payer....

Maxime S.

3 Messages

nouveau
10/02/2020 à 12:21

Bonjour,

C'est dingue...11 ans après cette discussion semble toujours aussi légitime. Emprunter sans CDI reste encore un sacré parcours du combattant en 2020. J'espère que vous avez pu devenir propriétaire comme vous le souhaitiez !!

PS: Pour les personnes actuellement en recherche d'un emprunt immobilier, je vous invite à aller voir du coté d'Achylles. Ils ont notamment un simulateur qui vous donne une première idée de vos chances d'obtenir un emprunt immobilier.

Freelance91

1202 Messages

Grand Maître
10/02/2020 à 12:40

On dirait une petite publicité à peine déguisée pour un courtier ? :lol: :lol: :lol:

_lael

378 Messages

impliqué
10/02/2020 à 13:31

Quitte à en faire la pub, dites-nous concrètement qu'est-ce qu'un tel courtier peut apporter à des profils mal aimés des banques comme les nôtres ?
En particulier quand on a moins de 3 bilans.

En quoi ils réussissent mieux là où les autres échouent ?

Maxime S.

3 Messages

nouveau
10/02/2020 à 14:19

ahah who knows :lol: :lol: ?? non plus sérieusement c'est une boite que j'ai découvert récemment et qui veut justement faciliter l'accès à l'emprunt aux freelances en proposant un service de coaching, de courtage ou de garantie.

Freelance91

1202 Messages

Grand Maître
10/02/2020 à 14:43

Vous avez un seul message et vous avez cité ce courtier de manière tout à fait fortuite à l'insu de votre plein gré ? :lol:

Outsoeur

14 Messages

discret
10/02/2020 à 15:04

Salut,

Vous racontez des choses assez absurdes ici :D

Après 4 mois en portage salariale j'ai pu faire un pret de 250K (200K appartement + 50k de travaux)110% et racheter mon pret de 100k.

La banque a demandé mes bulletins de salaires et voila.

Celui qui a dit qu'on n'avait pas droit aux assedics devrait revoir sa copie.

Pour moi le portage je trouve ca top, je compte m'acheter un troisième appartement cette année lui aussi à 110%

hmg

25580 Messages

Grand Maître
10/02/2020 à 18:01

Bonjour,

Outsoeur a écrit :Vous racontez des choses assez absurdes ici :D

Après 4 mois en portage salariale j'ai pu faire un pret de 250K (200K appartement + 50k de travaux)110% et racheter mon pret de 100k.

La banque a demandé mes bulletins de salaires et voila.

Celui qui a dit qu'on n'avait pas droit aux assedics devrait revoir sa copie.

Pour moi le portage je trouve ca top, je compte m'acheter un troisième appartement cette année lui aussi à 110%
1/ Avant de porter des jugements sur les remarques des intervenants, on vérifie la date des échanges (2009) et on se rend compte qu'à cette époque, le portage salarial n'était pas réglementé dans le code du travail et que de nombreux portés n'ont pas eu de chômage.

2/ Chaque situation est différente pour ce qui est des banques et des possibilités de crédit.

3/ Avant de penser pouvoir faire un 3ème emprunt, attention à votre degré de crédit. Les banques limitent actuellement les crédits accordés pour répondre aux demandes de leur autorité de tutelle.

Cordialement,

- HMG - hmg_71@yahoo.fr
Expert comptable - Paris - www.hmgec.com
Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.

Outsoeur

14 Messages

discret
10/02/2020 à 18:37

hmg a écrit :Bonjour,
Outsoeur a écrit :Vous racontez des choses assez absurdes ici :D

Après 4 mois en portage salariale j'ai pu faire un pret de 250K (200K appartement + 50k de travaux)110% et racheter mon pret de 100k.

La banque a demandé mes bulletins de salaires et voila.

Celui qui a dit qu'on n'avait pas droit aux assedics devrait revoir sa copie.

Pour moi le portage je trouve ca top, je compte m'acheter un troisième appartement cette année lui aussi à 110%
1/ Avant de porter des jugements sur les remarques des intervenants, on vérifie la date des échanges (2009) et on se rend compte qu'à cette époque, le portage salarial n'était pas réglementé dans le code du travail et que de nombreux portés n'ont pas eu de chômage.

2/ Chaque situation est différente pour ce qui est des banques et des possibilités de crédit.

3/ Avant de penser pouvoir faire un 3ème emprunt, attention à votre degré de crédit. Les banques limitent actuellement les crédits accordés pour répondre aux demandes de leur autorité de tutelle.
1) Vous avez totalement raison my mistake

2) Oui enfin ça c'est vrai mais bon de nos jours on peut faire le tour des banques assez simplement

3) Je génère un cashflow positif sur mes deux investissements au pire si la banque refuse je passerai par une SCI

_lael

378 Messages

impliqué
11/02/2020 à 07:50

Outsoeur a écrit : 3) Je génère un cashflow positif sur mes deux investissements au pire si la banque refuse je passerai par une SCI
Pour l'avoir fait y a pas très longtemps, la SCI ne change rien, car on vous demande une caution personnelle et donc une liste de vos actuels crédits.

Par contre ça créé de l'opacité, donc si vous comptiez de base cacher des choses à votre banque ça doit effectivement marcher.
Mais si la banque s'en rend compte c'est la sanction immédiate et douloureuse.